截至2023年6月30日，中國公募REITs（“C-REITs”）28隻上市标的總市值為872億元（含擴募份額），自由流通市值376億元，6月月度總回報率（含分紅派息）為-5.80%。美國、中國香港、新加坡REITs市場總回報指數6月漲跌幅分别為+5.69%、-4.48%、+0.20%。
摘要
估值繼續消納，成交活躍度顯著上升。6月産權REITs流通市值權重總回報為-5.86%，經營權REITs流通市值權重總回報為-5.74%。場内日均成交額環比+15%（剔除新發後+12%），日均換手率由5月的0.59%上升至0.71%，月度大宗交易額大幅上升12.3億元至15.7億元。估值方面，我們測算2023年基金管理人預測權重平均現金分派率（年化）為7.12%，6月末P/NAV倍數為1.00（相對5月末的1.04進一步下降），産權、經營權P/NAV均降至曆史一倍标準差以下，經營權闆塊的P/NAV倍數再創曆史新低。我們跟蹤的C-REITs市場情緒指數6月30日收于29.7，是自4月25日跌入20以下後首次反彈至20以上，主因6月30日換手率（剔除新發）放大，我們建議關注換手率和成交額的改善和延續情況以跟蹤低位換籌和市場情緒回暖情況。
擴募+首發雙輪驅動模式完成，制度供給有望為市場擴容增添動力。6月16日4單擴募項目的增發份額上市以及6月30日二季度首單首發項目的上市标志着C-REITs市場擴募+首發雙輪驅動模式的成功落地。6月8日，證監會主席易會滿在第十四屆陸家嘴論壇上的主題演講中提到健全多層次資本市場體系[1]，加大股債融資、并購重組、REITs等産品創新和制度供給；6月9日，廣東省發改委釋出《廣東省基礎設施REITs試點申報輔導手冊》，對12個行業資産的申報條件進行針對性解讀。我們認為制度供給、稽核條件的細化明确有助于提高REITs發行可操作性與發行節奏，為市場進一步擴容助力。
風險
二季度業績修複不及預期；市場擴容進度不及預期；長端利率大幅上行。
正文
C-REITs月度市場回顧
市場規模與收益情況
圖表1：截至6月30日，C-REITs總市值為872億元
注：資料截至每月底
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表2：已上市公募REITs限售解禁情況
注：1）資料截至2023年6月30日；2）藍色為已解禁份額
資料來源：REITs基金發售公告，中金公司研究部
圖表3：C-REITs市場6月收益情況
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表4：C-REITs權重平均總回報與C-REITs市場情緒名額走勢
注：1）為了友善對比，我們對中證REITs價格指數及中證REITs全收益指數進行起始日期标準化調整；2）資料截至2023年6月30日；3）C-REITs市場情緒名額根據我們2023年3月24日釋出的《公募REITs市場情緒初探》中描述的模型計算，并剔除了所有項目上市首日的換手資料
資料來源：Wind，中金公司研究部
流動性與資金面
圖表5：C-REITs市場成交額及換手率
注：1）資料截至2023年6月30日；2）換手率基于自由流通份額計算
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表6：C-REITs市場月度大宗交易金額
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
圖表7：6月資金價格振幅相對5月略有放大
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表8：5月M1、M2剪刀差再次邊際收窄
注：資料截至2023年5月31日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表9：5月社融規模同比負增長
注：資料截至2023年5月31日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表10：6月十年期國債利率下行約3bps
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
相對價值與相關性
圖表11：C-REITs市場及其他大類資産風險收益對比
注：資料統計區間為2021年6月至2023年6月
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表12：6月産權REITs相對3年期企業ABS的息差走闊
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表13：C-REITs的估值分位數處于曆史低位
注：1）資料截至2023年6月30日；2）C-REITs估值為市值權重P/NAV，股指估值為P/E(TTM)，可轉債估值為百元溢價率
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表14：C-REITs市場目前面臨負動量壓力
注：資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表15：C-REITs市場表現與其他大類資産相關性（上市至今）
注：1）資料截至2023年6月30日；2）相關性系數基于日收益率計算
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表16：C-REITs與股債收益率30日滾動相關系數
注：1）REITs與債券及權益的關系分别采用中債綜合全價指數、滬深300指數計算；2）資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表17：産權類及經營權類REITs與股債收益率30日滾動相關系數
注：1）REITs與債券及權益的關系分别采用中債綜合全價指數、滬深300指數計算；2）資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，中金公司研究部
P/NAV、現金分派率與IRR
圖表18：C-REITs全市場P/NAV走勢
注：1）資料取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值權重
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表19：産權REITs曆史P/NAV走勢
注：1）資料取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值權重
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表20：經營權REITs曆史P/NAV走勢
注：1）資料取自2021年6月21日至2023年6月30日；2）按市值權重
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表21：C-REITs 6月交投及估值情況
注：1）資料截至2023年6月30日；2）換手率基于自由流通份額計算；3）單體REIT的P/NAV基于不複權收盤價計算；4）2023年預期現金分派率基于首發和擴募招募書預測現金分派和目前市值計算，各闆塊2023年預期現金分派率采用總市值權重法計算; 5）未釋出2022年年報的REITs采用拟募集金額測算NAV，已釋出2022年年報的産權REITs項目的NAV測算方式為（期末基金淨資産+資産評估公允價值-投資性房地産-等同于發行溢價部分的商譽（如有））/發行份額，已釋出2022年年報的經營權REITs項目的NAV以賬面淨資産價值計算；6）NAV均剔除分紅；7）我們根據已有資料采用總市值權重法計算各闆塊期末基金總資産與淨資産比例、P/B及P/NAV
資料來源：Wind，中債估值，中金公司研究部
細分闆塊表現
圖表22：産業園REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表23：倉儲物流REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表24：環保REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表25：高速公路REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表26：保障性租賃住房REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表27：能源REITs 6月價格表現對比
注：1）資料截至2023年6月30日；2）以2023年5月31日為基期，基期為100；3）采用前複權收盤價
資料來源：Wind，中金公司研究部
近期政策與潛在項目跟蹤
圖表28：部分6月REITs相關政策
注：以上政策及檔案依次來源于https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202306/content_6886854.htm；https://www.nafmii.org.cn/ggtz/tz/202306/P020230630613064902178.pdf；http://drc.gd.gov.cn/gzyw5618/content/post_4196210.html；http://wap.cq.gov.cn/ywdt/jrcq/202306/t20230620_12079483.html；http://www.shrd.gov.cn/n8347/n8457/index.html；http://www.bjchp.gov.cn/cpqzf/xxgk2671/zfwj/qzfwj/cp5702079/index.html；https://www.zunyi.gov.cn/zwgk/zcjd/wzjd/202306/t20230627_80528120.html；http://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7413326/content.shtml；http://www.ceh.com.cn/epaper/uniflows/html/2023/06/17/02/02_55.htm；https://www.zhanjiang.gov.cn/zjsfw/bmdh/fzggj/zwgk/gzdt/content/post_1775264.html。
資料來源：中國人民銀行，中國銀行間市場交易商協會，廣東省發展改革委，重慶市人民政府，上海人大，北京市昌平區人民政府，遵義市人民政府，中國證監會，國家發改委，湛江市發展和改革局，中金公司研究部
圖表29：部分潛在REITs項目6月動态跟蹤
注：以上動态依次來源于https://www.bidcenter.com.cn/news-235611894-4.html；http://www.bidizhaobiao.com/info-337907623.html；https://www.qianlima.com/zb/detail/20230620_358089849.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-233749442-2.html；https://www.okcis.cn/20230616-n3-20230616093533585965.html；https://news.ycwb.com/2023-06/15/content_52014755.htm；http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000021；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=29078；http://epaper.zqrb.cn/html/2023-06/15/content_956088.htm；http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?fadb6502-6e44-4b7e-a753-817690994750；https://www.bidcenter.com.cn/news-231811713-1.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-232272814-1.html；http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/c/new/2023-05-22/600998_20230522_RTEI.pdf；http://www.lushang.com.cn/zbzp/show-23513.aspx。
資料來源：采招網，比地招标網，千裡馬招标網，招标采購導航網，金羊網，深圳交易所，上海交易所，證券日報網，魯商集團，中金公司研究部
境外REITs市場回顧
圖表30：美國REITs市場走勢
注：1）以2010年1月資料為基準，基準=100；2）資料頻率為月度；3）資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部
圖表31：美國REITs股息率與美國十年期國債收益率對比
注：1）資料截至2023年6月30日，資料頻率為月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
資料來源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
圖表32：美國權益型REITs P/FFO情況
注：NAREIT最新資料截至2023年一季度, 資料頻率為季度
資料來源：NAREIT，中金公司研究部
圖表33：美國權益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新資料截至2023年一季度, 資料頻率為季度
資料來源：NAREIT，中金公司研究部
圖表34：中國香港REITs市場走勢
注：1）以2010年1月資料為基準，基準=100；2）資料頻率為月度；3）資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部
圖表35：中國香港REITs股息率與香港政府十年期債券收益率對比
注：1）資料截至2023年6月30日, 資料頻率為月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表36：新加坡REITs市場走勢
注：1）以2011年1月資料為基準，基準=100；2）資料頻率為月度；3）資料截至2023年6月30日
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部
圖表37：新加坡REITs股息率與新加坡政府十年期債券收益率對比
注：1）資料截至2023年6月30日, 資料頻率為月度；2）股息率根據過去12個月股息及總市值計算
資料來源：Wind，彭博資訊，中金公司研究部
圖表38：中國香港REITs P/B
注：1）資料截至2023年6月30日，資料頻率為月度；2）取各REITs最新披露的賬面價值測算P/B
資料來源：彭博資訊，中金公司研究部
圖表39：新加坡REITs P/B
注：1）資料截至2023年6月30日，資料頻率為月度；2）取各REITs最新披露的賬面價值測算P/B
資料來源：彭博資訊，中金公司研究部
[1]http://www.csrc.gov.cn/csrc/c106311/c7413326/content.shtml
文章來源
本文摘自：2023年7月5日已經釋出的《公募REITs月報（2023-06）：成交活躍度上升，7月關注二季報增量資訊》
分析員 裴佳敏 不動産與空間服務 SAC 執證編号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
聯系人 張星星 固定收益 SAC 執證編号：S0080122030064
分析員 張文傑 交運物流及出行 SAC 執證編号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
分析員 孫元祺 不動産與空間服務 SAC 執證編号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
聯系人 顧袁璠 交運物流及出行 SAC 執證編号：S0080121090152
聯系人 譚欽元 不動産與空間服務 SAC 執證編号：S0080122030137
分析員 張宇 不動産與空間服務 SAC 執證編号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
分析員 楊鑫，CFA 交運物流及出行 SAC 執證編号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553
分析員 陳健恒 固定收益 SAC 執證編号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220
法律聲明