94岁老太，成了中国女首富
中国女首富，换人了！
11月14日，《2023红颜会·胡润女企业家榜》揭晓，今年94岁的邝肖卿，以720亿元财富，首次成为中国女首富。
邝肖卿当过很多次香港女首富，这一次是首次成为中国女首富。邝肖卿也是胡润女企业家榜18年来第六位中国女首富，前五位分别是玖龙纸业张茵（三次）、碧桂园杨惠妍（十次）、龙湖吴亚军（两次）、蓝思科技周群飞（一次）、富华国际陈丽华（一次）。
邝肖卿是香港地产大亨新鸿基地产创始人郭得胜的夫人。新鸿基地产是香港最大的房地产公司之一，也是香港拥有最多土地储备的公司之一，还是租金收入最多的商业地产公司。截至2022年底，新鸿基拥有3480万平方英尺的竣工物业。
背靠“大树好乘凉”，94岁老太太邝肖卿光凭借收租，就能年赚几十亿甚至百亿港元，因此，邝肖卿也被外界称之为“中国第一包租婆”。与一些白手起家的女富豪不同的是，邝肖卿的财富大部分是继承而来。身上担负着家族荣誉和使命的邝肖卿，以及她背后的郭氏家族，是如何守住财富的？
中国女首富练成记
一切得从九十多年前说起。
1929年出生的邝肖卿，在20岁那一年，嫁给了郭得胜。1950年后，凭借尼龙产品的代理权，郭得胜跻身香港千万富翁行列。1963年，郭得胜与好友冯景禧、李兆基创办了新鸿基。三人凭借“分层出售、十年分期付款”的模式，在地产圈有了一席之地。1970年开始，郭得胜就把在房地产中赚到的钱，投资于买地盖楼收租。郭氏家族的财富值，像滚雪球一样越来越大。
到1981年，郭氏家族已经与长江实业的李嘉诚家族、新世界发展的郑裕彤家族、恒基兆业的李兆基家族，并列称之为“香港四大家族”。但好景不长，郭得胜在1990年10月因病去世。郭得胜去世之后，邝肖卿通过信托基金，持有新鸿基地产的大量股份，进而成为新鸿基地产的最大股东。
不管外界承不承认，虽未真正管理过新鸿基，但邝肖卿向来不曾缺席新鸿基。她就像一枚“定海神针”，稳住郭氏家族走向倾覆之路。在郭得胜因病辞去新鸿基总经理一职的1988年，大儿子郭炳湘正式接任总经理一职，次子郭炳江及三子郭炳联分别出任副总经理，幼女郭婉仪出任财务部副经理。
这几位二代在联手经营的时间里，新鸿基的总资产在郭得胜的基础上，翻了12倍，高达3000多亿港元。然而，郭炳湘1997年被张子强绑架一事，让家族内部产生了裂痕。当有人提议从家族基金里拿出20亿港元赎回郭炳湘时，郭炳江和郭炳联认为如此高的金额不应该从家族基金中划用。郭家的态度激怒了张子强，迟迟拿不到钱的他，开始折磨郭炳湘以泄愤。
后来得益于妻子李天颖的筹款，郭炳湘被安全赎回，但家族的“冷血”让郭炳湘变得多疑起来。他开始与一个叫做唐锦馨的女人形影不离。后来，唐锦馨甚至以“女主人”身份，频频参与到新鸿基的事务中。不仅如此，郭炳湘还在新鸿基培植自己的势力，逐渐削弱两个弟弟的权力。这不仅引起弟弟们的不满，也惹怒了母亲邝肖卿。
随后，邝肖卿立下了11条家规，如禁止郭炳湘和李天颖离婚、禁止唐锦馨及其家人插手公司事务等等。这纸家规上还写道：“妈不在，以上一样有效。” 然而郭炳湘依然一意孤行，于2007年决意让唐锦馨入主董事会。这无疑于打破了郭氏家族的权力平衡。
2010年，对大儿子失望的邝肖卿，将家产分给两个小儿子——郭炳江、郭炳联，大儿子郭炳湘则彻底出局。被孤立的郭炳湘没有坐以待毙，反手就举报两位弟弟涉嫌贪污贿赂。两年后，二弟郭炳江被判入狱5年。这场恩怨纷争，使得新鸿基股价暴跌。为了打这场官司，新鸿基花费近10亿港元，创下香港律师费新高。
在新鸿基风雨飘摇之中，因病入院的邝肖卿意识到：无止境的内耗，有百害无一利。2012年，在邝肖卿的主持下，家族基金重组，家产又重新分配，三兄弟一人一份。而邝肖卿自己，仍在新鸿基占有绝对股权和决定权。
而后，郭炳湘退出了新鸿基，与郭家划清界限，自立门户成立了“帝国集团”，主攻内地房地产业。2018年，68岁的郭炳湘以87亿美元身家，位居福布斯香港富豪榜第十位。然而，当年8月，郭炳湘因心脏病在家中晕倒。在医院昏迷55天后，郭炳湘离开人世。
由于生前未立遗嘱，郭炳湘去世后，近600亿港元财产一分二：一份留给妻子李天颖，另一份由母亲邝肖卿继承。大儿子郭炳湘留下的遗产，再加上拥有的新鸿基资产，邝肖卿自此常年稳居香港女首富的宝座。
《2021胡润女企业家榜》上，邝肖卿以700亿身家位列第五。2022年，港元汇率持续走强。受益于港元汇率上涨，以及新鸿基地产的分红，邝肖卿2022年的财富增长到720亿元，坐上了中国女首富的宝座。
除了“中国女首富”这个名号外，邝肖卿还是不折不扣的最强包租婆。新鸿基2022年度末每股派3.7港元，较上年同期增长了约20%。根据新鸿基2018年发布公告，大股东邝肖卿增持14万股，持股量增至26.36%。有媒体据以上数据算了一笔账，2022年仅租金收入，邝肖卿就入账超过60亿港元。
紧盯地产生意
在香港，流传着这么一种说法，“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港富豪。”自成立以来至今，新鸿基一直在香港做地产开发。
新鸿基地产在香港的代表作，早期有1992年竣工的中环广场，这个项目奠定了新鸿基在香港地产的江湖地位。随后几十年，新鸿基在香港陆续打造出国际金融中心、环球贸易广场等多座地标性建筑。其中，位于西九龙的环球贸易广场楼高484米，被外界称之为“香港第一高楼”。
这两年来，新鸿基在香港依旧活跃。2022年，新鸿基增添了三幅商业用地。截至这一年年末，新鸿基在香港的土地储备约有5800万平方呎。一门心思搞地产的新鸿基，在香港收获了不错的口碑。“它在香港四大地产商当中，做地产做的最好的。楼盘质量、品牌美誉度等都不错。”长期居住在香港的协众策略管理集团联合创始人黄立冲告诉「市界」。
新鸿基也做租赁房。今年以来，新鸿基旗下优才圈住宅租赁品牌“TOWNPLACE 本舍”的全新旗舰项目TOWNPLACE WEST KOWLOON，将于2023年下半年落地香港西九。通过公开资料来看，整个项目分阶段推出共843个单位。新鸿基声称，其打造的是全香港最大规模专为优才圈打造的高质量租住项目。
如果说香港是新鸿基的大本营，内地市场便是它的第二阵地。自1993年开始，新鸿基就在内地开发了首个商业地产项目北京APM。随后几十年，新鸿基陆续摘得一些土地，并开发了一些项目。据「市界」不完全统计，新鸿基在内地的商业项目，还有上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场等。
近两年来，新鸿基加大了在港粤澳大湾区的项目布局。新鸿基这个动作变化始于第三代接班人掌舵后。郭炳湘2018年去世后，邝肖卿退居幕后，权力逐渐走向郭氏家族第三代。郭炳江之子郭基辉，成为新鸿基的执行董事，他1983年出生，毕业于哈佛大学。
郭基辉颇为看重港粤澳大湾区。在今年参加全国政协会议时，郭基辉提交了三件关于大湾区高质量发展的提案。不仅如此，从2017年以来，郭基辉带领香港广东青年总会，四度开展“大湾区青年指数调研”并发布调研报告，向粤港两地政府提出建设性政策建议。
新鸿基也用实际行动来支持大湾区的发展。这几年，新鸿基拿下了一些TOD（以公共交通为导向的开发模式）项目。比如2018年，新鸿基拿下南沙的广深港高铁庆盛TOD项目；2021年，新鸿基竞得广州南站TOD项目。总体来看，新鸿基在内地的土地储备，已经超过了香港的规模。截止2022年年末，新鸿基在内地的土地储备合共约6750万平方呎，其中约4710万平方呎是发展中物业。余下约2040万平方呎为已落成物业。
在内地，新鸿基也有不错口碑。一些地产大佬，比如万科创始人王石，就将新鸿基当作榜样。据王石自述，万科曾跟随新鸿基，定期参观楼盘。万科的物业品牌万科汇，就是跟新鸿基学的。而在2000年，在万科重新选择大股东时，王石甚至一度在华润与新鸿基之间徘徊。
在黄立冲看来，新鸿基尽管目前继续进行地产开发，在开发过程中也保留很多楼盘，比如写字楼和尾盘，但”由于争产风波的影响，再加上邝老太太年纪也大了，新鸿基不大会有一些特别国际化的操作，比如走出国外等，更多还是以守住原有的产业为主。”
从新鸿基的发展来看，郭氏家族是唯一没有多元化发展的家族。从大陆房地产持续处于深度调控的当下来看，“新鸿基发展太过于单一，并非是一件好事。除非市场能够逆转。”一名香港资深地产人士告诉「市界」。
这对以郭基辉为代表的第三代接班人来说，无疑是一个前所未有的挑战。
作者 | 陶 婷
数据 | 孙春芳
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