近期，大陸政府對房地産市場的調控政策進行了新一輪的調整，以促進房地産市場的健康發展。中央最新定調，房地産去庫存大戰打響，這是為了實作房地産市場的穩定和可持續發展，保障人民群衆的住房需求。
在目前經濟形勢下，大陸政府高度重視房地産市場的調控工作。一方面，政府鼓勵各地因地制宜，采取有針對性的政策措施，加大房地産市場的供應力度，提高住房供應品質，滿足不同層次人民群衆的住房需求。另一方面，政府加強對房地産市場的監管，遏制投機炒房行為，維護市場秩序，確定房地産市場的平穩運作。
為了有效去庫存，大陸政府采取了以下措施：
- 優化土地供應結構，合理安排住房用地供應，提高土地利用效率，滿足多元化住房需求。
- 加大對保障性住房建設的投入，擴大保障性住房覆寫面，確定困難家庭的基本住房需求得到滿足。
- 支援住房租賃市場的發展，鼓勵企業和個人投資租賃住房，提供多樣化的租賃住房選擇。
- 完善住房金融政策，合理引導住房消費，降低購房成本，提高居民購房能力。
- 加強房地産市場監管，嚴厲打擊違法違規行為，維護市場秩序，保障消費者權益。
通過這些措施的實施，大陸政府希望能夠有效地去庫存，促進房地産市場的健康發展。同時，政府也将繼續關注房地産市場的變化，根據實際情況調整政策，確定房地産市場的穩定和可持續發展。
總之，中央最新定調，房地産去庫存大戰打響，展現了大陸政府對房地産市場的高度重視和對人民群衆住房需求的關心。我們相信，在政府的有力調控下，大陸房地産市場将迎來更加健康、穩定的發展。
4月30日，中央政治局會議如期召開。
關于房地産的表述，有兩點值得重點關注：
會議強調，要持續防範化解重點領域風險，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，切實做好保交底工作，保障購房人合法權益。
簡單來說，對于保交樓，以後可能要“問責制”了，要求地方政府、房企、金融機構要把責任扛起來，把具體政策落實，避免“表演式複工”。
這個是新提法，是以引發了廣泛關注。消化存量房産，簡單來說就是要去庫存。“去庫存”這個提法最早出現在2015年中央經濟會議上，現在重提去庫存，對房地産行業有什麼影響？房企要如何抓住新一輪去庫存機會？
下面明源君詳細分析一下。
房地産庫存再創新高
新一輪去庫存大戰要來了
中央這次明确提出來要去庫存，是因為目前地産庫存再創新高，超出了2015年的71853萬平米。
資料顯示，自2020年以來，地産庫存一直在增長。
截止2024 年2月末，全國商品房（含住宅、寫字樓、商鋪等）庫存量高達75969萬平米，同比增長15.9%。3月末稍有下降，庫存量為74833萬㎡，同比增長15.6%，其中住宅庫存39458億平米，同比增長23.9%。
全國商品房庫存量曆年對比，資料來源：國家統計局
不但庫存量高，去化周期也不斷變高。
根據上海易居研究院資料統計，截至3月份，全國百城建立商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個月。在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。
資料來源：上海易居研究院
綜合來看，房地産去庫存已經是迫不得已了。預計接下來圍繞去庫存會有一系列政策出台。
比如政治局會議當天，也即4月30日，自然資源部就釋出了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。《通知》要求合理控制新增商品住宅用地供應：
“商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；
商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度内盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動态确定其新出讓的商品住宅用地面積上限”。
上文提到，現在有41個城市去化周期超過36個月，不過這個不是官方口徑，但差距應該也不會太大，起碼很多城市未來可能都要暫停土地供應了，避免舊庫存沒去化，又制造出一堆新庫存。
其實早在2019年，自然資源部就推出過類似舉措，但執行效果不是很明顯。但這一次發文，意義重大，估計會強制要求執行，但具體統計标準還沒出來，估計後續還有更細化的标準出台。
但是，如何消化存量住房呢？
一是國資下場，收購存量房轉為租賃房和保障房。
比如鄭州在2022年就開始收購存量房源用于人才較高價的電梯大廈，不過全國跟進的城市還不多，這次重磅會議定調後，其他城市有望跟進。
除了批量收購，針對二手房，很多城市都由政府牽頭推出“以舊換新”模式，比如江蘇就有多個城市推出這一政策。
以太倉市為例，市民可以将符合條件的二手房出售給指定國資公司，再置換國資公司指定的新房，收購的舊房用于人才較高價的電梯大廈和保障房供給。
總的來看，一種是直接批量收購開發商手中的新房，另一種是收購市民手中的二手房。因為本來政府也要大力建設保障房，現在有現成的存量房，收購了直接改造成保障房，效率更高，而且能很好地解決當下的高庫存問題。
這個政策唯一要解決的就是資金來源的問題。但現在國家提出要大力去庫存，相信還是會通過發債融資為地方提供資金。
二是破除各種限制性措施，加快市場流通速度。
政治局會議開完之後，北京住建委馬上發文放松五環外限購，這是北京住房限制政策以來首次調整。
除了北京，天津也宣布取消120平米以上的限購。而熱點城市成都官宣全面放開限購。截至目前，一二線城市中，廣州、天津、蘇州、成都、蘇州等衆多城市已經取消或局部取消了限購。
預計接下來上海、深圳也會跟進，預計要麼按區域取消限購，要麼按照戶型面積取消限購。
之前明源君在《限購取消，房地産真要轉向了！》一文中分析過，一二線城市破除限購限售，将大大加快市場流通速度。一方面，一二線解除限購，将鼓勵跨區域/跨城市的購房需求。另一方面，解除限購，鼓勵了購買多套房的需求，核心就是鼓勵有錢人多買。
除了限購放開，未來更多政策也值得期待，包括大幅度降低房貸利率、進一步降低購房成本等各種利好應該都會跟來。