本周初的《智通決策參考》已經提示，恒指有調整壓力。今日恒生指數大跌2.12%，Wind香港二級行業指數全線下跌，而決策參考“每周金股”闆塊中提到的中石油(00857)創下10年新高。
（Wind香港二級行業指數全線下跌）
A股也大幅調整。上證指數下跌1.65%，深證成指下跌2.29%，創業闆指下跌1.97%，小微盤股成下跌重災區，中證2000指數跌超7%，萬得微盤股指數盤中跌超10%。
在這種市場中，明顯的逆市動态值得留意。
午盤開市後，A股、港股地産股局部同步拉升，A股濱江集團漲超6%;港股旭輝控股、遠洋集團一度漲超20% ;融創中國、世茂集團漲超10%，萬科企業漲超5%，新城發展漲超3%。
全日盤按照換手率高低排序，TOP5公司的成交情況和最終漲跌情況如下：
（資料來源：Wind）
從即時成交來看，地産個股的成交情況較往日突然放大，且同步集中在13:24-14:05這個時間區間。這種盤面特征顯示出：有機構資金進場掃貨。
（萬科H交易分時圖，其他地産股也類似。圖檔來源：雪球）
一、發生了什麼?
1、上午10點
國家統計局釋出2024年1—3月份全國房地産市場基本情況。
1—3月份，全國房地産開發投資22082億元，同比下降9.5%(按可比口徑計算);其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。1—3月份，房地産開發企業房屋施工面積678501萬平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面積474580萬平方米，下降11.7%。
（圖檔來源：國家統計局）
房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。其中，住宅新開工面積12534萬平方米，下降28.7%。房屋竣工面積15259萬平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面積11148萬平方米，下降21.9%。
（圖檔來源：國家統計局）
國家統計局副局長盛來運今日在國新辦新聞釋出會上表示，大陸現有存量房中，90平米以下的房子占絕大多數，随着人們生活水準的提高和城鎮化的推進，改善型和剛性需求依然較大，大陸仍有支撐房地産健康發展的條件。
2、上午11點半
澎湃消息，深圳市房地産中介協會釋出資料顯示，2024年第15周(4月8日至4月14日)，深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1295套，環比增長34.3%，單周交易量再創2022年以來新高。
深圳市房地産中介協會監測顯示，受此前一周清明假期影響，部分積累需求得以展現，二手房錄得量呈現恢複性增長，并再創近3年單周新高。
(圖檔來源：深圳市房地産中介協會)
3、行業基本面
根據中指研究院資料，新房方面，一季度，全國建立商品房銷售面積、銷售額同比降幅均較1-2月有所收窄，部分核心城市政策效果顯現，在3月出現溫和修複行情。新房市場調整壓力仍在，在去年同期高基數下，新房銷售規模同比降幅仍較大。
二手房方面，3月二手房市場活躍度提升，市場恢複節奏好于新房。春節後至3月末，重點城市二手住宅成交套數連續6周環比增長，3月，北京、上海、深圳二手房成交量均達2023年4月以來最高水準。4月上半月，重點城市二手房周均成交量與3月周均基本持平，市場保持活躍;上周(4.8-4.14)重點城市二手房成交量環比增長52.8%，同比下降9.2%，降幅明顯收窄，住房需求持續釋放。
整體來看，二手房市場在以價換量帶動下，短期市場活躍度有望保持一段時間，但對新房市場的帶動或有限，新房市場調整态勢預計将延續。
該如何了解目前"一手房弱、二手房強、價格下行”的市場現狀呢?
中金表示，考慮到近年來一、二手房市場空間分割、定價隔離、比例穩定的特點已改變，中金建構了一個同時囊括一、二手房的房地産市場供需分析架構。基于這一架構，可以将本輪房價下行拆分為兩個階段：
階段一是從2021年中至2022年，驅動力主要來自于總需求收縮；
階段二是從2023年至今，驅動力主要為總供給(尤其是二手房挂牌)擴張這一擴張過程。事實上是在消化累積超額供給和進行所有權再均衡。
中金提請注意，該架構直覺地揭示了房價具備一定自我實作的慣性，是以在市場調整過程中或須政策端及時發力以調節慣性、防範風險。
3月以來，中央及監管部門持續釋放穩市場積極信号，明确要“進一步優化房地産政策”;北京、杭州等地繼續優化限購政策，促進潛在購房需求釋放。近期也有不少城市提出了“以舊換新”的政策方向，整體仍處于探索階段，若後續配套政策持續完善，有望在一二手市場關聯上發揮更大作用。
二、那些正在抄底萬科的機構：小摩、甯泉資産……
根據港交所的權益披露，小摩于4月8日以4.40港元的平均價格在二級市場購入萬科1177萬股，好倉持股占比增至5.17%。
（圖檔來源：港交所）
除了外資機構，也有内資機構在持續增持萬科。
知名百億私募——上海甯泉資産管理有限公司于4月2日以4.79港元的平均價格在二級市場購入萬科77.3萬股，持股總數超過1.7億股，占比增至港股總股本的8.03%。
去年9月份以來，甯泉資産在萬科H下跌的過程中，一直在“買買買”。這8個月的連續增持，使得其在萬科港股的股權占比增加了3個百分點。那些持股占比跨越整數關口的增持日包括：9月12日 以9.20港元均價增持98.1萬股;11月7日又以8.13港元均價增持647.6萬股;12月13日以7.08港元的均價增持萬科336.4萬股。
是以，甯泉資産被戲稱為“萬科港股最倔強的多頭”。事實上，甯泉資産不止加大押注萬科，2024年，甯泉資産在港股市場還增持了大唐新能源(最新持股占比6.06%)、新特能源(最新持股8.16%)、中糧家佳康(最新持股5.09%)、國聯證券(最新持股5.00%)。
三、穩妥投資or押注彈性更大的困境反轉?
萬科H的堅定多頭，押注的是債務問題的順利解決與公司發展的困境反轉。有一種觀點認為，房貸利率已經降到4以下、首付降低、解除各種限購，經濟還在不斷恢複中——在政策加上經濟基本面好轉的雙重加持下，二季度房地産銷售可能回暖，在這種情況下，萬科有可能成為困境反轉的先鋒。
目前的萬科，杠杆率在70%以上，有息負債率去年上升了10個百分點。其真正的困境反轉，一方面需要内部杠杆率的下降，同時也需要外部行業環境的回暖帶來銷售端的改善。
那麼内地房價接下來将如何演繹呢?
中金公司表示，基于國際比較和供需分析，考慮到土地供應仍在持續走低，房價的企穩點或應以總需求維持穩定、同時二手房挂牌量止漲轉降為前提，是以不同城市達到企穩點的時間可能差異較大。
頭部城市由于人口流入量大、需求支援政策空間較足，總需求更容易維持穩定，同時累積超額供給相對有限、居民收入和财富水準較高，二手房挂牌量止漲轉降可能更早，進而更快到達房價企穩點;中低能級城市或反之。
今年一季度以來，由于新房銷售邊際走弱，年化總需求已回落至前低水準，同時春節後二手房挂牌速度有所加快，房價階段性或仍面臨一定壓力，并可能推動政策端進一步在“四限”、房貸利率、"三大工程”等方面有所發力。
在這個時間點，中金建議，可以配置一些回撤風險較低的均好型龍頭作為底倉票，例如港股華潤、建發國際；兼顧可能受益于政策的高彈性标的，例如中海、越秀、龍湖、綠城。房地産服務類标的推薦綠城管理控股、華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、中海物業、萬物雲、融創服務。
随着内地QDII基金2023年業績報的披露，智通财經APP梳理了所有港股地産股(含物業)的持倉情況，舍去持倉市值不超過1萬元的情況，截至2023年底的持倉一覽如下：
（資料來源：Wind）
可以發現，QDII基金持有的港股地産股(含物業)雖然不多，但基本都處在增持狀态。
從大多數基金經理的标的選擇偏好來看，基本與中金公司推薦的底倉票池基本重合，是追求穩妥的風格——最受青睐的地産開發股票為華潤置地(01109)、綠城中國(03900)、建發國際(01908)、越秀地産(00123)。最受親賴的物業服務類股票的為中海物業(02669)、越秀服務(06626)、綠城管理(09979)、華潤萬象生活(01209)。
風格不一樣、曆史淨值表現還不錯的華泰柏瑞亞洲企業，從其持倉可以看出，其押注的則是彈性更大的困境反轉标的（旭輝控股、碧桂園）。
而對于一般的散戶投資者而言，如果押注困境反轉，還是需要一定勇氣的。