新一轮楼市刺激方案呼之欲出，主攻三个方向：交房、买房、住房

周五晚上，关于房地产有一场高规格会议，涉及到房地产的篇幅不少。

碍于具体词汇文章不便展开，个人简单概括一下，主要提到了两块：

第一，给房地产定性。

房地产到底是一个什么样的行业？

会上说了，“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。”

过去一年，房地产政策趋向是什么？

保交楼、降低房贷利率一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

这些措施，大家也都看到眼里了，存量房贷下调了，5年期LPR下调了，保交楼一直在推进，房地产竣工面积一直在增长，限购限贷基本都没了，松绑政策越来越多。

但是，还不够。

所以，第二，下一步怎么办？

原话说的是“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”

“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。”

是的，关键词是以下几个：保交楼，城市房地产融资机制，激发潜在需求，“市场+保障”。。。

先看字面意思，待会我再给大家拆解。

涉及楼市的篇幅这么多，又定性成“事关经济社会发展大局”，为什么又把房地产放到这么重要的位置上？

这只能说明，不管这两年外界的争议有多强烈，对房价看好还是看淡，都无法改变房地产是支柱产业这个事实（尤其在2024年初这个时间点）。

德邦证券的数据，地产行业对国民经济的拉动差不多有24.6万亿，占GDP比重的20.3%。

可研智库的测算，仅2022年，地产开发相关从业人员从210万人降到了170万人。

导致的后果，是地产开发上下游产业减少了600万个岗位，影响全产业链1500万-2000万人。

做投拓的，开发报建的，搞工程的，供应原材料的，卖钢铁水泥玻璃涂料的，卖房子的中介置业顾问，搞装修的，贴地砖批墙卖家具家电的。

就算你没又从事房地产相关，你的亲戚朋友，你的客户，你打交道的人，也一定在做跟房地产景气度有关的工作。

关键的问题就在这，这么重要的行业，出了一波又一波的政策，为什么还要继续扶持？

因为。。。确实有点像阿斗——扶不起来。

统计局前几天公布的1-2月份经济数据，像出口、消费、工业数据表现都不错，唯独房地产拖了复苏的后腿。

克而瑞的汇总，前两月，房地产销售面积、金额绝对值均为近7年同期新低（剔除2020年疫情影响），同比降幅较2023年1-2月分别扩大12个pcts和26个pcts，为近七年同期高点（剔除2020年疫情影响）。

在成交下降的背后，是房价的加速下滑。

1-2月份，商品房销售金额跌幅超过面积。

销售额是定金+首付+按揭的购房款，而销售面积是房子卖了多少，销售额降的更多，那只能说明，房企都在“以价换量”。

事实上，商品房成交均价，已经连续四个月下降，而1-2月住宅成交均价，也比2023年同期下降10.5%。

没错，房地产现在就是量价双杀。

地产是支柱，2024年初还在下滑，原来上的手段还不够，这就是新一轮楼市扶持政策的背景。

接着开头说的，下一步的重点是什么？

那么多的名词，也不必挨个说，个人归为三大方向：

1，有关交房的事。

毫无疑问，保交楼是放到第一位的。

上一期聊限购的时候，蓝白就跟大家说过这个观点，房地产目前的头等大事，是要确保所有期房能顺利竣工。

只要购房者还对期房心存恐惧，楼市就没有触底反弹的机会，任何一个正常人，都宁可观望不买，也不会拿毕生积蓄去博一套命运未知的房子。

保交楼试过很多办法，地方纾困基金，央行的保交楼贷款，这些还不够。

所以，才特别强调了“推动城市房地产融资协调机制落地见效”这句话，地方和银行快速报批审核，加班加点的干，能放贷款的项目都要放，禁止房企挪用。

比起纾困基金和自上而下的贷款，城市白名单机制因为速度快，层级少，推动力量大，这一招可能会见到奇效，加速今年期房的竣工速度。

2，有关买房的事。

交房是给已经买过房的吃定心丸，但对没买房的人来说，除了放下对期房的担忧，更重要的是提供更多的优惠。

房贷利率算不算？算。

限购全部打开，限售限贷全部取消算不算？也算。

契税减免，二手房增值税期限缩短，买房给补贴给消费券，小孩上学行方便，当然也算。

但一个很重要的问题是，以上这些手段，过去一年都用的差不多了。

既然会上说要“有效刺激”，咱们骑驴看唱本，看大家所在的城市，需求端的政策还能出什么牌。

反正，不管发钱还是省钱，2024年，买房的优惠会越来越大。

3，有关住房的事。

交房和买房，只能治标，无法治本。

作为支柱产业的房地产，之所以沦落到今天这个地步，是长期住房体系“重销售、轻租赁”，“高杠杆，高负债，高周转”带来的。

这两个核心问题不解决，就算楼市能救起来，还玩以前那一套十个杯子五个盖的金融游戏，那历史只会不断重复。

所以，会上最后重点提到“市场+保障”，改革商品房相关基础性制度。

这就是大家一直在说的，商品房不限价，不限购，有钱随便买，但前提是，在人口密集的超大特大城市，需要大量兴建低收入群体能住的保障房。

让市场的归市场，保障的归保障。

在这个基础上，使开发商逐渐放弃高杠杆开发模式，地方克制自己的卖地冲动，预售制告别历史舞台。

交房、买房、住房，这三件事，才是2024年房地产的路线图。