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编辑 | 七月
作者 | 槐城律师 蔡志远
蔡志远
辽宁槐城律师事务所
合同纠纷、民事诉讼、劳动争议
当下生活中，商业广告无孔不入，尤其是那种卖房房卖车的大宗商品的广告，往往都是针对目标人群的需求、痛点，进行精心策划广而告之，其中不乏夸大其词内容。
如果真的你相信了投入巨资，而商家又兑现不了，以此为据主张解除合同并赔偿，能得到法院支持吗？
这里涉及广告里表述，是要约还是要约邀请的问题。
要约有约束力，要约邀请则没有，一词之别，可能会给你造成巨额损失。
什么样的广告内容构成要约，对合同双方产生约束？
让我们来看一则案例。
1
认为虚假宣传
要求解除合同
原告傅某诉称，其向某房地产公司（以下简称房地产公司）购买一套商品房。
房地产公司承诺，购房后傅某的外孙可以就读某县实验小学，但最终未能就读该校。
原告认为是基于房地产公司的虚假广告及虚假承诺购买了房产，故起诉请求：
1.解除双方签订的商品房买卖合同；
2.房地产公司返还傅某购房款135万元并承担利息损失；
3.房地产公司赔偿傅某93600元。
对此，被告房地产公司辩称：
1.购房款并非傅某诉称的135万元；
2.曾许诺学区并非虚假宣传，是因为政策原因才没能落实，且学区问题并非合同条款约定内容，傅某不能以此为由来解除合同。
法院经审理查明，房地产公司与傅某签订《定金合同》，傅某对案涉房屋部分空间进行装修，工程费为8500元。
房地产公司与傅某签订《商品房买卖合同》，约定傅某购买案涉房屋，购房款121万元及税费10万元。
傅某办理房屋产权登记手续，并支付契税18245元和不动产登记费80元。
另查明，房地产公司曾在售楼活动中时使用“6月前买房，9月可入学”的宣传语，购房时销售员也作出同样承诺。
但在购房后，傅某被房地产公司工作人员告知无法入读该学校。
2019年8月22日，傅某就上述问题向所在地市场监管局投诉，要求房地产公司退房，或者补偿不能入学该校的损失和学区房附加值。
经市场监管局调解，房地产公司只愿意承担未能就读某县实验小学的损失93600元，对于退房和补偿附加值的要求不能满足，双方未达成一致故而成讼。
2
认定要约
判决解除合同
(点击图片，找律师问一下)
本案的争议焦点系傅某与房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》，是否应当解除。
本案售楼过程中，房地产公司人员对购买案涉房屋后，傅某的外孙可以就读某县实验小学的承诺内容清楚、明确。
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。
傅某基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对房地产公司具有约束力。
现房地产公司不能兑现承诺，已构成违约。
且傅某购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，因房地产公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅某有权解除合同并要求赔偿损失。
合同解除后，房地产公司应将购房款121万元退还给傅某，并承担工程费8500元、税费12万元及相关利息损失。
关于傅某甲、傅某乙主张其外孙不能入读某县实验小学的损失赔偿问题，虽房地产公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。
根据本案的实际情况，法院酌定房地产公司赔偿20000元。
3
槐城律师建议
针对商业广告的纠纷，结合法院的裁判规则及实务经验，现提出如下3点建议供大家参考：
1、商业广告上的要约邀请如果明确、具体规定了邀请人的义务，那么邀约人不遵守该义务的，将承担缔约过失责任。
2、商业广告违反《广告法》《房地产广告发布规定》等法规的，不但承担民事责任，还可能承担被行政处罚，合法合规诚信经营是基本的营销之道。
3、建议商家在打广告时注明“相关内容为要约邀请，不构成承诺” ，在合同中能做到的写明白，做不到的不要写到合同里。
参考案例：
人民法院案例库：（2023-07-2-091-007）傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
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