832！
这是深圳二手房市场近15年的低谷。
严格的调控政策叠加反复的疫情，导致出现罕见的局面。
尽管交易量不高，但国家统计局数据显示，2月深圳二手房成交价同比只下降了2.6%。
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：
交易量大幅下跌，房价依然坚挺，这是买卖双方博弈的结果。
01
地铁40分钟，房价相差5万
科技园36岁码农去松岗看房
市场此起彼伏，被裹挟其中的刚需该如何选择？
@零陵 正是纠结大军中的一员。他是一名南山科技园的码农，今年36岁，孩子正在上小学，老婆刚怀上二胎。
去年他就有了买房的打算：
“家里孩子慢慢大了，不可能一直在租房过日子，再加上手头有点小积蓄，虽然不多，也就100来万，再找亲戚朋友凑点儿，好歹能在深圳有个家。”
他在南山上班，可在南山买房这事儿，短期内真没法达成，“房价太高了”。
于是，他开始看宝安和光明的房子，他选中了松岗。
松岗，深圳西北部门户，左边是空港新城，右边是光明，北面接东莞，南面是沙井。
再加上自身又处于广深科技走廊上，整体来看，松岗正处于西部核心发展点。
然而，由于历史遗留问题，很多厂房和农民房分布在这里，商品房零星分散在这片区域，没有形成一个宜居的圈子。
因此，大部分购房者对松岗的印象：偏、远。
但松岗也在积攒实力，实现蝶变。
16个旧改、超500万㎡旧改规模，给了松岗蝶变的底气，京基、卓越、宏发、新世界等品牌都选择了松岗。
6号线开通后，松岗成为深圳西北部唯一的双地铁枢纽站。
更重要的是，松岗有后发优势，目前片区房价还在4、5万徘徊，比光明、沙井更友好。
对于像@零陵 这样的刚需而言，“买得起”是最核心的问题，其它都是锦上添花。
遗憾的是，去年因为积分不够，他被刷下来了。“我看上的那个楼盘，起码得有11年社保才能摇号”。
“后来就慢慢看，慢着慢着，市场就冷下来了，我更不急了。”
今年，他准备好好挑一挑。
02
松岗今年3个刚需盘上线
妥妥的地铁盘+限价盘
后台也有不少网友，和零陵一样在关注松岗。
这不，太巧了，前几天@房产大象 特地去松岗实探调研，今年松岗有3个新盘，分别是深铁璟城、新世界松风明月和深铁A407-1020项目。
在一个天气晴朗的上午，我们出发了。
☼ 深铁璟城
户型：建面84-104平3-4房
价格：毛坯限均价4.58万/平，精装预估均价4.88万/平
第一站就是深铁璟城。
从碧头站刚出来，就能看到围起来的围挡。
项目正在打地基，工地上轰隆声不绝于耳，施工氛围热火朝天，干劲十足。
绕着走了大半圈，发现项目有四大优势：
① 地铁上盖物业，和深铁瑞城一样。碧头站是11号线终点站，住在这里，每天搭地铁上班都能优先挑选座位。
② 体量大。项目总占地约33万平，总建面约61万平，规划总户数约4000套。
地块被划分成南区和北区。宣传资料显示，先推售北区小高层，6栋6层高，27栋11层高。南区是13栋33-39层的超高层住宅，还有14栋保障房。
③ 价格优势。毛坯限价4.58万/平，如果精装交付，按3000元/平计算，预计4.88万/平。（具体以备案价为准）
④ 小高层户型。项目主推建面84-104平3-4房。
根据网友曝光的户型图来看：
84平的三房两厅一卫，是市面上常见的厅出阳台竖厅设计；
98平的三房两厅两卫，是带超大阳台的横厅设计；
104平的四房两厅两卫，跟98平的户型设计差不多。
话虽如此，也有网友认为项目有一个重要的短板：远。
“和东莞长安只隔着一条河”
“打开某团搜个美食都能搜到东莞的店铺”
项目属于大型社区，规划配套一应俱全。
未来将建设成集住宅、商业、运动公园、学校等多业态于一体的综合体。光学校建面就高达5万平，总共有3所幼儿园、1个72班九年一贯制学校。
整体来看，项目更适合在科技园、前海、宝中工作的朋友。
☼ 新世界松风明月
户型：建面约73-95平2-3房和少量4房
价格：参考第一批产品备案均价约5万/平
第二个去看的楼盘，是新世界松风明月。
项目营销中心和样板间均已开放，当我们进去打听之后，得知目前并没有在售产品。
不过即将推售一期的第二批产品，461套，主推建面约73-95平2-3房，还有少量4房，户型设计参考去年推出的一期第一批房源。
总共6个户型，只展示了3个样板间，分别是89平3房、95平3房和126平4房。据销售介绍，可能在年中入市。
价格估计也跟第一批备案价差不多，均价约5万/平。
去年年初，项目一期第一批产品入市，掀起了一股打新热潮，前面说的入围社保11年起步的，就是松风明月。
为什么这么热门？除了市场因素外，项目本身也很能打。
新世界松风明月，总建面约73万平米，涵盖精品住宅、商务公寓、集中商业和社区商业及配套。
分两期开发，一二期隔着一条松岗河。一期主要规划住宅，目前已经是现楼；二期除住宅外，还有商业、幼儿园等，目前还没动工。
项目是是西部少有的三地铁口物业，距松岗站约720米，步行约11分钟。
6号线和11号线交汇于此，还有在建中的12号线，预计今年通车，三地铁环绕，日常出行十分方便。
自带9万平商业，与松岗实验学校一路之隔，二期旁还规划了一所九年一贯制公立学校，一墙之隔有宝安图书馆、文化艺术中心，配套齐全。
一句话总结，相信这里的居住体验不会差。
☼深铁A407-1020项目
户型：欢迎爆料
价格：毛坯限均价4.45万/平，精装预估均价4.75万/平
这个项目与松风明月仅一路之隔，生活配套基本共享。
项目所在的地块，是深铁去年11月25日以17.79亿元拿下的，总建面约17万平，拿地当天动工。
暂时没释放户型信息，目前可以知道项目毛坯限价4.45万/平，加上装修，按3000元/平计算，预估均价在4.75万/平左右。（具体以备案价为准）
如果真的是这个价格，那这个项目的性价比就比松风明月更高了，有耐心的朋友，不妨等一等。
03
3个纯新盘、2个在售楼盘
哪一个最对你胃口？
如果等不及，松岗还有两个去了就能买的新盘：汇智时代广场和满京华云著雅庭。
☼汇智时代广场
户型：建面约39-85平公寓
价格：备案均价3.9万/平
项目目前在售39-85㎡公寓，均价3.9万/平。
约39平一房一厅，厨餐厅一体，卫生间接生活阳台，提升空间利用率。
约62平两房两厅，客厅出阳台，空间挺宽阔。
约85平三房两厅，客餐厅一体，双阳台设计。
项目占地1.7万平，总建面约10万㎡，规划有商务公寓、品牌酒店、商务办公及高端商业于一体的综合体。
自带商业，周边有天虹、联投东方等商圈。不过离地铁站比较远，到松岗公园和薯田埔的距离都在2公里以上，日常出行需要搭乘公交接驳。
☼满京华云著雅庭
户型：建面约83-93平住宅
价格：备案均价4.87万/平
项目在售建面约83-93㎡住宅，均价约4.87万/㎡，总价约394万/套起。
从户型图来看，83平做3房还是挺香的，对刚需友好。
作为体量超150万平的大型社区，项目配套也不用太担心。
周边有沙溪小学和松岗实验学校，购物可以去国际艺展中心等。
不过，项目离地铁站比较远，周边有6号线溪头站和11号线碧头站，步行距离分别约1.7公里和1.9公里。
虽然地铁出行虽然不是很方便，但项目东侧紧邻广深公路，西侧为宝安大道，自驾还是很方便的。
此外，满京华云著雅庭总户数约420套，车位却只有280个，这也是个要重视的问题。
不防仔细看看这张5盘PK表，综合权衡比较。
如果你希望离地铁更近，社区园林够大，容积率低，住起来更舒服，开发商口碑有保障，还要性价比高，深铁璟城或许更适合你。
如果你看重交通出行，还想要大社区和景观，新世界松风明月是不错的选择；如果想要性价比，不妨看看一路之隔的深铁A407-1020项目。
如果你手里子弹不多，对地铁出行没有硬性需求，选满京华云著雅庭也不错。
如果你没有“房票“，但又想搏一搏板块跃升，去看看汇智时代广场也行。
毕竟，买房这件事儿，总要买对需求才好。