市场层面释放新信号：不计入“三道红线”的各渠道地产并购类融资额度已超过1500亿元。过去，盲目并购给房地产开发商埋下的隐患犹在，行业基本面尚未恢复，高信用房企扩规模已偏向理性且谨慎。
缺乏厘清复杂债务关系经验、难以协商债权人和解、公开市场拍地价格不高等多重因素下，高信用国资地产商亦不会轻易收并购。此前越秀地产董事长林昭远一语道破关键：“钱不是问题，重点看并购标的质量”。
AMC进场的三大作用
由此不难看出，目前，看似引活水入池，“并购潮”已蓄势待发，而实则持币机构中观望者居多，需“前线部队”进场精准拆弹。如此格局下，AMC进场参与房企化债，必要性不容置疑。但与此前承接不良资产再处置不同，此次AMC进场，关注的是项目并购及相关金融中介服务，这意味着将风险资产处置关口前移，实现如下作用：
一是AMC进场后，可以注入新资金。从操作路径和过往不良资产处置经验来看，AMC以财务顾问角色处置风险资产，化债进程慢；若作为投资方，因其本身地产经营经验少，直接收购房企概率较小，从金融机构手中收购房企债务和风险资产的可能性更高。
而收购债务所需资金除了自有资金外，可能还需要政策支持，即当下所见的AMC发行金融债券，或者按照市场化原则联合产业资本共同参与，这都为地产行业扩大了资金渠道。有“新粮”在手，可加快风险资产的处置速度。
二是引入AMC后，有利于稳定资产价格。当下地产“并购潮”未起的背后或有两类原因：一是房企之间交易，买方话语权高，出险房企四折叫卖资产已现，使得资产价格偏离公允价值，其后果可能是资不抵债；二是过去部分地产商利用明股实债等手段粉饰报表，导致风险资产债权债务关系复杂，多方债权人争议大，要求不统一，买方难以协调处理。
AMC被引入后，可以成为单一友好债权人，加快化债进程。不少地产项目的债权债务关系复杂，处置中多方债权人争议较大，要求不一，愿意让步程度不一，化债进程受阻。而监管部门只看案头文件来协调，比较难拆分、厘清和处理复杂的债权债务关系。而AMC可以通过全部收购买断债权，更好地理顺债权债务关系，完整规划，做出更有效的债务和解安排，共同把项目盘活，存量债权人吸收损失退出，跟出险房企关联切断。
之后AMC可以引入开发商，进行后期项目建设，更好实现保交楼。
三是AMC参与后，有助于加快风险项目流动性，保交楼稳销售。AMC处置不良资产经验丰富，收购债务及风险资产后，可以凭借自身金融牌照优势整合各种金融资源注入资金。然后，再寻找高信用房企或者代建企业合作，让出险房企的未完工项目完成后续开发，甚至可将多种业态纳入收购资产包，切断与出险房企关联。
简而言之，AMC可更好地协调上下游、买卖家和政府资源，加快项目释放流动性，保障交付，稳住居民购房信心。
化解房地产行业风险是一个系统性工程，接下来AMC参与程度或更深，银行和信托资产保全部也有处置能力，高信用房企发行并购贷亦可盘活风险资产。但更重要的是，要让供给侧调整和需求侧调整保持适配度，引导房地产资金进入良性循环状态，为整个行业纾困赢得时间和空间，让房地产为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
AMC化债四大模式
招商平安总经理陈明理表示根据项目复杂度等不同情况，分为四种模式：
直接进行债务重组
对于资产充足，具备一定的运营开发能力，但出现短期流动性问题的房地产企业，AMC可以收购问题房企的各项债权，对债务期限、担保条件、利率等进行整体重组，给予一定还款宽限期，并根据项目实际情况提供流动性资金支持，帮助复工，推进项目。通过债务重组可以帮助项目缓释风险，让房企能够以时间换空间，实现项目的退出。
引入战略投资方进行重组盘活
对于项目有优质的土地资源，但债务人房企本身开发能力及实力不足，无力开发项目导致到期无法偿还的情况，AMC在对债务进行重组的同时，可以通过引入实力较强的地产开发商作为战略投资人来帮助盘活资产。债务人可以让渡一部分项目收益权给战略投资人，由战略投资人对项目代管、代建、代销，最终通过盘活项目，正常销售的方式实现项目退出；若债务人愿意直接出售项目换取现金流来尽快脱困，则AMC可以协助寻找合适的收购方，配合收购方进行项目的尽调，共同设计交易结构和盘活方案，撮合交易的达成，配合收购方进行债务的收购重组、提供资金支持等，最终通过资产处置的方式实现项目退出。
这种模式可以将AMC的资本运作、资源整合能力与开发商的开发运营能力进行有机结合，双方优势互补，从而有效提高对困境地产项目的重组盘活能力，实现项目价值最大化。对于开发商来说，在“拿地难，拿地贵”的现状下，通过介入问题地产项目的方式，能够以较低成本获取优质项目资源，开拓了新的拿地渠道，获得较好的经济效益。
通过改造和专业运营提升困境物业的价值
如果物业已经建成，由于错误定位、经营不善等原因出现流动性问题，AMC可以与专业机构合作，对物业进行改造，或者改变物业用途，例如将写字楼改造成医院，对酒店重新装修等，加上与各类业态的专业运营方合作，提升运营管理水平，最终实现对资产的赋能盘活。
参与困境房企破产重整
一些房企由于自身经营不善导致债务危机爆发，各家机构交叉违约，债权债务关系较为复杂，这种情况可以通过破产重整推进地产企业债务风险化解。在法院的主持下，债权债务可以得到全面梳理，资金的安全性和推进进度也更为可控。AMC可以作为债权人参与重整方案设计，也可以参与共益债权投资，对于看好的项目还可以作为破产重整过程中的战略投资者或财务投资者参与重整投资，实现投贷联动。
AMC进场多为收购债务和不良资产
轻资产还是重资产模式？轻资产模式指的是，AMC帮助不良资产寻找买方，作为中间人(财务顾问等)贡献专业技能、知识与客户资源网络，自己并不出资参与或出资较少。但是在全市场风险偏好较弱、已经有其他机构参与的背景之下，这样的“轻资产”参与模式对化债进程虽有帮助，但实质性加快化债的贡献可能有限。市场更加关注的是其重资产的参与模式，即其真正拿出资金参与房地产企业的债务化解。
收购债务还是收购房企？在重资产模式上，AMC大体有两个方向可以选择。
一是从金融机构手中收购房企债务和不良资产，概率较大。AMC收购债务后，可以注入资金，或找其他开发商合作卖出在建工程或代建，尽可能大范围把出险房企的未完工项目匹配资金、完成后续开发，以实现保交楼。AMC参与的项目或需要是有净现金流回笼的项目，如果单个项目已经没有净现金流回笼，那么可能必须搭配其他资产，AMC才有参与空间。
二是直接参与房企收购，概率相对较小。主要原因是AMC本身的房地产经营经验较少，虽然部分AMC旗下有地产业务，但是直接参与全国性房地产企业的收购需要面对一系列新的合规与操作问题，难度较大。
三大问题亟待解决
AMC在参与债务化解过程中面临几个值得关注的现实问题：
第一，资产减值损失谁来承担。在AMC参与化债的过程当中，资产价值重新评估后，减值损失的分担需要协调各方债权人和债务人共同商讨、平衡各方利益。
第二，新注入的资金是否会优先用于保交楼。如果AMC购买金融机构的不良资产包，买断债权，存量债权人吸收损失后退出并获得流动性，那么这笔新注入的流动性并未直接用于保交楼，而是用于暂缓了地产企业对特定债务的偿还压力，是间接性的流动性支持。
第三，AMC的受偿顺序。AMC的资金是后进入者，在出险房企有现金回流之后，如果还有其他债权人，AMC与其他债权人应该按照什么顺序获取现金流，可能要根据商业逻辑、法律规定、政治社会考量进行综合确认。
AMC的钱从哪来？
如果没有其他政策支持，受体量、成本和资本充足率的要求，不良资产管理公司自身能够调动的资源相对有限。考虑到AMC同时面临流动性与资本金的双重约束，且资产规模排名第二的华融刚刚完成重组，依靠AMC自身能力实现收购业务大幅扩张的可能性并不大。同时，AMC的平均负债成本或在4%左右，有盈利的要求，且收购的不良资产的资本风险全权重难以调低，也有资本充足率的要求。后续是否有政策配套支持，如再贷款等，以帮助AMC在化解地产债中扩体量、降成本值得关注。
来源：不良资管