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问答378期
问：好奇有人会为了学校，在港务区买房，在高新上班吗？
答：关注港务的学校，主要是铁一中陆港和高新一中陆港，其中前者代表的全运村确实挺火（新房+二手房）。
（三月二手房成交，来源：贝壳）
三月份，贝壳渠道的成交量上，全运村成交40套（高层+洋房）），均价24670元/㎡，小区四期加一起的挂牌量就有561套，说明投资的还是多，三月份也是传统的学区房旺季。
至于港务生活，高新上班的人不在少数，一是地铁三号线联通，虽然距离长，但换乘时间固定，不堵车，第二是港务的房子性价比较高，同样预算高新，雁塔，长安方向买，看得上的小区够不到，够得到的房子又太老。
买港务，相当于占据价格，学校，城区面貌，新房优势，在有限预算内，增加了部分通勤成本。
每天早晚高峰，新筑地铁口上车来往高新，主城区的真不少！
问：周边都降，但西部大道融创房价坚挺，是为什么？
答：西部大道沿线的二手房小区扎堆，且多是大品牌，包括万科高新华府、海亮新英里，金地西沣公元，融创西安宸院、金地中央公园、新城首府，融创珑府等。
（数据时间：2018年西部大道沿线房价）
体现在入手房价上，17年前均价6500+，后来海亮精装7200+，万科8500+，等融创上市的时候，已经是西安房价猛涨时期，新房精装飙升至14000+，到新城就到了19000+。
都是二手，但入手成本并不相同，越往后的融创，新城，金地大户型，价格越贵。
同时从小区素质上，西部大道上融创西安宸院高层+洋房的组合还是稀缺的，尤其是洋房，交付时正是融创的辉煌时期，小区配套，景观，外立面，公区品质都不错。
所以看完一圈，尤其是小区里实际感受物业，景观后，融创确实不一样，房价也比较坚挺，和中央公园，一直是周边二手房的一梯队！
问：房哥眼里买了就涨的新房有哪些？
答：这并非选择问题，而是观念问题，虽然房价上涨是买房人喜闻乐见的，但也看什么时候，五年前这个故事能轻松去讲，如今还这样，多半就是骗子了。
新房的上涨也并非固定公式，比如如今的港务，高新，包括经开，算上贷款利息成本，很多能平进平出已经不易，典型的如新希望锦麟天玺、招商臻观府、招商央畔、绿城柳岸晓风等。
附近新房，新地持续供应，虽然是精装变毛坯，看似涨价了，但户型更好，赠送更多，开盘优惠，所谓的买了就涨，完全看不到。
在全国降声一片下， 西安还算稳定，主要是新房明涨暗折，压缩供应量保证热度，二手房降价置换，以价换量，普遍来说，21年左右买房的，在如今房价多数不涨。
当然，也有大家都很看好的房子，长期保值的，比如航天招商云山间、曲江星河湾，金茂府，保利云谷天汇，绿城海棠三章等，一是门槛高，400万总价朝上，二是持有时间长，多买来自住。
真正指望买房挣钱的，不如花点心思吃好喝好，在家里存点金条！
问：现在市面上高层板楼，容积率2.8，23F左右的，楼间距采光不行吧？
答：目前西安多数区域高层给的容积率普遍是2.8，即纯高层，或小高+高层组合，前些年浐灞还有洋房+高层组合，同样的容积率下，建筑密度不同，排布楼栋也不同，大家普遍感受是楼间距确实小了。
过往百米间距的基本看不到，取而代之的是30-40米间距，小面积临路放，大户型在中心，更多的变化是在室内。
比如露台，阳台越来越大，赠送面积更多，开窗更大，进样板间视野开阔，但交房后，看见的都是邻居家的厨房或卧室，利于窗帘产业的销售。
至于采光，高层遵循买高不买低原则，更高楼层有更多的日照时间，视线也更通透，按建筑规范，盖楼评估都能过，但住进去的体验是两回事。
问：保利这么大企业，为啥不进高新三期，是不看好吗？
答：印象中，保利是参与过高三的摇号的，即仁村学校旁的地，后来被招商拿到，在售云墨，剩余保利的拿地只要在软件新城，软西的天汇，云谷天汇，软东的天瓒。
西安虽然开发商很多，在每家拿地的方式并不相同，比较典型的几家，绿城擅长代建与本地国企合作。
绿地则是超高层勾住宅地，招商是招拍挂溢价拿地，万科主要在外围低价拿地，中海是极少拿地等。
保利拿地主要是城改渠道，天悦双水磨城改，阅云台鱼包头城改，天珺北里王城改，天瑞青龙寺城改等等，这也让保利在西安有上千亩的土地储备。
至于高新三期，看不看好不重要，对开发而言，能否赚钱很重要，当下中海，招商，中铁建几家在售卷的厉害，三期供应量大于需求，普遍贝壳渠道为主，平销，这个时候进场，是有风险的。
西安目前的买房人主要是老城置换，及少量投资需求，三环边，二环内，曲江，软件新城，航天，甚至徐家湾，更具确定性，买房人都知道要回归主城，开发商也不傻！
问：合能公馆小三室要卖掉吗，后期涨幅怎么样？
答：除了18年西安普涨后，我知道这个小区房价都是在降的，一方面地处长安，周边竞争太多，拼性价比，还有悦美国际，雅居乐湖居笔记。
拼素质，还有万科城，雅居乐铂琅峯，拼品牌，合能没有品牌，全是围绕交房，物业的不良评价，拼位置，平平无奇。
对于合能公馆的一手业主，最大利好就是买的早，沾了西安房价上涨的光，返家也翻番了，小区高层和洋房都有，周边生活便利，但小区环境，物业都很一般，刚需中的刚需。
二手房价格上，成交量还行，贝壳数据，挂牌68套，三个月卖了14套，带带看826次，说明价格给到位，刚需还是买单的。
虽然均价是18444元/㎡，但有洋房因素，高层均价在15000+徘徊，且价格都可谈，在旁边老大哥万科城价格都降的情况下，合能公馆很难看到后期涨幅。
问：上学+改善，陕建新房还是融创二手，先卖还是先买？
答：怕是要同步进行了，要不预算也不够，悦美二手库存挺大，成交一般，小区主打性价比，没有突出卖点，这个区域万科城就是锚点，比它强价格就高，反之就低。
上学诉求，陕建雁南云境和融创西安宸院的学区估计是相同的，即旁边陕师大名校+的雁塔七小，四中，刚刚开学成绩未知。
（融创西安宸院实景）
两个小区区别在于融创二手现房，小区环境更好，精装修，143㎡户型均价在22000+左右，320万预算可以拿下。
陕建新房，最新备案价毛坯21000+，户型也不错，但缺乏兑现实景，一个是没落王者，一个是崛起新贵，确定性上，融创更好一些，所见所得。
当然北有备选，继续向东看，中粮大悦未来城，同样交大系九年名校+，也是央企，价格适中。
问：万科翡翠国际的超高层为上学备选买，装修还是卖掉？
答：当年很多人冲着曲江去万人摇，一方面是看到价差，觉得是倒挂盘，另一方面是奔着住宅性质，有曲江二小一中的学区，但房子本身是独栋塔楼，还是超高层，没有什么小区环境。
所以，所谓的性价比是牺牲了居住舒适度和环境换来的，小区正常高层能卖23000+，但超高层只能卖17000+，差距明显。
长期看，这种房子也谈不上保值，自住时代，即便在区间，但超高层自住很不舒服，等电梯，高梯户比，户型朝向都是问题，西安这个地方，密度越低，房价越贵，密度越高，房价越低。
作为上学备选，短期内不会大跌，有陪读租房需求，有占指标需求，还算保值，但后期多数人都会卖掉。
折算成本上，简单装修出租可以考虑，本就是陪读房，三四年的租金也能摊平装修费，后期转手时，这种类型的房子，抱紧学区，以租金收益为主，价格合适，还是好卖的。
问：融创宸阅和鸣怎么看，后期顺利交付的话？
答：对于过去几年保交付的项目，处境都是相似的，没钱的活儿不好看，保交付是任务，但和正常角度，人员，资金正常相比，盖出来的房子不是一回事。
以已经保交付的小区里，蓝光，中南，恒大，融创，金科等表现来看，装修房赶工缩标，瑕疵不少，景观密度，质量，维护都有影响，二手房上，暂未看到有很好的表现。
宸阅和鸣是融创在21年绝对的网红盘，多次千人摇，15500+的装修房，在当年一房难求，同期摇号的还有御锦城，当时吸引的是全西安，投资的人，自住在城东，很多人对于周边教育，环境是不太接受的。
如今投资泡沫不在，回归自住时代，融创的优势在于一号线地铁口，周边配套齐全，生活气息浓厚，其余无他！
问：航天城，大华锦绣前城的洋房要不要卖？
答：今年明显感觉得，大家买房的意愿不足，卖房的意愿浓厚，说明市场还在持续下行，二手房普降下，想要快速成交还得价格让步，有限的买家都是抱着至少砍一成的大刀来的。
航天的现状是，刚需不认可，改善很扎堆，环境好，地势高，公园多，路宽人少，商业少，交通弱，对于曲江外溢来的，有钱有闲的，这是绝佳的自住地，而对于打工上班人，则有诸多不便，都去了曲江二期。
因此航天城的小高层，洋房，叠拼，合院都很吃香，虽然成交一般，但普遍认为是稀缺保值的，反而是高层，价格也在降。
典型小区如龙湖花千树、大华锦绣前城，康桥悦榕园的洋房，价格都还不错，龙湖洋房均价21000+，大华洋房19500+，康桥洋房22000+。
对于自住，大华洋房户型不错，也挺稀缺，小区周边地铁，公园，学校齐全，也是航天核心位置，且刚刚交房，房龄也很新。