大家好，我是苏北哥！11月已经正式开始，今年已经进入出手买房的最后两个月，买新房还是买二手房？确实一个值得斟酌的问题。
买新房的话，南京目前有8区购房补贴优惠，除了传统的新六区之外，栖霞、雨花的部分街道也包含在享受补贴的范围内，补贴从新房总价1%的“基础款”到江北新区最高11.5%的“豪华款”，任君选择！
而这款ZC有效期今年12月31日就要到期，对买房人来说有一种“限时秒杀”的味道！很多人总说今年不买房，虽然嘴上说不买，但身体却很诚实，10月份南京新房数据昨天刚刚出来了，整个10月南京成交商品住宅3656套，环比9月居然大涨24%，就是认购量也达到4267套，环比9月也豪不逊色。
楼市牛市20年的经历告诉我们，这是一个从来不会同情少数人的游戏，南京的购房人群自9.7宁六条出台，观望了一个月之后，终于还是纷纷出手了，3656套的数据背后，是购房人一次次真实的刷卡行动堆叠而成。
谁也不想错过最佳的买房时机，但另一方面谁都想买到楼市的“抄底价”，这也许就是当下购房人的真实心态。
然而对比新房，南京二手房行情似乎更加火爆！
01.
10月成交超过7000+套，实现四周连涨，“新房改”会给二手房带来什么影响
有些人说，南京二手房没有任何ZC优惠庇护，无论是购房优惠，还是流通渠道，全不干二手房的事儿，就算是宁六条之中唯一一条有关二手房的优先购ZC，“也就是购房者可以先和新房楼盘预定房源，然后把手中二手房源放在中介机构中优先售卖，如果二手房没卖掉导致新房买不了，购房者也不用承担相关责任”。
这个ZC也执行了一个多月了，到底效果如何？外界没有报道，在这里也不便评论，但是只要简单一分析，就知道二手房主要还是“靠自己”，涨跌之间，寻找买家，所反映出的却是最真实的南京楼市行情。
昨天随着10月新房成绩单出炉，二手房的数据也跟着流出，可能真的会吓各位一跳，今年1-10月南京二手房已经成交了84255套，超过2022年全年成交量12671套，成交量涨幅达到17.7%左右，可以说今年绝对是南京二手房市场的丰收年。
今天上午的网房数据
然而，10月份南京二手房的成交行情也很给力，单月成交量达到7097套，比上月的6641套增加了456套，环比上涨6.9%，同比2022年10月上涨约27.5%。
从网房数据分析，南京二手房经过今年9月的成交量波谷之后，10月成交已经出现稳步回升，但即便如此，今年全市整体的二手房成交量水平还是比去年要高。说明在总体购买力均衡的情况下，更多购房人还是愿意出手购买二手房。
10月分开单周来看，全市二手房成交量也是呈逐月上升趋势，可谓实现了“四连涨”，第一周（连同黄金周）成交量达到1527套；第二周成交量1694套；第三周成交量2089套，到了第四周南京全市成交达到2115套，环比再涨1.2%，据此南京二手房保持连续两周成交量突破2000套。
从10月各区的二手房成交量分布来看，江宁以成交1335套位列全市第一；浦口区1056套成交量位列全市第二；鼓楼区以成交量828套位列全市第三。
这样的板块成交排行似乎特别合乎情理，两江板块历来就是新房供应量最大的区域，二手房挂牌量当然也最大，加之三季度开始两江的二手房价格跳水，让大批买家冲入片区市场抢购低价房源。
比如江宁的九龙湖、上秦淮等靠近主城的次一级板块，二手房价格开始大幅下行。
10月初，九龙湖的新城玖珑湖二期一套94㎡三房，以265万成交，折合单价28186元/㎡，达到九龙湖二手房成交价低点。
9月，江宁上秦淮的改善标杆翠屏诚园一套85㎡两房以210万成交，单价只24596元/㎡，直接跌回2017年水平。
江北核中核的二手房价还在进一步下探，10月4日一套129㎡4房以330万成交，单价只25407元/㎡，跌穿了很多人的心理预期。
鼓楼的二手房为什么成交量能排全市第三？也是因为近期学区房价格跳水。
“拉小+29中”双学区的鼓楼顶级学区房怡景花园10月份成交一套53㎡一房，单价低至67682元/㎡，而且9-10月以来这个小区的成交房源单价都在7万/㎡以下。
要知道作为“双学区天花板”级的怡景花园高峰时房价曾经冲破10万/㎡大关。此外鼓楼顶级学区房跳水的还包括鼓楼峨嵋岭、永庆村小区、苏宁睿城、金陵世纪花园等等。
可见10月的南京二手房，成交量激增的背后仍然是“以价换量”作为底层价值逻辑的。
那么10月27日出台的“新一轮房改”对今后的南京二手房市场将产生哪些影响呢？
先来回顾下新房改的两重目的！第一，加大保障房供应，保障房施行封闭管理；第二，让商品房回归商品属性，稳地价、稳房价。
先说第一条，加大保障房供应会对二手房产生什么影响？其实就一句话，加速二手房市场分化。怎么理解呢？保障房的产品种类很多，比如近年来南京大力推广的共有产权房，按照今年7月南京出台的《南京市共有产权住房（征求意见稿）》，明年共有产权房项目将在主城六区全面铺开，这还不包括廉租房、安置房等等，这个ZC侧面反映出未来的保障房项目大多位居主城，地段不错！这就对二手房市场产生了冲击，手头预算有限的购房人不会再去购买廉价的“主城老破小”或“老破大”，未来南京这类二手房将变得有价无市，逐渐退出交易市场，退居租赁市场；
而另一方面，地段好，且品质上乘的次新房，由于供应量和产品的稀缺性，大概率房产价值会进一步提升，也就是所谓的“越好越贵”。
再来看第二条，“让商品房回归商品属性”！其实这必须结合第一条来看，保障房的封闭管理，未来就是为了减少二手商品房的上市量做准备，更进一步来讲有可能是为了“未来打开限售做准备”，也就是让商品房回归商品属性的真正意义。如果是这样的话，对于南京二手房市场来说，当然是一件大好事。因为只有商品流通不受任何限制，才算是真正的商品。
从目前南京的新房市场来看，除了刚需初改的需求以外，市场上大部分的购买力来自于“卖旧买新”的置换型需求，目前仍然执行的三年限售显然阻碍了这一部分的购买力进一步释放，不让保障房进入二手商品房流通市场，主城“劣质二手房”由市场自然分化，有了这两道“防火墙”，似乎已经为下一步放开限售铺平了道路。
各位观点如何？欢迎在评论区留言，与北哥讨论！
02.
南京二手房都在跌价？不，市场正在加剧分化！近期一批二手房价格下跌；另一批二手房正在上涨！
昨天，10月南京新房数据出炉，一个利好消息传来，经过一个多月的ZC强力刺激，南京新房库存终于出现下降趋势，10月末全市库存终于降到了7万套以下，如果顺利11月新房库存还将有进一步下降的空间。
南京最新网房数据
截止今天下午15:00南京新房未售套数已经跌至69861套，虽然新房库存降了，但二手房挂牌量却在激增，根据链家网的最新数据，全市今天的二手房挂牌已经达到183320套。
而今年1-10月份南京二手房成交量是84255套，两项数据一对比，就可以清晰的知道，二手房“库存”一时之间是不可能消化完的，这一方面表明了二手房市场压力在增大；另一方面也表明不断激增的挂牌量让购房人选择空间也在增加。可谓有利有弊。
但从10月的挂牌量来看，新增房源数量在4370套，比9月的4625套减少了255套，但拉长时间线来看，从今年2月份开始，南京二手房月挂牌量就保持在4000套以上，其中2、3、5月单月挂牌量都在5000套以上。
近期的ZC刺激，成交量的激增，以及买卖双方对后市的看法观点改变，让南京二手房市场分化正在加剧。
一方面，很多房源正在降价，且下探幅度还在加大，“以价换量，房源降价”仍是市场主旋律。位于河西中、河西南、仙林湖、江核、桥北、麒麟、南站等片区的二手房价正在回归2020、2021年，甚至有的跌得狠的小区房价正在回到2016年。
河西南的海峡城云玺湾成交一套142㎡4房，成交总价546万，折合单价38432元/㎡。
海峡城云玺湾二手房最初于2017年上市，当时入市价格已经超过4万/㎡，说明如今该小区房价已经回归2017年水平。
河西中部的公寓小区嘉业国际城9月份成交一套56.08㎡1房，该房源以总价183万成交，折合单价32632元/㎡。
要知道，嘉业国际城2016年同样户型成交单价已经能达到3.78万/㎡，这等于该小区房价已经低于2016年。
鼓楼的树人学区房恒盛金陵湾10月份成交一套103㎡的大两房，总价489万，折合单价47210元/㎡。
2016年恒盛金陵湾同样户型二手房成交单价在4.24万/㎡左右。
南站板块的万科都荟天地F区，10月初成交的一套建面约91.56㎡的3房，成交总价346万，单价约37790元/㎡。
据了解该小区2018年收官时新房售价就在3.5万/㎡。
城东仙林湖的新城香悦澜山10月初成交一套87㎡小三房，成交总价207.5万，单价约2.3万/㎡。
而该小区2017年时同样户型成交单价为24194元/㎡。
桥北大盘天润城第三街区10月份成交一套109㎡三房，成交单价16710元/㎡，而同样户型该小区2016年成家单价是16821元/㎡，7年下来不仅没有涨，天润城房价还有些微跌。
板桥的金地自在城今年最新成交单价为19175元/㎡，而在2016年，金地自在城的二手房单价已经达到2万+/㎡。
麒麟的中海国际社区一期一套97㎡三房10月份成交，成交单价为20974元/㎡。
而该小区2016年110㎡左右3房成交单价还在2.17万/㎡左右，说明中海国际社区一期的价格目前已经跌穿了2016年时的水平。
另一方面，全市一批优质二手房正在涨价，有的小区4年间涨幅已经高达200+万。
新玄武的星河天赋9月成交一套118㎡左右的3房，总价588万，折合单价49554元/㎡。
该小区于4年前，也就是2019年3月首开，当时首开均价38973元/㎡，星河天赋开盘三次即告清盘，最低中签率3.8%，是当年的千人摇号盘。
今年1月星河天赋成交了第一套二手房，单价在47607元/㎡，之后成交房源价格都在4.7-5万/㎡区间徘徊，非常稳定。
即使按照9月成交的这套房源价格来看，对比2019年首开均价，星河天赋业主起码也净赚了130万左右，涨势简直逆天。
分析起来除了卓越的房产品质，星河天赋的优质配套也是不可或缺的因素，该小区是南师附小+科利华双学区房，周边还有1、3、6、9四条地铁线围绕，保证了星河天赋的坚挺价格。
城南的仁恒翠竹园10月中旬成交一套191㎡4房，房东以838万出手，成交单价43870元/㎡
而据知情人士爆料，这套房源业主于2020年以730万将这套房源买到手，如今算来这一套房子就赚了超100万。
究其涨价原因无非两点原因，第一，周边配套齐全、环境优美，仁恒翠竹园距离南站仅1公里，享受纯属配套；此外该小区距离5.6公顷的花神湖水景仅一街之隔，同时小区内部环境也很优美，包含1.5万方的中央公园，且养护非常到位；第二，仁恒翠竹园是城南仁恒的品质标杆项目，多层洋房+小高层物业形态，容积率仅1.38，非常低密。
河西中标杆豪宅海玥名都9月成交一套161㎡4房，1270万的总价，成交单价在78507元/㎡。
对比该小区2019年成交的首套二手房，涨幅近1.9万/㎡。以140㎡常规户型计算，4年间涨幅达到266万。
江心洲的江岛华庭9月一套132㎡4房以75461元/㎡单价成交，曾经让南京楼市震惊四座。
无可否认，江岛华庭就是大河西为数不多的逆势上涨次新小区的典型代表，以该小区2021年售出的首套二手房成交单价来看，两年间该小区单价涨幅达到5875元/㎡。
秦淮瑞金路附近的中航金城1号，7月份一套232㎡5房1928万成交，折合单价8.28万/㎡，创该小区成交价格新高。
这个价格比中航金城1号2019年首套二手房成交单价高出2.3万/㎡。
仙林湖的高科紫微堂今年9月成交一套164㎡4房，总价969万，单价5.9万/㎡，对比该小区2019年4.3万/㎡的开盘价，涨幅达到1.6万/㎡。
写在最后：
随着近期“新一轮房改”的来临，对于二手房市场也将产生莫大、深远的影响，特别是二手房的价格分化正在加剧，买房人在考虑选购二手房时，不仅不能盲目，反而需要更加独到的选房逻辑，才能买到高价值的房源！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。