文 | 话唠湾德佛
近期，深圳的法拍房市场较为活跃。有几宗上千万的法拍房成功以高溢价率拍出，而且豪宅比普通法拍房更受关注，竞拍更为激烈。
先是“龙岗区坪地街道坪西社区新屋场居民小组厂房1、厂房2、宿舍”法拍房，评估价才3161万元，经过249轮出价后，最终以7042万元的高价成交，比评估价高了一倍多。
接着是，南山天鹅湖花园二期D栋一单元一套131.43平米的3房单位，评估价为1882万元，经182次出价，最终拍卖价为2503万元。折合单价达19万/平多，而此项目的官方指导价为12.5万/平。溢价率较高。
▲深物业前海港湾花园法拍情况 图源见图片水印
同一天，南山深物业前海港湾花园的一套146.49平米的法拍房也是非常火，评估价为1295万元，经135次出价后，约1452万元成交；折合单价为9.9万/平，官方指导价为9.49万/平。相对来说溢价不算高。
近日，深圳南山华润城三期一套88.17平米的法拍房经历一次流拍后，二拍以一拍报价8折：即1111.6万起拍，经17轮出价后最终以1199.6万成交，折合单价13.6万/平，略高于13.2万/平的指导价。
自去年以来，法拍房供应量猛增，法拍房市场受关注度持续火热，购房者的参与热情也逐渐高涨，各种关于法拍房的报道接连不断。
面对“低价诱惑”的法拍房，你敢捡漏吗？
01.
法拍房为何低价？
我们先来捋一下何为“法拍房”及其来源。
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。
法拍房的来源有四种：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。
▲法拍房的来源 图源网络
这些房产一般是遭法院强制执行拍卖的房屋，通常情况下，法拍房的价格都要比同小区房源便宜，幅度在20%左右。
自2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始实施，拉开了法拍房上网的序幕。被购房者称为“捡漏”的法拍房受到追捧。
据阿里法拍平台数据，近几年法拍房供应量猛涨：
2017年，9000套；
2018年，2万套；
2019年，50万套；
2020年，120多万套；
2021年，截至12月中旬，已经超过了168万套。
▲阿里法拍平台数据 图源网络
02.
法拍房是饼还是坑？
面对居高不下的房价，有些人想购买低价法拍房，以此减轻经济负担。
与此同时，司法拍卖网络选房也有其优势：
选择空间大；
交易时间比较短，房产过户仅1个月左右；
可以正常按揭贷款，首套房首付3成，放款时间迅速可满足法院10个工作日的要求；
比二手房交易更安全，二手房买卖过户期间极有可能因卖方存在其他债务使该房产被法院查封，或卖方一房多卖及卖家反悔等；
司法拍卖合法、公开、透明，不存在客户签完购房合同，中介服务便宣告终结的尴尬；
杜绝私自加价风险等。
今年以前，法拍房尚未全面纳入限购范畴，部分限购城市还不受限购影响。
以上都是购房者热衷于涌入法拍房市场的“捡漏”的主要原因。
▲法拍房流程 图源见图片水印
但法拍房也隐含风险，就是所谓的“坑”。
法拍房“腾退难”的案例就时有发生，也是最受民众关注的新闻事件。按照最高人民法院司法解释规定，执行法院有腾房的义务，然而实际情况中，法拍房的腾退始终是基层法院执行工作面临的难点。信息分散难以穷尽。司法实践中，法拍房涉及信息较为分散，比如各种税费拖欠、非司法纠纷、违建等，分属于多个部门管理掌握。这就提醒购房者在参与竞拍前，要对标的做好充分的尽调功课。
在购房者的追捧之下，闻风而动的“黑中介”也趁机进入法拍房市场搅局，他们打着服务司法拍卖的幌子，不仅向购房者收取高价佣金甚至还收取高价保证金，在服务过程中恶意隐瞒部分重要信息，导致购房者“房、财两空”。
2020年以来，已有多个法院出台相关规定，。随着规则的不断修订和完善，法拍房交易将会更为规范。
我们需要合理规避风险，但基本没有零风险的房产交易。只要有足够的差价，能够覆盖极端情况的风险成本，那么这套法拍房就值得考虑。
03.
买法拍房注意事项有哪些？
法拍房是众多购房者眼里，花小钱办大事的“捷径”。但法拍房相较正常二手房，所需避的坑也不少。想要步步为营，真的不能掉以轻心。除了自身需求分析、资金准备之外，最重要的就是：了解房源信息。
首先，通过官方渠道查看房源。目前根据《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》中有7家法拍房拍卖网络服务商，也就是这7家才是合法合格，分别是：淘宝网（阿里拍卖）、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网、工商银行融e购、北京产权交易所。
其次必须要做且划重点的就是：仔细阅读司法拍卖网站上列明的各种公告和文件：“竞拍公告”、“竞拍须知”、“标的物介绍”、“评估报告”、“视频介绍”、“图片介绍”等，在网站中会列明很多购房参考的重要信息，比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等等，均需仔细了解清楚。
▲法拍房纠纷牵涉多方利益 图源网络
与此同时，参与实地看样，这是降低购买法拍房的风险的关键一步。参与实地看样既要注意确认原房主是否搬出，也明确是否存在长期租住等情况。
上述尽调工作完成之后，确认房源没问题，才好缴纳拍房保证金，参与出价竞拍。
竞拍成功后，领成交确认书，缴纳首期款，办理好按揭手续；放尾款到法院，法院出裁定书；递件过户 ，到税务局核税缴税；领取新房产证，清场收房。只有过户完成房屋产权后，才算拥有了这个房子。
法拍房的付款周期一般在10天左右，需要支付全部款项，全款支付一般不查资金来源。
法拍房也可以正常贷款，流程却与二手房不大一样，目前深圳也仅有几家支行才能做，且需要担保公司担保，法拍房贷款时效性要求很高，逾期缴纳余款，将被视为违约，没收保证金。
另外，值得注意的是：自2022年1月1日起，限购城市如上海、杭州、成都、长沙等已将法拍房也纳入限购范围内。别兴冲冲拍下了，结果因限购而空欢喜一场，还损失钱财。
▲限购城市已将法拍房也纳入限购范围内 图源网络
深圳是较早将法拍房纳入限购范围的城市之一。据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞拍者须具备深圳市的购房资格。
，具体如下：
入深户满3年+社保或者纳税证明满3年的家庭限购两套；
入深户未满3年，但社保或者纳税证明满5年的家庭及单身，限购一套；
非深户但能提供连续5年社保或纳税证明，不管家庭还是个人，都限购一套；且只能登记在有资格的家庭成员一方。
▲深圳限购政策 图源网络
除此之外，，如果竞拍成功后发现不满意后再悔拍，将面临不同程度的损失：
保证金没收：根据法院相关司法拍卖规定，在法拍房拍卖成交后，买受人悔拍的，交纳的保证金法院不予退还，无论数额大小，全额没收，同时该套房产还会继续上拍。
▲《竞买须知》 图源网络
首套贷款资格浪费：大部分买受人在购买法拍房时，都会选择利用杠杆，办理房屋按揭贷款购买，这时如果发生悔拍，贷款资格将被浪费。与此同时，贷款的使用情况不会撤销，顶多可以提前申请还款。
承担其他法院后果：还有一些规定比较严苛的拍卖规定，还会让悔拍的买受人承担再次拍卖的「运营成本」。如果二次拍卖的成交价低于初次成交价，还会需要买受人进行「差价赔偿」。对于某些恶意竞拍，甚至存在违规操作的买受人，还会受到法律的惩罚，拘留罚款都是小事，如果获刑就严重了。
买房不易，每一步都如履薄冰。
最后，祝大家都能买到称心如意的房子。
END