企業法律顧問團隊 槐城律師
編輯 | 七月
作者 | 槐城律師 蔡志遠
蔡志遠
遼甯槐城律師事務所
合同糾紛、民事訴訟、勞動争議
當下生活中，商業廣告無孔不入，尤其是那種賣房房賣車的大宗商品的廣告，往往都是針對目标人群的需求、痛點，進行精心策劃廣而告之，其中不乏誇大其詞内容。
如果真的你相信了投入巨資，而商家又兌現不了，以此為據主張解除合同并賠償，能得到法院支援嗎？
這裡涉及廣告裡表述，是要約還是要約邀請的問題。
要約有限制力，要約邀請則沒有，一詞之别，可能會給你造成巨額損失。
什麼樣的廣告内容構成要約，對合同雙方産生限制？
讓我們來看一則案例。
1
認為虛假宣傳
要求解除合同
原告傅某訴稱，其向某房地産公司（以下簡稱房地産公司）購買一套商品房。
房地産公司承諾，購房後傅某的外孫可以就讀某縣實驗國小，但最終未能就讀該校。
原告認為是基于房地産公司的虛假廣告及虛假承諾購買了房産，故起訴請求：
1.解除雙方簽訂的商品房買賣合同；
2.房地産公司返還傅某購房款135萬元并承擔利息損失；
3.房地産公司賠償傅某93600元。
對此，被告房地産公司辯稱：
1.購房款并非傅某訴稱的135萬元；
2.曾許諾學區并非虛假宣傳，是因為政策原因才沒能落實，且學區問題并非合同條款約定内容，傅某不能以此為由來解除合同。
法院經審理查明，房地産公司與傅某簽訂《定金合同》，傅某對案涉房屋部分空間進行裝修，工程費為8500元。
房地産公司與傅某簽訂《商品房買賣合同》，約定傅某購買案涉房屋，購房款121萬元及稅費10萬元。
傅某辦理房屋産權登記手續，并支付契稅18245元和不動産登記費80元。
另查明，房地産公司曾在售樓活動中時使用“6月前買房，9月可入學”的宣傳語，購房時銷售員也作出同樣承諾。
但在購房後，傅某被房地産公司從業人員告知無法入讀該學校。
2019年8月22日，傅某就上述問題向所在地市場監管局投訴，要求房地産公司退房，或者補償不能入學該校的損失和學區房附加值。
經市場監管局調解，房地産公司隻願意承擔未能就讀某縣實驗國小的損失93600元，對于退房和補償附加值的要求不能滿足，雙方未達成一緻故而成訟。
2
認定要約
判決解除合同
(點選圖檔，找律師問一下)
本案的争議焦點系傅某與房地産公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，是否應當解除。
本案售樓過程中，房地産公司人員對購買案涉房屋後，傅某的外孫可以就讀某縣實驗國小的承諾内容清楚、明确。
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請，但在出賣人就商品房及相關設施所作的說明和允諾清楚、具體、明确，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，則應認定為要約，對出賣人具有限制力。
傅某基于該承諾簽訂商品房買賣合同，系對承諾内容産生了信賴利益，承諾應視為要約，對房地産公司具有限制力。
現房地産公司不能兌現承諾，已構成違約。
且傅某購買案涉房屋的主要目的系考慮外孫入學問題，因房地産公司違約行為導緻合同主要目的不能實作，傅某有權解除合同并要求賠償損失。
合同解除後，房地産公司應将購房款121萬元退還給傅某，并承擔工程費8500元、稅費12萬元及相關利息損失。
關于傅某甲、傅某乙主張其外孫不能入讀某縣實驗國小的損失賠償問題，雖房地産公司曾表示願意承擔93600元的賠償，但前提系不解除合同，故該金額不能作為認定損失的依據。
根據本案的實際情況，法院酌定房地産公司賠償20000元。
3
槐城律師建議
針對商業廣告的糾紛，結合法院的裁判規則及實務經驗，現提出如下3點建議供大家參考：
1、商業廣告上的要約邀請如果明确、具體規定了邀請人的義務，那麼邀約人不遵守該義務的，将承擔締約過失責任。
2、商業廣告違反《廣告法》《房地産廣告釋出規定》等法規的，不但承擔民事責任，還可能承擔被行政處罰，合法合規誠信經營是基本的營銷之道。
3、建議商家在打廣告時注明“相關内容為要約邀請，不構成承諾” ，在合同中能做到的寫明白，做不到的不要寫到合同裡。
參考案例：
人民法院案例庫：（2023-07-2-091-007）傅某甲、傅某乙訴某某房地産公司房屋買賣合同糾紛案
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