不動産投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），也稱“房地産投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此将REITS明确界定為專門持有房地産、抵押貸款相關的資産或同時持有兩種資産的封閉型投資基金。
不動産投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITS）是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，并将投資綜合收益按比例配置設定給投資者的一種信托基金。與大陸信托産品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運作，也可以上市交易流通，類似于大陸的開放式基金與封閉式基金。
優勢
REITS具有其他投資産品所不具有的獨特優勢。
第一，REITS的長期收益由其所投資的房地産價值決定，與其他金融資産的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能；
第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求；
第三，REITS按規定必須将90%的收入作為紅利配置設定，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；
第四，在美國REITS的經營業務通常被限制在房地産的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接配置設定給投資者，公司不被征收資本利得稅；
第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地産業的投資；
第六，由于REITS股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地産投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的REITS較房地産業直接投資，資訊不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。
從本質上看，REITS屬于資産證券化的一種方式。REITS典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，将所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地産，并将這些經營性物業所産生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商将旗下部分或全部經營性物業資産打包設立專業的REITS，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為标的，均等地分割成若幹份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。
相形之下，寫字樓、商場等商業地産的現金流遠較傳統住宅地産的現金流穩定，是以，REITS一般隻适用于商業地産。 另外，從REITS的國際發展經驗看，幾乎所有REITS的經營模式都是收購已有商業地産并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITS存在。是以，REITS并不同于一般意義上的房地産項目融資。
REITS基金的存續期限一般在20年到50年之間，年分紅率4以上，最高分紅率可以達到10%以上，收益率遠遠跑赢銀行存款利率。REITS基金的交易傭金手續費與股票交易傭金的費率是一緻的，但不收取印花稅，是以總體交易費用比股票低很多。單筆最低交易手續費為5元，交易手續費不足5元的按5元收取。
零風險操作政策
1、長期持有吃分紅：如果你的資金比較充裕短期内用不到，可以長期持有吃分紅。長期來算可以穩穩跑赢銀行存款的收益。下面以投入資金十萬為例，按5%的年分紅率計算持有十年的收益情況見下表：
從上表可以看出，20年後的收益幾乎翻了兩倍，實際收益可能更高。
以下為在銀行的存款收益情況，按一年定期，利率為2.25。從對比資料可以看出收益相差超過十萬元，相當可觀。何況銀行利率一降再降，再加上要交個人所得稅，實際到手的利潤會更少。
2、利用二級市場價格波動高抛低吸掙差價：買入點一定要在相對的低點，買入後當價格上漲幅度超過年分紅利率時就可以考慮賣出。等待價格回調後再買入，在波動時擷取更大利潤。價格沒有上漲或下跌就持有不動，不賣出就不會形成虧損，每年的分紅卻是實實在在的，是以可以做到零風險套利。
3、打新操作：REITS基金的打新同樣沒有什麼風險，隻是配置設定比例較小，意義并不大，是以還是在二級市場買入比較實際。