本周初的《智通决策参考》已经提示，恒指有调整压力。今日恒生指数大跌2.12%，Wind香港二级行业指数全线下跌，而决策参考“每周金股”板块中提到的中石油(00857)创下10年新高。
（Wind香港二级行业指数全线下跌）
A股也大幅调整。上证指数下跌1.65%，深证成指下跌2.29%，创业板指下跌1.97%，小微盘股成下跌重灾区，中证2000指数跌超7%，万得微盘股指数盘中跌超10%。
在这种市场中，明显的逆市动态值得留意。
午盘开市后，A股、港股地产股局部同步拉升，A股滨江集团涨超6%;港股旭辉控股、远洋集团一度涨超20% ;融创中国、世茂集团涨超10%，万科企业涨超5%，新城发展涨超3%。
全日盘按照换手率高低排序，TOP5公司的成交情况和最终涨跌情况如下：
（数据来源：Wind）
从即时成交来看，地产个股的成交情况较往日突然放大，且同步集中在13:24-14:05这个时间区间。这种盘面特征显示出：有机构资金进场扫货。
（万科H交易分时图，其他地产股也类似。图片来源：雪球）
一、发生了什么?
1、上午10点
国家统计局发布2024年1—3月份全国房地产市场基本情况。
1—3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%(按可比口径计算);其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%。
（图片来源：国家统计局）
房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8%。其中，住宅新开工面积12534万平方米，下降28.7%。房屋竣工面积15259万平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，下降21.9%。
（图片来源：国家统计局）
国家统计局副局长盛来运今日在国新办新闻发布会上表示，大陆现有存量房中，90平米以下的房子占绝大多数，随着人们生活水平的提高和城镇化的推进，改善型和刚性需求依然较大，大陆仍有支撑房地产健康发展的条件。
2、上午11点半
澎湃消息，深圳市房地产中介协会发布数据显示，2024年第15周(4月8日至4月14日)，深圳全市二手房成交量(含自助)录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。
深圳市房地产中介协会监测显示，受此前一周清明假期影响，部分积累需求得以体现，二手房录得量呈现恢复性增长，并再创近3年单周新高。
(图片来源：深圳市房地产中介协会)
3、行业基本面
根据中指研究院数据，新房方面，一季度，全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅均较1-2月有所收窄，部分核心城市政策效果显现，在3月出现温和修复行情。新房市场调整压力仍在，在去年同期高基数下，新房销售规模同比降幅仍较大。
二手房方面，3月二手房市场活跃度提升，市场恢复节奏好于新房。春节后至3月末，重点城市二手住宅成交套数连续6周环比增长，3月，北京、上海、深圳二手房成交量均达2023年4月以来最高水平。4月上半月，重点城市二手房周均成交量与3月周均基本持平，市场保持活跃;上周(4.8-4.14)重点城市二手房成交量环比增长52.8%，同比下降9.2%，降幅明显收窄，住房需求持续释放。
整体来看，二手房市场在以价换量带动下，短期市场活跃度有望保持一段时间，但对新房市场的带动或有限，新房市场调整态势预计将延续。
该如何理解当前"一手房弱、二手房强、价格下行”的市场现状呢?
中金表示，考虑到近年来一、二手房市场空间分割、定价隔离、比例稳定的特点已改变，中金构建了一个同时囊括一、二手房的房地产市场供需分析框架。基于这一框架，可以将本轮房价下行拆分为两个阶段：
阶段一是从2021年中至2022年，驱动力主要来自于总需求收缩；
阶段二是从2023年至今，驱动力主要为总供给(尤其是二手房挂牌)扩张这一扩张过程。事实上是在消化累积超额供给和进行所有权再均衡。
中金提请注意，该框架直观地揭示了房价具备一定自我实现的惯性，因此在市场调整过程中或须政策端及时发力以调节惯性、防范风险。
3月以来，中央及监管部门持续释放稳市场积极信号，明确要“进一步优化房地产政策”;北京、杭州等地继续优化限购政策，促进潜在购房需求释放。近期也有不少城市提出了“以旧换新”的政策方向，整体仍处于探索阶段，若后续配套政策持续完善，有望在一二手市场联动上发挥更大作用。
二、那些正在抄底万科的机构：小摩、宁泉资产……
根据港交所的权益披露，小摩于4月8日以4.40港元的平均价格在二级市场购入万科1177万股，好仓持股占比增至5.17%。
（图片来源：港交所）
除了外资机构，也有内资机构在持续增持万科。
知名百亿私募——上海宁泉资产管理有限公司于4月2日以4.79港元的平均价格在二级市场购入万科77.3万股，持股总数超过1.7亿股，占比增至港股总股本的8.03%。
去年9月份以来，宁泉资产在万科H下跌的过程中，一直在“买买买”。这8个月的连续增持，使得其在万科港股的股权占比增加了3个百分点。那些持股占比跨越整数关口的增持日包括：9月12日 以9.20港元均价增持98.1万股;11月7日又以8.13港元均价增持647.6万股;12月13日以7.08港元的均价增持万科336.4万股。
因此，宁泉资产被戏称为“万科港股最倔强的多头”。事实上，宁泉资产不止加大押注万科，2024年，宁泉资产在港股市场还增持了大唐新能源(最新持股占比6.06%)、新特能源(最新持股8.16%)、中粮家佳康(最新持股5.09%)、国联证券(最新持股5.00%)。
三、稳妥投资or押注弹性更大的困境反转?
万科H的坚定多头，押注的是债务问题的顺利解决与公司发展的困境反转。有一种观点认为，房贷利率已经降到4以下、首付降低、解除各种限购，经济还在不断恢复中——在政策加上经济基本面好转的双重加持下，二季度房地产销售可能回暖，在这种情况下，万科有可能成为困境反转的先锋。
目前的万科，杠杆率在70%以上，有息负债率去年上升了10个百分点。其真正的困境反转，一方面需要内部杠杆率的下降，同时也需要外部行业环境的回暖带来销售端的改善。
那么内地房价接下来将如何演绎呢?
中金公司表示，基于国际比较和供需分析，考虑到土地供应仍在持续走低，房价的企稳点或应以总需求维持稳定、同时二手房挂牌量止涨转降为前提，因此不同城市达到企稳点的时间可能差异较大。
头部城市由于人口流入量大、需求支持政策空间较足，总需求更容易维持稳定，同时累积超额供给相对有限、居民收入和财富水平较高，二手房挂牌量止涨转降可能更早，从而更快到达房价企稳点;中低能级城市或反之。
今年一季度以来，由于新房销售边际走弱，年化总需求已回落至前低水平，同时春节后二手房挂牌速度有所加快，房价阶段性或仍面临一定压力，并可能推动政策端进一步在“四限”、房贷利率、"三大工程”等方面有所发力。
在这个时间点，中金建议，可以配置一些回撤风险较低的均好型龙头作为底仓票，例如港股华润、建发国际；兼顾可能受益于政策的高弹性标的，例如中海、越秀、龙湖、绿城。房地产服务类标的推荐绿城管理控股、华润万象生活、绿城服务、保利物业、中海物业、万物云、融创服务。
随着内地QDII基金2023年业绩报的披露，智通财经APP梳理了所有港股地产股(含物业)的持仓情况，舍去持仓市值不超过1万元的情况，截至2023年底的持仓一览如下：
（数据来源：Wind）
可以发现，QDII基金持有的港股地产股(含物业)虽然不多，但基本都处在增持状态。
从大多数基金经理的标的选择偏好来看，基本与中金公司推荐的底仓票池基本重合，是追求稳妥的风格——最受青睐的地产开发股票为华润置地(01109)、绿城中国(03900)、建发国际(01908)、越秀地产(00123)。最受亲赖的物业服务类股票的为中海物业(02669)、越秀服务(06626)、绿城管理(09979)、华润万象生活(01209)。
风格不一样、历史净值表现还不错的华泰柏瑞亚洲企业，从其持仓可以看出，其押注的则是弹性更大的困境反转标的（旭辉控股、碧桂园）。
而对于一般的散户投资者而言，如果押注困境反转，还是需要一定勇气的。