不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），也称“房地产投资信托基金”，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITS明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITS）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与大陆信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于大陆的开放式基金与封闭式基金。
优势
REITS具有其他投资产品所不具有的独特优势。
第一，REITS的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；
第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；
第三，REITS按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；
第四，在美国REITS的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；
第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；
第六，由于REITS股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITS较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。
从本质上看，REITS属于资产证券化的一种方式。REITS典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITS，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITS一般只适用于商业地产。 另外，从REITS的国际发展经验看，几乎所有REITS的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITS存在。因此，REITS并不同于一般意义上的房地产项目融资。
REITS基金的存续期限一般在20年到50年之间，年分红率4以上，最高分红率可以达到10%以上，收益率远远跑赢银行存款利率。REITS基金的交易佣金手续费与股票交易佣金的费率是一致的，但不收取印花税，因此总体交易费用比股票低很多。单笔最低交易手续费为5元，交易手续费不足5元的按5元收取。
零风险操作策略
1、长期持有吃分红：如果你的资金比较充裕短期内用不到，可以长期持有吃分红。长期来算可以稳稳跑赢银行存款的收益。下面以投入资金十万为例，按5%的年分红率计算持有十年的收益情况见下表：
从上表可以看出，20年后的收益几乎翻了两倍，实际收益可能更高。
以下为在银行的存款收益情况，按一年定期，利率为2.25。从对比数据可以看出收益相差超过十万元，相当可观。何况银行利率一降再降，再加上要交个人所得税，实际到手的利润会更少。
2、利用二级市场价格波动高抛低吸挣差价：买入点一定要在相对的低点，买入后当价格上涨幅度超过年分红利率时就可以考虑卖出。等待价格回调后再买入，在波动时获取更大利润。价格没有上涨或下跌就持有不动，不卖出就不会形成亏损，每年的分红却是实实在在的，因此可以做到零风险套利。
3、打新操作：REITS基金的打新同样没有什么风险，只是分配比例较小，意义并不大，因此还是在二级市场买入比较实际。