多年来，由于物业服务企业乱收费、只收费不服务以及账务混乱不公开，造成小区业主与物业服务企业之间矛盾日益突出，进而造成很多小区物业服务呈现不断恶化态势。那么，物业服务和收费究竟应当怎样进行，才能满足广大业主需要并获得满意，这不仅是小区业主关注的，也是各级政府主管部门应当努力追求的目标。
一、物业服务企业管理服务的权利来源。
物业服务企业管理服务的权利主要有两个来源：一是建设单位授权，二是业主委员会授权。建设单位授权一般指在房地产开发企业在商品房预售前，由住建部门把关，开发企业通过向社会公开竞聘产生的物业服务企业。经开发企业与入选的物业服务企业签订《物业服务合同》，授权物业服务企业开展的物业管理服务权利。
业主委员会授权是指依法成立业主委员会的小区，经业主大会授权，由业主委员会对外发布招标布告，依照一定的程序和标准公开竞聘产生的物业服务企业。经业主委员会与入选的物业服务企业签订《物业服务合同》，授权物业服务企业开展的物业管理服务权利。
无论是开发企业通过公开竞聘产生的前期物业，还是业主委员会自己通过公开竞聘产生的物业，其管理服务的权利都必须通过《物业服务合同》予以规定。
《中华人民共和国民法典》第一编第一章基本规定的第四第五第六第七条，分别对民事主体的权利确立的平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则进行了规定。
其中第一编第一章基本规定的第五条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。
物业服务合同属于典型合同，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
二、物业服务项目和收费标准应当通过物业服务合同或政府文件予以明确。
物业服务企业必须要搞清楚自己可以开展哪些物业服务项目，这些服务项目应当是通过《物业服务合同》或政府文件白纸黑字明确载明授权的。《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收费办法、维修基金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款”。
具体一点讲，服务事项主要包括：
（一）小区物业基本情况：小区建筑区划范围；建筑物（专属面积、共有面积）及附属设施（地下停车场、人防车位、配电房、机房、二次供水泵房、电梯）、物业服务用房、社区养老活动用房的权属和面积；小区公共绿地、小区内城市道路的面积；地面停车位权属和面积；汽车充电桩、电动自行车充电桩的权属。
（二）服务和收费项目情况：
1、共有部分的物业管理费，包括共有的墙面、楼顶、地面维护，人防车位、配电房配电设施、监控机房监控设施、电梯、配电箱等电气设施、电信移动等公共网络线路、供水、供气、供暖等共用设施管理维护产生的费用。此费用的标准需要物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同或者政府文件予以明确。
2、地面、地下专属车位（权属为业主的）维护管理而产生的延伸或增值服务费用。这部分费用严格来说不是共用部分产生的，需要物业服务企业与所有权人一对一签署服务合同，约定双方的权利和义务。
3、业主共有部分产生的租金，包括电梯轿厢广告收益、利用小区共有墙面、楼顶、道路上的灯杆、小区进出通道闸道门禁做广告产生的收益等，小区地面共有场地、共有地下停车位对小区业主或对外出租产生的租金。这部分收益原则上是由物业服务企业代收，记入小区业主公共收益。
4、代收因为公共照明、电梯运行、二次供水设备运行，公共绿地、消防设施等为了保持公共物业及附属设施正常运行而产生的水电气暖等公共能耗费。这部分费用收取的依据是国务院颁布的《物业管理条例》和各地政府政策文件。该费用收取的原则是据实收取，实收实支。
5、为业主代收代送代办等增值服务费。在一些高端小区，为了控制外来人员，保障小区业主安全，都规定不让各类快递或其他闲杂人员进入小区。一些快递邮件由物业服务人员代送到业主所在楼栋和居室。甚至还会委托物业服务人员代缴水电费等跑腿业务。该费用一般不在物业服务合同里体现。
三、物业服务企业收取的哪些费用可能裹挟猫腻？
（一）重复收取共有物业管理费。
1、共有物业管理费就是俗称的物业费。一般情况下，政府文件和物业服务合同对物业费的组成部分、收取依据和标准都有明确规定。但是，由于很多小区业主不知道或者说没有机会查看《物业服务合同》，误以为一些业主共有的地面停车位和地下停车位不包含在共有物业之列，进而被物业服务企业重复收取了所谓的“车辆管理费”。其实，作为维护公共区域秩序的费用已经按照住宅的专属面积已经支付了。
2、电梯运行电费。严格意义上来说，电梯运行电费是公共能耗费的一个子项目，已经收取了公共能耗费后，就不能再继续收取电梯运行电费。
（二）将收取的业主共有的地面停车位、地下停车位租金据为己有。
同样的原因，很多业主并清楚小区地面停车位和地下停车位权属究竟属于谁，政府往往又未能强制要求开发企业公开车位权属。造成很多地面停车位和地下停车位被开发商或者物业服务企业以转让使用权的形式，一次性或按年度收取了出让金。
对于业主共有权属的地面停车位和地下停车位租金，原则上是由物业服务企业代收，记入全体业主公共收益，处置权限属于全体业主。可惜，在一些地区，开发企业和物业服务企业强收并据为己有已经“既成事实”。
（三）超标准收取公共能耗费，不据实结转到下一年度，记入营业收入长期挪用据为己有。公共能耗费属于代收代支项目，物业服务企业可以在年初预收本年度公共能耗费，但是应当按照业主住宅面积在全体业主（包括还未出售的房屋）的面积占比分摊费用。对多收部分应当逐户结转到该户下一年度，抵充下一年度费用。
（四）其他利用电梯轿厢，公共建筑的墙面楼顶、小区进出口匝道设置的广告收益，物业服务企业不计入公共收益并长期据为己有。
物业服务企业应当定期向业主公开公示小区公共收益和公共能耗费收支情况。
最后，目前，市场监督管理局是负责查处物业服务企业乱收费行为的行政机关，有需要的可以拨打当地12345热线或12315热线进行投诉举报！
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