最近连续遇到几个客户，说是最近刚卖了房子，手上有些闲钱，准备做下理财规划。
我大惊，朋友圈发了条感慨，
意外发现大家颇有同感，想卖房的已不是少数，天南海北的人甚多。
毕竟人已经三十多了，早过了整天盯着房地产的阶段了，而这两年真正值得投资的房产明显下降，更是不关心，楼市消息也是基本从新闻中得知。
见近期现象实在诡异，于是多研究多关注了些，多番对比方才理解大家为什么急着卖房理财了：
房地产市场恐真的大势已去。
一
房地产不行了？
天气转热，楼市却依旧寒气十足，是真的冷。
1、看供求：清冷的楼市
今年以来，房子越来越难卖了。
今年1-3月，积压的需求短暂释放，商品房销售情况商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。
原本以为房市会继续火爆，但到了4月份，未能延续前3个月的“小阳春”，从数据上看，商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比大跌48%，商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%
而5月份30城商品房成交面积比4月还差，环比下降了9%。
而且啊，值得注意的是，二手房的供应量这两个月是大幅上涨，
比如北京，二手房的挂牌数量是越来越多；
深圳楼市也迎来近些年最大挂牌潮；
但真实的销量如何呢？
秋江水寒鸭先知，行业内的“知情者”最懂，甚至开始大量逃离热门楼盘。
我有个朋友，这两年就是在成都X家房屋中介做经纪人，上个月刚回老家转行做起了滴滴司机。
房子不好卖，又不能私自大幅调价，有些城市只好搞团购，想方设法多给优惠。
还有些地方出现“0首付”、“负首付”等套路来拉动楼市。
可想而知，市场早已冷下来了。
2、看现状：大城小跌，小城大跌
随着市场变冷，房价可能已经在下跌了。
你会发现最近几年，特别是最近一年多，房价明显没有涨了。
5月份，百城新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%。二手住宅均价环比下跌0.25%，跌幅较4月扩大0.11个百分点。
从总体统计上看，似乎没跌多少，
但如果是放在各地，跌得是相当狠的。
三四线城市的房价都在继续下跌，跌幅还在不断扩大。
下跌这点在小城市愈发明显，有些小地方的房子甚至降到了千元级别。
一二线城市亦不能免，
前不久国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，
单看一线城市的表现，北京、上海、广州和深圳新建住宅环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。
也就是真正涨价的，也只有新一线、超一线城市里位置最好、最贵的那些楼盘，更何况还是轻微涨幅。
但事实上，重点一二线城市的二手房均价下滑比较厉害的已经超过20%，有些甚至超过30%。
前段时间杭州未来科技城一则“邻居已经跑路了，留下他在风中凌乱”的截图传遍微信群，虽是传言，却也是整个板块价格走低不争的事实。
巧的是本人就在附近办公，我有个朋友在这片区域抄到了个小房子，比之前同小区，同户型的房子，便宜了小100万。
可以说这位“邻居”凭一己之力，拉低了整个小区的成交价，这可是未来科技城啊，给朋友开心坏了，这两天一直笑嘻嘻。
而且即便是新房，挂牌价格变化不大，其实有些已经开始在搞“买赠了”，微妙得很。
有的开始送黄金，
有的送服务，
有的甚至搞“买一送一”。
一二线城市层层优惠折算下来，直接就把房价打回到几年前，实属是阴跌了。
随着这两个月楼市的降温，救市政策也是不断，但总感觉效果有限。
大家不免有些担心。
纠结是在憋大招，还是黔驴技穷了。
3、看政策：还在等大招
回顾这两年，针对房地产，能放的大招，基本都放出来了：
在利率方面，像是天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，郑州、厦门最低3.8%，属于史上最低；
在限购方面，不少地方放宽了限贷限购政策，除了一线城市，以及部分强二线的核心区，基本都取消了限购政策；
在首付方面，多地首套房首付比例最低两成；
在公积金方面，可以提取公积金余额用作首付，降低了公积金利率，提高了贷款额度。
同时，在原救市政策基础上进一步加码政策，如契税补贴、购房补贴等。
各地各显神通，能放的大招基本都已经放完了，可以说，在不考虑房价的前提下，目前的楼市门槛已经是非常低了。
像这种的宽松政策，甚至可以追溯到08年和15年，而且效果显著，楼市随之进入上涨周期。
但放到现在，却依旧无济于事，仿佛大家对此有了免疫，
时代真的变了，
房价在降，贷款利率也在降，但就是没多少人买。
正如网上段子，
既然你拿出除了降价以外的所有手段来引诱我买房，
那我只有拿出除了购房以外的所有手段对你表示支持。
所以要想拯救如今的市场，或许得等到下一个惊为天人的大招了。
但这个大招，估计还得蓄力一段时间。
4、原因何在？
这主要是缺乏充分的改善需求跟进释放的原因。
从需求上看，虽去年受到抑制的需求被短暂释放，但后劲支撑力还明显不够。
一是刚需购房群体在不断减少，因为大环境不好，大家的日子越来越不好过，就业难赚钱难，试问这种环境下，谁又想着去买房呢，买不起是一方面，不敢消费又是另外一方面。
二是投资者不买，说到底还是因为新房和二手房的房价在走低，让这些人感受到，未来的房地产投资状况并不乐观。
当前一半以上的商品房都是被投资者持有，当房子的投资价值消失后，这些投资者将会开始大量抛售，
这意味着房地产进入了买方市场，所以以往楼房开盘就售罄或是抢着买房的现象也将去而不见了。
所以房子供大于求已经成为了事实。房子供大于求，开发商如果不回笼资金，就有资金链断裂的风险，继而导致更严重的后果。
而且以中远景去看，
城镇化率有的省份已经高达70%，
而且在城镇逼仄的空间中，不能维持生活的尺度，还不如老家落得自在。
人口数据更是已经拐头向下，未来只会更甚。
这样的情况下，光是消耗目前地产库存都得生上几年才够，已然是大势已去。
少数房子作为投资品，早晚将会沦为高净值人群的游戏。
更多的普遍的房产，终会落实到“房住不炒”的号召下。
二
楼市的冷，有何影响？
1、买房人心态发生改变
买房的时候，我们希望价格越低越好；
买完就开始盼着涨，包括纯自住，也不想自己小区房价跌落。
但现实总会给你一个巴掌。
人们之所以现在对楼市持相当悲观的态度，还是因为房价上涨的趋势维持太久，让很多人已经失去了对房价的正确认识。
以为房价永远会涨。
所以我们总能看到各种因为楼盘价格变动而发生的房闹新闻。
比如前不久惠州低价卖房，遭遇封盘，老业主们发现自己净亏了50万，于是联合起来维权了。
买房人的心理也渐渐发生了变化。
掏空六个钱包才凑的首付，结果房价一跌，成了冤大头，实属意难平。
所以市场一旦遇冷，
对于刚需的人来说，现在主打量力而行，有钱多观望少贷款，没钱少凑热闹；
我还有个上海的朋友说，拿了500万去买房，要是遇上个横盘或阴跌四五年的，这不得哭天喊地。
现在买房，真的不值。
对于投资的人的来说，只一线核心板块，即使现在手握好几套房，也可能只剩下纸面富贵，卖不出去。
所以不如搞点别的。
2、联动效应
房市遇冷，上接地方债，下承银行体系，可能真的会影响经济复苏。
以银行为例，银行呢，本身就是靠放贷生存的，
尤其是房贷，一直是银行最稳定、最可靠的盈利业务，
这些房贷每天产生的利息，是一般人想都不敢想的数字。
所以只要持续有贷款放出去，银行的利润就不会有太大波动。
可现在的情况却是，房价在降，房子卖不动了，房贷也放不出去了。
居民因为缺少安全感，不但不借钱，也不怎么消费。
甚至不少人提前还贷，提前还贷的人还多了。
像是今年Q1的房地产贷款余额增速仅有1.3%，几乎可以用停滞来形容……
4月住户贷款减少了2411亿元，短中长贷款均出现下滑，
其中住户短期贷减少1255亿，住户中长期贷减少了1100亿。
楼市低迷，各家银行为了自保，为了稳定净息差、降低负债成本，怎么办？
答案就只有集体下调存款利率。
细的就不多讲了，详细见我之前写的文章：银行支棱不起来了？
我们GDP大约120万亿的盘子，地产及相关产业链占了约20万亿，大约占了17%左右。
地方财政的收入大约35%依赖地产，
所以房地产是经济的牛鼻子，一旦有刺激地产的大政策，那经济很可能迅速回暖。
比如最近就流传着各种新政策，下调首付比例啊、推行带押过户啊、还有最近的统租房概念。
为了预防更坏的结果，那只手已经在行动了。
3、我们该怎么办？
简而言之，就四个字，不要乱动。
既不可乱买，也不可乱卖。
不乱买这事情大家已有共识，
说到底商品房的本质还是商品。
价格自然跟从市场趋势的变化而变化，受到供求关系的影响，现在多地的供需关系发生了变化，自然不是去上赶着当接盘侠的。
不乱卖也是如此，
我一同事，也是最近刚卖了房。
买在2017年最高点，
当时接近190万买的，上个月也就卖了140万。
而且当时装修还花了十几万。
这顿操作下来，六七十万就亏没了，几年白干。
房子毕竟也有周期，即便未来涨幅有限，如今跌幅更是有限了。
我自知一些做保险、理财的朋友们，喜欢让客户卖房去买他家的产品。
只是现在去做这事，多少有些不智。
有房贷提前还房贷，没房贷就苟住这一周期，才是更为保守的选项。
当然，如果你真有笔钱需要规划，不妨看看这文章：有钱，也会愁养老
实在不懂的问我，毕竟咱是专业的。
在房子问题上，咱不是专家，专业也不扎实，也有马后炮之嫌。
但有句话确是真心：降杠杆，做好保增长基本仓，把日子过得舒坦点。
希望你们都好。