01
“主动断供潮”会来么？
在今年各项数据指标纷纷掉头向下之际，有一项数据却逆势上涨，它就是法拍房的数量。
根据近日出炉的《2023年1-7月份全国法拍房大数据分析报告》数据显示：
2023年1-7月全国法把房挂拍量为284323套，同比增长16.92%；成交量80323套，同比增长8.29%；成交率为28.25%。
作为宏观经济与楼市的重要晴雨表，法拍房的变化趋势很能直观地展现房地产市场的表现，下面我们就针对数据来分析一下——
在这些法拍房中，住宅挂牌169761套，占比59.7%，商业用房100029套，占比35.18%，两者加起差不多占95%；
所有挂牌的约20多万套的法拍房，成交量加起来只有80323套，成交率只有28.25%，不到三成。
换句话说，。
因为法拍不像平常的二手房交易，倘若一拍的价格拍不出去，二拍的价格很可能直接来到五六折。然而就是这样的折扣力度，依然有一大半以上的房子拍不出去。
再聚焦住宅部分，成交金额908.34亿，成交率35.65%，成交的平均折扣是80.42%，即该房屋市场价打八折左右。
而根据国家统计局的数据，全国1-7月份商品房销售额7.14万亿，其中住宅销售额是6.31亿元。
也就是说整个法拍房的成交额，约占全国商品房成交额的2.1%，法拍住房的成交额，约占全国商品住房成交额的1.4%，乍一看好像还能接受。
但如果把那挂牌没成交的65%住宅房源算上，那这个占比将再翻个3倍，来到了5%左右。
是不是感觉形势严峻起来了？因为哪怕是5%的比例，在庞大的基数下，其背后也是数以万计的普通人，正徘徊在断供的边缘。
02
这种趋势下，最大的危机是什么？
三个字 “ 负 资 产 ”
意思是物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。
负资产意味着如果借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。
借款人最终失去物业的同时，依然负债。
举个例子，我们买房的首付通常是三成，也就是说100万总价的房子，一旦跌到70万，就相当于你的“首付30万+70万卖房款（还银行贷款）”通通没了。
这两年市场下挫，很多乡镇远郊盘、市区老破大已经出现成交价拦腰斩的情况，因此房价跌三成也不是小概率事件。
而且真要算起来的话，甚至都不需要跌三成，因为成本里面还有契税、物业维修基金、以及按揭利息（头几年还贷利息占大头）等费用。如果说房子还不幸装修了，那二手房的装修折价更是一笔不小的损失。
所以，实际上房子可能只需。以此类推，如果你是二成首付买房，房价跌两成以内，你都得为“消失的首付”焦虑不已。
房子成了负资产后，你每个月还得继续往里面还月供，只要房价没有回升迹象，就相当于你一直在用未来的现金流，给一个亏损的项目填窟窿。
而这还不是最可怕的，最可怕的是就目前来看，全国9成以上的房子还在阴跌中，甚至看不到止跌企稳的迹象和希望。
03
老实说目前国内很多房子已经是负资产状态，只是根据房屋所处的城市地段、购入时机等，负的程度不同而已。
比如当初环京、环深那些郊区房就是典型。最夸张的惠州据说有房子跌去了八成，都难以叫资产了，只能说是残值。
这种状况下，房东的煎熬可想而知：
如果他是拿闲钱投资的话还好，就当是炒股账面上亏了。投资本就有赔有赚，只要不影响生活，未来还有翻身机会；
但如果这是他倾尽所有上车的唯一住房，在这种经济下行，收入下降的年代，眼前的还贷压力和房屋的贬值，能让人一宿一宿睡不着觉。
同时这样的抗风险能力，一旦发生什么变故，也相当于直接把人往“断供”的队伍里推。
- 要么是借钱还月供，这就相当于背负更大的经济压力，去填一个吞噬你半辈子积蓄且越填越大的窟窿；
- 要么是把房子卖了，剩下的两成房款到手，还需要再借五成去把银行贷款还清，同样是房财两失，欠一屁股债。
而主动断供，在这时候反而成了“最优解”
先拖6个月不还月供，这时候银行肯定找你协商，再好声好气地斡旋，说不定又能拖个小半年，那么一年就拖过去了。
等银行确定要法拍了，按照法律规定，因为这是家庭唯一住房，会给6个月的宽限期，到宽限期还拒不交房的话，法院才会强制执行，等于又拖6个月。
而被强制迁出后，倘若债务人及其家属无法自己解决自己的居住问题，经法院核实，可以由债主向债务人提供临时住所，标准参照廉租房，租金从拍卖款中优先扣除，预留租金通常为1~5年。
……
但不可否认的是，在上述这种房价和收入大跌的背景下，普通人出于“趋利避害”的心理，选择主动断供，将会成为大概率事件，甚至这样的个案多了之后，将会形成一股“主动断供潮”。
04
历史上有“负资产”、有“主动断供潮”么？
当然有。
泡沫经济爆裂时的日本，亚洲金融危机中的香港，都有过房地产市值暴跌七八成的惨痛经历，数以万计的负资产者流离失所、家破人亡…
这也是为什么当下“某大、某桂园”们不能倒下的原因，因为一旦它们倒了，脆弱的楼市信心或将彻底崩溃，甚至带崩房价——
我们显然无法承受这样的后果。