人爆多！超19万境外采购商来琶洲广交会！
4月27日，广交会第二期结束。
虽然这几天广州狂风暴雨，但还是有214个国家和地区以及超19.1万名境外采购商来到琶洲谈生意、找机会，比去年同期增长22.1%。
而第三期，将于5月1日至5月5日举办，线下参展企业11495家，其中进口展参展企业262家，来自29个国家和地区。
虽然135届广交会还没结束，也没具体的统计成交金额。
但是从媒体零星的报道来看，订单爆了。而去年，出口成交是223亿美元。
不愧是，中国第一展。
谁说广交会不能打的？出来挨打。
而如此强大的引流能力，也让琶洲的房东们，躺着就把钱赚了！
房东们纷纷上架房源，租金水平也是蹭蹭狂飙。
即便比平时翻了三四翻，依然有源源不断的人流涌入，展会期间，琶洲的酒店、民宿，基本都是爆棚满租、供不应求。
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广州商办新政，加上广交会盛况，致使我们收到了很多关于商办物业的粉丝咨询和提问。
主要集中在几个问题：
1、接下来，核心区的商办物业，会不会更稀缺？
2、预算不多，买不了哪里，但是又不想去郊区，希望有稳定的收益预期，核心板块还有没有机会上车？
3、在广州越秀区有一套了，有房无贷，如果再买住宅就只能选120以上的大户型，但是不太想上杠杆。
所以，先看看核心区的商办物业。
粉丝的咨询大概总结了下，这部分需求比较明确，预算不多，或者想要置换，但是不想去郊区，想自住，或者说想要在好的地段，有长期收益。
有人或许会觉得买商办物业，不如买住宅，但这是有前提的。
以前楼市普涨，闭眼买住宅肯定是能够跑赢商办的，所以肯定是买住宅。
这也是以往被大家所认可和接受的“升值逻辑”。
但是，从粉丝的咨询和提问来看，发现一个非常明显的变化：
市场变了，大家的认知也变了，对商办物业从升值逻辑，转向长期稳定的“租金逻辑”。
经过这两年楼市下行的调整，住宅如果不涨，或涨得慢，虽然不亏首付，但是也会亏利息，吃掉家庭的现金流。
当然，如果你是首套，且对学位有很强的要求，商办物业确实不适合你。
如果从资产配置，主打租金收益，长期持有，小家庭有正向的现金流，也不是不能考虑。
首先，这类产品不占用核心区限购房票，门槛也比核心区住宅要低，但是同样可以吃到核心板块发展兑现的红利。
其次，从“升值逻辑”，不妨转向租金逻辑，寻找那些“涨租能力强”的物业。
不过，想要商办物业，也不能闭眼买，这样很容易采坑。
怎么选？这三点，很重要。
1）尽量往核心板块，这里的物业价值更坚挺，配套更多，住起来也舒服，且门槛相对住宅低很多，只需1/3甚至1/5住宅价。
2）稳定的租金，有产业集群、有就业人群支撑的板块，租赁需求旺盛，也可以让小家庭拥有一笔长期稳定的租金收入来源，提高家庭对抗经济波动的能力。
3）不考虑卖不卖，只关心涨租能力强不强。
细数下来，天河、海珠、荔湾、越秀、白云等中心城区，有不少商办物业，几十个新盘，挑花眼。
而在我看来，海珠保利琶洲四季是彻底明牌，配套有确定性，不画饼，配套不用等，也有长期租金收益预期，是可以放心入手的。
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为什么这么说？
主要有两个方面：
一个是前文提到的每年在琶洲举办的广交会。
一个是项目地段本身，位于琶洲CBD核心，配套更完善，有地铁，有商业，更有烟火气，生活更方便。
无论是总部经济，还是互联网，人工智能企业进驻，都是明牌的。
要人流有人流，要产业有产业，是一个能搞钱，搞大钱的板块。
而广交会，春秋两季，年参展人数超过2200万人次，相当于搬运一次广州常住人口。
如此庞大的吸引力，外地的朋友也知道，千万不要在广交会时来广州玩。
人变得很多，酒店会很贵。
举一个例子，保利世贸平时日租450元左右，但是广交会区间，暴涨2040元/天。
毫不夸张地说，有广交会撑场，琶洲商办物业，至少流量是不用愁的，租金有保障。
如果算整租长租，保利世贸中心每月租金普遍在7500-10000元/月之间，户型越大，朝向越好，价格越贵。
而琶洲万胜围，琶洲保利天悦商办，一站地铁之隔，配套更好，吃喝玩乐一应俱全。
当中，保利天悦商办一房一厅，38平，最低也要6400元/月。
而68平的，则去到7300-7500元/月。
从贝壳上放租的房源来看，我拉了一个表格，租金真的不便宜。
比如品牌公寓保利天悦店，90平左右，一年租金12-13万起，很香。
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实际上，没有买过商办物业的同学，很容易忽略一个点，租金是一方面，但更重要的是长租。
在这方面，琶洲四季是有优势的，一个是靠近地铁，另外隔壁就是琶洲人工智能与互联网集聚区。
项目与4号线万胜围地铁站，步行距离仅约300米，也就几分钟。
1站金融城，6站珠城，到珠江新城地铁通勤也不过20分钟，很适合附近上班的白领。
3站磨碟沙，串联地铁8号线和18号线，地铁路网密集。
地铁本身就是安全牌。
琶洲总部经济更不用说。
腾讯、阿里巴巴、唯品会、三七互娱、小米、今日头条、科大讯飞等一众世界500强及数字经济行业龙头，预计就业人口超80万，居住人口超34万人。
而且，琶洲四季隔壁就是保利叁悦广场、万胜广场，有不少企业在这里上班，比如地铁集团，央企保利。
加上琶洲西庞大的就业人口，这部分客群，工资收入不低，对通勤和配套，以及居住品质也有要求，这是长租最大的兜底。
还有个新料值得关注，琶洲四季隔壁的土地，调规了，两部分教育科研用地，合并成一个大地块。
有小道消息称这块地将引入琶洲国际名校，而且学费不便宜，据说学费20万+/年。
国际学校的家长，购买能力强，非富即贵，为了孩子陪读，付费意愿高。
而且，陪读周期短则一两年，长的五六年，对就近居住或者租房有刚性需求。
未来这里的居住氛围会越来越好，配套也会更优更全。这对琶洲四季，是一个利好。
更重要的是，相对于琶洲西片区，还有琶洲会展区，琶洲四季所处的万胜围，烟火气更足。
有保利广场，万胜广场，也有琶洲新村的底商，吃喝玩乐一应俱全。
|保利广场
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我们也实地走访了下，靠近万胜围的保利天悦（商办）做成品牌公寓，可明火，92平两室一厅，一个月租金约10800元。
几个特点：
· 客源相对稳定，主要是4号线，5号线沿线，以及附近上班的自住人群居多；
· 断租期较短，入住率相对高，大约有8成以上。
客源相对稳定，断租期短，这很重要，关系到稳定的收入和现金流。
比如保利天悦一套105方商办，按开盘当年总价280万计算，如今每个月能租1.2万左右，租金回报率在5.3%上下。
除了租金收益看涨，你还没算上项目本身的增值，毕竟这可是琶洲CBD，优质资产。
不信看看一路之隔的保利天悦，其也有商办物业，近年来价格一直稳中有升。
以下是近10年保利天悦商办的历史成交价走势，涨幅超过了100%，跑赢全市绝大多数板块。
现在琶洲四季，有5个面积段在售，建面约105-145平商办滨水平层，每一户都能提供通透、灵动的居住空间，主卧转角全不设柱位，最大程度显示景观面。
市面上同类产品的层高一般在2.8-3米，但琶洲四季却将层高拉伸至约3.5米，这标准简直就是对标豪宅！
整个空间因此放大不少，品质感和居住体验大大提升，丝毫不会压抑。
更何况，全户型采用大开间、短进深设计，阳光和清风不请自来。
比如，建面约123㎡的三房户型，公区不设承重墙，形成一个奢阔的大宽厅，并带来了360度无死角的采光。
当然，业主也可以根据不同家庭成员的需求，对大宽厅进行布置。
比如隔出一个儿童区，放置一些绘本和玩具；
也可以摆放一组双向沙发，看江、看电视、与家人互动......各种场景自由切换。
不仅内部住起来舒服，外部环境琶洲四季也很能打。
其靠近黄埔涌，直线距离约140米，即便站在项目的低层单位，也能望到1公里开外的万亩果园。
既能北望琶洲CBD城市天际线，还能南瞰黄埔涌和万亩绿洲风光。
这样的资源和居住尺度，是琶洲核心区其他同类产品所不能比拟的。
总结下来，项目还有以下三个突出亮点：
1）一是周边或有教育增量，利好项目未来租房市场；
2）二是产品，层高3.5米，户型有空间感；
3）三是景观，靠近黄埔涌，还望万亩果园，琶洲天际线，双层双面景观。
那么，现在琶洲四季什么价，值不值得入手？
现在买入琶洲四季的自住客比例很高，有不少来自海珠琶洲，还有天河的客群。
现在项目均价4字头，部分惊喜单位为3字头，比如建面约105平，总价约360万起步，不限购。
这几乎是琶洲核心区最低门槛了。
毕竟，住宅没有1500万以上，进不了琶洲核心区。
好了，感兴趣的同学，要抓紧机会了。