截至2023年6月30日，中国公募REITs（“C-REITs”）28只上市标的总市值为872亿元（含扩募份额），自由流通市值376亿元，6月月度总回报率（含分红派息）为-5.80%。美国、中国香港、新加坡REITs市场总回报指数6月涨跌幅分别为+5.69%、-4.48%、+0.20%。
摘要
估值继续消纳，成交活跃度显著上升。6月产权REITs流通市值加权总回报为-5.86%，经营权REITs流通市值加权总回报为-5.74%。场内日均成交额环比+15%（剔除新发后+12%），日均换手率由5月的0.59%上升至0.71%，月度大宗交易额大幅上升12.3亿元至15.7亿元。估值方面，我们测算2023年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为7.12%，6月末P/NAV倍数为1.00（相对5月末的1.04进一步下降），产权、经营权P/NAV均降至历史一倍标准差以下，经营权板块的P/NAV倍数再创历史新低。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数6月30日收于29.7，是自4月25日跌入20以下后首次反弹至20以上，主因6月30日换手率（剔除新发）放大，我们建议关注换手率和成交额的改善和延续情况以跟踪低位换筹和市场情绪回暖情况。
扩募+首发双轮驱动模式完成，制度供给有望为市场扩容增添动力。6月16日4单扩募项目的增发份额上市以及6月30日二季度首单首发项目的上市标志着C-REITs市场扩募+首发双轮驱动模式的成功落地。6月8日，证监会主席易会满在第十四届陆家嘴论坛上的主题演讲中提到健全多层次资本市场体系[1]，加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给；6月9日，广东省发改委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，对12个行业资产的申报条件进行针对性解读。我们认为制度供给、审核条件的细化明确有助于提高REITs发行可操作性与发行节奏，为市场进一步扩容助力。
风险
二季度业绩修复不及预期；市场扩容进度不及预期；长端利率大幅上行。
正文
C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：截至6月30日，C-REITs总市值为872亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：已上市公募REITs限售解禁情况
注：1）数据截至2023年6月30日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场6月收益情况
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2023年6月30日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
流动性与资金面
图表5：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2023年6月30日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs市场月度大宗交易金额
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表7：6月资金价格振幅相对5月略有放大
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：5月M1、M2剪刀差再次边际收窄
注：数据截至2023年5月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：5月社融规模同比负增长
注：数据截至2023年5月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：6月十年期国债利率下行约3bps
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
相对价值与相关性
图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2021年6月至2023年6月
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：6月产权REITs相对3年期企业ABS的息差走阔
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：C-REITs的估值分位数处于历史低位
注：1）数据截至2023年6月30日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs市场当前面临负动量压力
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2023年6月30日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
P/NAV、现金分派率与IRR
图表18：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：C-REITs 6月交投及估值情况
注：1）数据截至2023年6月30日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于不复权收盘价计算；4）2023年预期现金分派率基于首发和扩募招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2023年预期现金分派率采用总市值加权法计算; 5）未发布2022年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2022年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2022年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；6）NAV均剔除分红；7）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块期末基金总资产与净资产比例、P/B及P/NAV
资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部
细分板块表现
图表22：产业园REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：仓储物流REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：环保REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：高速公路REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表26：保障性租赁住房REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表27：能源REITs 6月价格表现对比
注：1）数据截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
近期政策与潜在项目跟踪
图表28：部分6月REITs相关政策
注：以上政策及文件依次来源于https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202306/content_6886854.htm；https://www.nafmii.org.cn/ggtz/tz/202306/P020230630613064902178.pdf；http://drc.gd.gov.cn/gzyw5618/content/post_4196210.html；http://wap.cq.gov.cn/ywdt/jrcq/202306/t20230620_12079483.html；http://www.shrd.gov.cn/n8347/n8457/index.html；http://www.bjchp.gov.cn/cpqzf/xxgk2671/zfwj/qzfwj/cp5702079/index.html；https://www.zunyi.gov.cn/zwgk/zcjd/wzjd/202306/t20230627_80528120.html；http://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7413326/content.shtml；http://www.ceh.com.cn/epaper/uniflows/html/2023/06/17/02/02_55.htm；https://www.zhanjiang.gov.cn/zjsfw/bmdh/fzggj/zwgk/gzdt/content/post_1775264.html。
资料来源：中国人民银行，中国银行间市场交易商协会，广东省发展改革委，重庆市人民政府，上海人大，北京市昌平区人民政府，遵义市人民政府，中国证监会，国家发改委，湛江市发展和改革局，中金公司研究部
图表29：部分潜在REITs项目6月动态跟踪
注：以上动态依次来源于https://www.bidcenter.com.cn/news-235611894-4.html；http://www.bidizhaobiao.com/info-337907623.html；https://www.qianlima.com/zb/detail/20230620_358089849.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-233749442-2.html；https://www.okcis.cn/20230616-n3-20230616093533585965.html；https://news.ycwb.com/2023-06/15/content_52014755.htm；http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000021；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=29078；http://epaper.zqrb.cn/html/2023-06/15/content_956088.htm；http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?fadb6502-6e44-4b7e-a753-817690994750；https://www.bidcenter.com.cn/news-231811713-1.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-232272814-1.html；http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/new/2023-05-22/600998_20230522_RTEI.pdf；http://www.lushang.com.cn/zbzp/show-23513.aspx。
资料来源：采招网，比地招标网，千里马招标网，招标采购导航网，金羊网，深圳交易所，上海交易所，证券日报网，鲁商集团，中金公司研究部
境外REITs市场回顾
图表30：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表31：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：1）数据截至2023年6月30日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表32：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2023年一季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表33：美国权益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新数据截至2023年一季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表34：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表35：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年6月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表36：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表37：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年6月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表38：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2023年6月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表39：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2023年6月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
[1]http://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7413326/content.shtml
文章来源
本文摘自：2023年7月5日已经发布的《公募REITs月报（2023-06）：成交活跃度上升，7月关注二季报增量信息》
分析员 裴佳敏 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
联系人 张星星 固定收益 SAC 执证编号：S0080122030064
分析员 张文杰 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
分析员 孙元祺 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
联系人 顾袁璠 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080121090152
联系人 谭钦元 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080122030137
分析员 张宇 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
分析员 杨鑫，CFA 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553
分析员 陈健恒 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220
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