市場層面釋放新信号：不計入“三道紅線”的各管道地産并購類融資額度已超過1500億元。過去，盲目并購給房地産開發商埋下的隐患猶在，行業基本面尚未恢複，高信用房企擴規模已偏向理性且謹慎。
缺乏厘清複雜債務關系經驗、難以協商債權人和解、公開市場拍地價格不高等多重因素下，高信用國資地産商亦不會輕易收并購。此前越秀地産董事長林昭遠一語道破關鍵：“錢不是問題，重點看并購标的品質”。
AMC進場的三大作用
由此不難看出，目前，看似引活水入池，“并購潮”已蓄勢待發，而實則持币機構中觀望者居多，需“前線部隊”進場精準拆彈。如此格局下，AMC進場參與房企化債，必要性不容置疑。但與此前承接不良資産再處置不同，此次AMC進場，關注的是項目并購及相關金融中介服務，這意味着将風險資産處置關口前移，實作如下作用：
一是AMC進場後，可以注入新資金。從操作路徑和過往不良資産處置經驗來看，AMC以财務顧問角色處置風險資産，化債程序慢；若作為投資方，因其本身地産經營經驗少，直接收購房企機率較小，從金融機構手中收購房企債務和風險資産的可能性更高。
而收購債務所需資金除了自有資金外，可能還需要政策支援，即當下所見的AMC發行金融債券，或者按照市場化原則聯合産業資本共同參與，這都為地産行業擴大了資金管道。有“新糧”在手，可加快風險資産的處置速度。
二是引入AMC後，有利于穩定資産價格。當下地産“并購潮”未起的背後或有兩類原因：一是房企之間交易，買方話語權高，出險房企四折叫賣資産已現，使得資産價格偏離公允價值，其後果可能是資不抵債；二是過去部分地産商利用明股實債等手段粉飾報表，導緻風險資産債權債務關系複雜，多方債權人争議大，要求不統一，買方難以協調處理。
AMC被引入後，可以成為單一友好債權人，加快化債程序。不少地産項目的債權債務關系複雜，處置中多方債權人争議較大，要求不一，願意讓步程度不一，化債程序受阻。而監管部門隻看案頭檔案來協調，比較難拆分、厘清和處理複雜的債權債務關系。而AMC可以通過全部收購買斷債權，更好地理順債權債務關系，完整規劃，做出更有效的債務和解安排，共同把項目盤活，存量債權人吸收損失退出，跟出險房企關聯切斷。
之後AMC可以引入開發商，進行後期項目建設，更好實作保交樓。
三是AMC參與後，有助于加快風險項目流動性，保交樓穩銷售。AMC處置不良資産經驗豐富，收購債務及風險資産後，可以憑借自身金融牌照優勢整合各種金融資源注入資金。然後，再尋找高信用房企或者代建企業合作，讓出險房企的未完工項目完成後續開發，甚至可将多種業态納入收購資産包，切斷與出險房企關聯。
簡而言之，AMC可更好地協調上下遊、買賣家和政府資源，加快項目釋放流動性，保障傳遞，穩住居民購房信心。
化解房地産行業風險是一個系統性工程，接下來AMC參與程度或更深，銀行和信托資産保全部也有處置能力，高信用房企發行并購貸亦可盤活風險資産。但更重要的是，要讓供給側調整和需求側調整保持适配度，引導房地産資金進入良性循環狀态，為整個行業纾困赢得時間和空間，讓房地産為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。
AMC化債四大模式
招商平安總經理陳明理表示根據項目複雜度等不同情況，分為四種模式：
直接進行債務重組
對于資産充足，具備一定的營運開發能力，但出現短期流動性問題的房地産企業，AMC可以收購問題房企的各項債權，對債務期限、擔保條件、利率等進行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據項目實際情況提供流動性資金支援，幫助複工，推進項目。通過債務重組可以幫助項目緩釋風險，讓房企能夠以時間換空間，實作項目的退出。
引入戰略投資方進行重組盤活
對于項目有優質的土地資源，但債務人房企本身開發能力及實力不足，無力開發項目導緻到期無法償還的情況，AMC在對債務進行重組的同時，可以通過引入實力較強的地産開發商作為戰略投資人來幫助盤活資産。債務人可以讓渡一部分項目收益權給戰略投資人，由戰略投資人對項目代管、代建、代銷，最終通過盤活項目，正常銷售的方式實作項目退出；若債務人願意直接出售項目換取現金流來盡快脫困，則AMC可以協助尋找合适的收購方，配合收購方進行項目的盡調，共同設計交易結構和盤活方案，撮合交易的達成，配合收購方進行債務的收購重組、提供資金支援等，最終通過資産處置的方式實作項目退出。
這種模式可以将AMC的資本運作、資源整合能力與開發商的開發營運能力進行有機結合，雙方優勢互補，進而有效提高對困境地産項目的重組盤活能力，實作項目價值最大化。對于開發商來說，在“拿地難，拿地貴”的現狀下，通過介入問題地産項目的方式，能夠以較低成本擷取優質項目資源，開拓了新的拿地管道，獲得較好的經濟效益。
通過改造和專業營運提升困境物業的價值
如果物業已經建成，由于錯誤定位、經營不善等原因出現流動性問題，AMC可以與專業機構合作，對物業進行改造，或者改變物業用途，例如将寫字樓改造成醫院，對酒店重新裝修等，加上與各類業态的專業營運方合作，提升營運管理水準，最終實作對資産的賦能盤活。
參與困境房企破産重整
一些房企由于自身經營不善導緻債務危機爆發，各家機構交叉違約，債權債務關系較為複雜，這種情況可以通過破産重整推進地産企業債務風險化解。在法院的主持下，債權債務可以得到全面梳理，資金的安全性和推進進度也更為可控。AMC可以作為債權人參與重整方案設計，也可以參與共益債權投資，對于看好的項目還可以作為破産重整過程中的戰略投資者或财務投資者參與重整投資，實作投貸關聯。
AMC進場多為收購債務和不良資産
輕資産還是重資産模式？輕資産模式指的是，AMC幫助不良資産尋找買方，作為中間人(财務顧問等)貢獻專業技能、知識與客戶資源網絡，自己并不出資參與或出資較少。但是在全市場風險偏好較弱、已經有其他機構參與的背景之下，這樣的“輕資産”參與模式對化債程序雖有幫助，但實質性加快化債的貢獻可能有限。市場更加關注的是其重資産的參與模式，即其真正拿出資金參與房地産企業的債務化解。
收購債務還是收購房企？在重資産模式上，AMC大體有兩個方向可以選擇。
一是從金融機構手中收購房企債務和不良資産，機率較大。AMC收購債務後，可以注入資金，或找其他開發商合作賣出在建工程或代建，盡可能大範圍把出險房企的未完工項目比對資金、完成後續開發，以實作保交樓。AMC參與的項目或需要是有淨現金流回籠的項目，如果單個項目已經沒有淨現金流回籠，那麼可能必須搭配其他資産，AMC才有參與空間。
二是直接參與房企收購，機率相對較小。主要原因是AMC本身的房地産經營經驗較少，雖然部分AMC旗下有地産業務，但是直接參與全國性房地産企業的收購需要面對一系列新的合規與操作問題，難度較大。
三大問題亟待解決
AMC在參與債務化解過程中面臨幾個值得關注的現實問題：
第一，資産減值損失誰來承擔。在AMC參與化債的過程當中，資産價值重新評估後，減值損失的分擔需要協調各方債權人和債務人共同商讨、平衡各方利益。
第二，新注入的資金是否會優先用于保交樓。如果AMC購買金融機構的不良資産包，買斷債權，存量債權人吸收損失後退出并獲得流動性，那麼這筆新注入的流動性并未直接用于保交樓，而是用于暫緩了地産企業對特定債務的償還壓力，是間接性的流動性支援。
第三，AMC的受償順序。AMC的資金是後進入者，在出險房企有現金回流之後，如果還有其他債權人，AMC與其他債權人應該按照什麼順序擷取現金流，可能要根據商業邏輯、法律規定、政治社會考量進行綜合确認。
AMC的錢從哪來？
如果沒有其他政策支援，受體量、成本和資本充足率的要求，不良資産管理公司自身能夠調動的資源相對有限。考慮到AMC同時面臨流動性與資本金的雙重限制，且資産規模排名第二的華融剛剛完成重組，依靠AMC自身能力實作收購業務大幅擴張的可能性并不大。同時，AMC的平均負債成本或在4%左右，有盈利的要求，且收購的不良資産的資本風險全權重難以調低，也有資本充足率的要求。後續是否有政策配套支援，如再貸款等，以幫助AMC在化解地産債中擴體量、降成本值得關注。
來源：不良資管