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这是熊猫贝贝的第1952篇原创文章
#四大行存量房贷利率调整具体规则出炉#
#四大行宣布存量房贷利率调整细则#
民众期盼，市场需要之下，来自国家金融管理的银行们，终于发出了回音：
9月7日，以工商银行、农业银行、中国银行、建设银行为代表的四大行，以及其他多家银行行纷纷发布降低首套住房贷款利率调整的公告，并将调整范围、规则、方式和相关安排均详细列出。
很多人应该没有意识到，“存量房贷利率下调”这个事情，从提出到走到当下这么实质性的关键一步，并不是一件容易的事情。
从最早国家正式提出，距离实质性落地推进，已经过去了近两个月时间了（7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示，将按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。），过程中的利益博弈和管理推进难度，并没有那么简单。
所幸，期盼并没有落空，国家意志得到了贯彻，2023年，中国经济环境中的存量房贷利率，也正式走到了明确下调的关键节点。
由此，中国经济历程中第二次给存量房贷“额外优惠”的行动，正式拉开了序幕。
那么，这一次存量房贷利率调整，具体怎么调，各家银行新出规定是个什么情况？
哪些群体将成为本轮存量房贷利率下调的受益对象？
个体该如何操作？
存量房贷利率下调以后，将给中国经济和楼市，带来哪些正向积极的后续影响？
这篇文章，就将为大家详细复盘梳理四大行最新公告，进行专题详细解读。并对后续中国存量房贷利率下调以后，几个可能的经济影响和后续发展，进行有态度，有专业，有依有据的深入讨论和研究分析。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
1
四大行官宣！存量房贷将批量下调，具体是一个什么情况？
存量房贷利率调整具体怎么调，国有四大行发布细则。
9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行相继发布相关操作细则。总体来看，多家国有大行均在调整规则上将存量房贷利率调整按贷款发放时间划分为三个时间段，也明确了利率调整的方式、申请时间等。
具体来看各家银行的公告内容，这里为大家进行一个详细梳理：
根据各银行公告，自2023年9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整。
工商银行公告称，自2023年9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整。2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
图片来源：工商银行公告
农业银行公告，对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
农业银行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
图片来源：农行公告
中国银行公告，将于2023年9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
图片来源：中行公告
中国建设银行公告，2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
图片来源：建行公告
根据公告，本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下：
1.对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款：
农行：利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
工行：最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
中行：如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。
建行：调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。
2.对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款：
农行：利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
工行：最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
中行：如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
建行：调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。
3.对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款）：
农行：利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。
工行：最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
中行：如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
建行：调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。
整体上，四大行降存量房贷细则基本一致。
图片来源：头条图库
2
关于本次存量利率下调，几个关键问题的明确
问题一：哪些个人住房贷款可以调？
从时间上来看，四大行的调整范围均为2023年8月31日及以前。
从用途来看——
工行规定：购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；
农行规定：已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
中行规定：已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合以下两个条件之一的：
1）个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；
2）个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策；
建行规定：已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款；
贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
问题二：申请时间，条件，以及情况
工行明确，“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，工行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
农行明确，当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登录农行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日（含）后提出申请的，农行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。
中行明确，对二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向银行提出申请。中行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
建行明确，2023年10月22日（含）前提交的申请，经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整，新的利率即日生效。2023年10月25日（含）以后还清拖欠且符合条件的贷款，须提出申请，经审核确认后当日调整，新的利率即日生效。
其中比较关键的一个问题：此前有房贷拖欠的，还能享受此次利率下调吗？
答案是：可以，但有条件。
条件是：及时归还积欠本金及利息。
图片来源：头条图库
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哪些群体将成为本轮存量房贷利率下调的受益者，该如何操作？
存量房贷利率下调，肯定是利好市场和购房业主群体的好事，这没有争议。
按照已经公布的四大行公告来看，三类群体，将成为本轮存量利率下调的直接受益对象：
第一类，有多套房且房子分布各地的购房者。
按照原有政策（认房又认贷），在A地买了房子之后，此套房为首套住，享受首套房优惠利率。但如果再在B地买房子，不管A地的房子是否卖掉、贷款是否还清，B地的房子都将按照二套房执行利率，二套房利率是相当高的，一般比首套房高60个基点。
认房不认贷后，只要在当地没有房子，不管有没有房贷记录，那么都按照首套房执行利率。比如小张分别在A地、B地、C地买房子，即使在三地都有贷款记录和房子，但因为在当地属于首套，所以执行的是首套房优惠利率。
此次的细则明确，认房认贷时不属于首套房的，但认房不认贷后又属于的，那么这类贷款也能下调利率。
第二类，固定利率类购房人群
我之前就说过，利率趋势是一直下行的，了解这个之后，我们普通人要做的有两件事。一是如果存款，尽管把高利率提前锁定下来，以免以后面临下调。比如锁定3年期3.5存款利率的，那么3年内不用担心存款利率下调。
二是买房贷款一定要选择浮动利率，如果是固定利率，那么你的房贷利率将被锁定无法下调。
此外，在2019年下半年，贷款基准利率进行了改革（变成了LPR），2019年10月8日可以进行房贷利率转换（从基准利率转为LPR），有部分没转的，因为原来的基准利率没有了，不会再变动了，相当于固定利率了。
现在细则明确了，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也可以转为LPR，享受利率下调，对这部分人群来说是大利好。
第三类，三四线城市购房者
原来三四线城市房贷利率普遍很高，很多在6%左右水平，原因是楼市过热时期，这部分城市主要通过提高房贷利率进行调控。
根据央行的公告，LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时当地下限。从各地公布的结果来看，它们的当地下限普遍较低。以惠州为例，早前房贷利率很多高达6%，但公布的最低下限只有LPR水平（目前5年期LPR是4.2%），可见这类三四线城市首套房利率下调空间非常大。
从个体角度来看，具体怎么操作才能享受到本次调整利好？
从调整方式来看，四家银行均表示，客户可以采取协商变更合同贷款利率和新发放贷款置换两种方式。其中，工行明确，新发放贷款置换是指由其新发放一笔贷款，客户使用这笔贷款置换存量首套房贷。
工行、农行、中行均明确指出，对于符合条件的客户，银行未来会进行批量下调。
其中，工行对原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率；同时，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，工行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
农行则将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
中行同样将于2023年9月25日起，对存量首套住房贷款客户进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
图片来源：头条图库
4
趋势研判：存量房贷利率正式下调以后，将带来哪些后续影响？
近年来大陆房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。
- 存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。
在存量房贷利率向新增房贷利率对齐的情形下，居民“刚性”支出可能减少，实际意义上可支配收入增厚。
某种意义上，其效果等同于减税，或者对居民的转移支付。但从“乘数效应”看，可能效果更优。此外，如果撬动地产周期，则有望能通过某些渠道、更全面提振内需——包括消费。
此次存量房贷利率下调采用了“认房不认贷”可追溯过往原则，众多购房者因此可享受到了降低房贷利率，幅度比前几日想象中的还要大，体现了对改善性购房者的支持以及对原来过高房贷利率者的帮助，有利于降低房贷成本，降低生活成本，最终能刺激消费。
- 对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
另外，对银行而言，存量房贷利率下调必然会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。而就在存量房贷利率确定下调的前几天，新一轮存款利率降息已经实施。
- 同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
这会在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
当然，具体对居民部门的这次真金白银的让利，后续还能发挥怎样的化学效应和影响效果，还需要进一步观察，这其中，有一个非常关键的动向，值得重视，那就是“提前还贷”的势头，是否就此能够得到扭转。
三个维度的讨论和分析：
1，按照当下中国国内经济环境现实情况来看，就算存量房贷利率得到了下调，但是主流的投资渠道和资产市场，存量房贷依然碾压无风险收益，所以，新的房贷利率合同是否会将“不得提前还贷”这样锁定利息的条件作为附加条件，值得关注；
2，降低存量房贷，这是好事，是真金白银银行让利没有争议，但是对于楼市促进和二手房市场流动性提升，实际上并没有直接的关联，楼市能不能好，还是要看政策走向和增量入场群体的现实情况。
3，降低存量房贷利率，对于国内消费拉动的效果，不应该过于期待，要看清楚当下国家主动要求降低存量房贷利率这个动作，核心目的还是防控风险，兼顾拉动消费尝试。
而且，按照银行的利益诉求和办事逻辑，这一轮存量房贷利率下调，虽然已经明确，但是具体到落地实施，估计还有一个必然的拖延和滞后，预计9月25日国家大限之后，能够在2023年年内落地实现，就非常理想了，预期时间10-12月份。
图片来源：头条图库
写在最后：
不同的个体和家庭，该如何结合自身实际情况，选择优势策略？
关于最新“存量房贷利率”调整，四大行最新的公告和动向，上面已经梳理分析的差不多了。
文章最后，将从个体和家庭不同的情况出发，分享几点个人的建议和观点，不一定对，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，对于现金流情况良好，具备提前还款能力的个体和家庭而言，保持提前还款的计划，这个建议和观点依然不变。
不是说房贷利率下调了，月供压力小了，就无所谓了，手上有钱，提前还贷，是当下中国经济环境中最理性合适的做法。
除非你们能找到安全，稳定，靠谱，并且回报率能高于房贷利率的投资渠道。
如果没有，那么以上观点，就没有任何槽点和值得抬杠的地方。
2，对于房贷占比收入和现金流比例较大，有明显压力的个体和家庭来说，这一次调整红利一定要积极主动去把握。
有一个门道给大家分享一下，这种大银行发的公告，很多时候其实不是给老百姓看的，不是给市场看的，特别是这种明显割肉让利的决策，好理解吧？
给谁看的？当然是给国家和央妈看的，表决心，亮态度，给回应。
至于后续如何落地，什么时候落地，实施力度和具体执行过程，这个过程里面可以做文章的地方就太多了。
黑纸白字，落袋为安，额度明确，才是利好兑现，不管公告怎么说，对这个利好有现实需求的群体，该有的主动性和积极性，不能少。
有些东西，是需要争取，是需要自己去把握确定性的，不要指望天上会掉馅饼。
3，存量房贷利率下调，利好新房市场，利空二手房市场。
看清这个利益因果关系，很重要。
4，盯着消费复苏，需求反弹的一切投资和商业考虑，应该降低预期，保持谨慎。
看菜下饭，才是明智的选择。
5，LPR是可变动调整的关键指标，随着经济复苏，持续发展，不要真以为银行会真正放弃利润和利益。
短期，业主和市场可能有一些实质性的折扣和利好，但是中长期，银行绝对不会亏，甚至还有可能放大收益来弥补前期的让利。
你可以短期赚点蝇头小利，但是银行绝对不会做亏本生意。
所以，利好之下，保持理性，对于类似“置换新贷款，以不得提前还款为代价”的可能条款，各位还是多留个心眼，结合自己的情况，具体情况具体分析。
从古至今，在算盘上，不要想着玩的过银行。
大概就说这么多吧，结合最新热点动向，唠的有点奔放，不过善意和专业，值得大家信赖。
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以上，就是基于最新四大行关于存量房贷利率调整的最新公告梳理，进行的一次深入讨论和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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