文 | 話唠灣德佛
近期，深圳的法拍房市場較為活躍。有幾宗上千萬的法拍房成功以高溢價率拍出，而且豪宅比普通法拍房更受關注，競拍更為激烈。
先是“龍崗區坪地街道坪西社群新屋場居民小組廠房1、廠房2、宿舍”法拍房，評估價才3161萬元，經過249輪出價後，最終以7042萬元的高價成交，比評估價高了一倍多。
接着是，南山天鵝湖花園二期D棟一單元一套131.43平米的3房機關，評估價為1882萬元，經182次出價，最終拍賣價為2503萬元。折合單價達19萬/平多，而此項目的官方指導價為12.5萬/平。溢價率較高。
▲深物業前海港灣花園法拍情況 圖源見圖檔水印
同一天，南山深物業前海港灣花園的一套146.49平米的法拍房也是非常火，評估價為1295萬元，經135次出價後，約1452萬元成交；折合單價為9.9萬/平，官方指導價為9.49萬/平。相對來說溢價不算高。
近日，深圳南山華潤城三期一套88.17平米的法拍房經曆一次流拍後，二拍以一拍報價8折：即1111.6萬起拍，經17輪出價後最終以1199.6萬成交，折合單價13.6萬/平，略高于13.2萬/平的指導價。
自去年以來，法拍房供應量猛增，法拍房市場受關注度持續火熱，購房者的參與熱情也逐漸高漲，各種關于法拍房的報道接連不斷。
面對“低價誘惑”的法拍房，你敢撿漏嗎？
01.
法拍房為何低價？
我們先來捋一下何為“法拍房”及其來源。
法拍房，即“法院拍賣房産”，是被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程式向法院申請強制執行，将債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。
法拍房的來源有四種：按揭違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房産。
▲法拍房的來源 圖源網絡
這些房産一般是遭法院強制執行拍賣的房屋，通常情況下，法拍房的價格都要比同小區房源便宜，幅度在20%左右。
自2017年1月1日，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》開始實施，拉開了法拍房上網的序幕。被購房者稱為“撿漏”的法拍房受到追捧。
據阿裡法拍平台資料，近幾年法拍房供應量猛漲：
2017年，9000套；
2018年，2萬套；
2019年，50萬套；
2020年，120多萬套；
2021年，截至12月中旬，已經超過了168萬套。
▲阿裡法拍平台資料 圖源網絡
02.
法拍房是餅還是坑？
面對居高不下的房價，有些人想購買低價法拍房，以此減輕經濟負擔。
與此同時，司法拍賣網絡選房也有其優勢：
選擇空間大；
交易時間比較短，房産過戶僅1個月左右；
可以正常按揭貸款，首套房首付3成，放款時間迅速可滿足法院10個工作日的要求；
比二手房交易更安全，二手房買賣過戶期間極有可能因賣方存在其他債務使該房産被法院查封，或賣方一房多賣及賣家反悔等；
司法拍賣合法、公開、透明，不存在客戶簽完購房合同，中介服務便宣告終結的尴尬；
杜絕私自加價風險等。
今年以前，法拍房尚未全面納入限購範疇，部分限購城市還不受限購影響。
以上都是購房者熱衷于湧入法拍房市場的“撿漏”的主要原因。
▲法拍房流程 圖源見圖檔水印
但法拍房也隐含風險，就是所謂的“坑”。
法拍房“騰退難”的案例就時有發生，也是最受群眾關注的新聞事件。按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。資訊分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及資訊較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個部門管理掌握。這就提醒購房者在參與競拍前，要對标的做好充分的盡調功課。
在購房者的追捧之下，聞風而動的“黑中介”也趁機進入法拍房市場攪局，他們打着服務司法拍賣的幌子，不僅向購房者收取高價傭金甚至還收取高價保證金，在服務過程中惡意隐瞞部分重要資訊，導緻購房者“房、财兩空”。
2020年以來，已有多個法院出台相關規定，。随着規則的不斷修訂和完善，法拍房交易将會更為規範。
我們需要合理規避風險，但基本沒有零風險的房産交易。隻要有足夠的差價，能夠覆寫極端情況的風險成本，那麼這套法拍房就值得考慮。
03.
買法拍房注意事項有哪些？
法拍房是衆多購房者眼裡，花小錢辦大事的“捷徑”。但法拍房相較正常二手房，所需避的坑也不少。想要步步為營，真的不能掉以輕心。除了自身需求分析、資金準備之外，最重要的就是：了解房源資訊。
首先，通過官方管道檢視房源。目前根據《最高人民法院關于司法拍賣網絡服務提供者名單庫的公告》中有7家法拍房拍賣網絡服務商，也就是這7家才是合法合格，分别是：淘寶網（阿裡拍賣）、京東網、人民法院訴訟資産網、公拍網及中拍網、工商銀行融e購、北京産權交易所。
其次必須要做且劃重點的就是：仔細閱讀司法拍賣網站上列明的各種公告和檔案：“競拍公告”、“競拍須知”、“标的物介紹”、“評估報告”、“視訊介紹”、“圖檔介紹”等，在網站中會列明很多購房參考的重要資訊，比如房屋類型、拍品現狀、權屬狀況、是否帶租、是否占用、戶口情況、稅費承擔方式、欠費情況等等，均需仔細了解清楚。
▲法拍房糾紛牽涉多方利益 圖源網絡
與此同時，參與實地看樣，這是降低購買法拍房的風險的關鍵一步。參與實地看樣既要注意确認原房主是否搬出，也明确是否存在長期租住等情況。
上述盡調工作完成之後，确認房源沒問題，才好繳納拍房保證金，參與出價競拍。
競拍成功後，領成交确認書，繳納首期款，辦理好按揭手續；放尾款到法院，法院出裁定書；遞件過戶 ，到稅務局核稅繳稅；領取新房産證，清場收房。隻有過戶完成房屋産權後，才算擁有了這個房子。
法拍房的付款周期一般在10天左右，需要支付全部款項，全款支付一般不查資金來源。
法拍房也可以正常貸款，流程卻與二手房不大一樣，目前深圳也僅有幾家支行才能做，且需要擔保公司擔保，法拍房貸款時效性要求很高，逾期繳納餘款，将被視為違約，沒收保證金。
另外，值得注意的是：自2022年1月1日起，限購城市如上海、杭州、成都、長沙等已将法拍房也納入限購範圍内。别興沖沖拍下了，結果因限購而空歡喜一場，還損失錢财。
▲限購城市已将法拍房也納入限購範圍内 圖源網絡
深圳是較早将法拍房納入限購範圍的城市之一。據廣東省高院2013年12月27日《關于在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規定，競拍者須具備深圳市的購房資格。
，具體如下：
入深戶滿3年+社保或者納稅證明滿3年的家庭限購兩套；
入深戶未滿3年，但社保或者納稅證明滿5年的家庭及單身，限購一套；
非深戶但能提供連續5年社保或納稅證明，不管家庭還是個人，都限購一套；且隻能登記在有資格的家庭成員一方。
▲深圳限購政策 圖源網絡
除此之外，，如果競拍成功後發現不滿意後再悔拍，将面臨不同程度的損失：
保證金沒收：根據法院相關司法拍賣規定，在法拍房拍賣成交後，買受人悔拍的，交納的保證金法院不予退還，無論數額大小，全額沒收，同時該套房産還會繼續上拍。
▲《競買須知》 圖源網絡
首套貸款資格浪費：大部分買受人在購買法拍房時，都會選擇利用杠杆，辦理房屋按揭貸款購買，這時如果發生悔拍，貸款資格将被浪費。與此同時，貸款的使用情況不會撤銷，頂多可以提前申請還款。
承擔其他法院後果：還有一些規定比較嚴苛的拍賣規定，還會讓悔拍的買受人承擔再次拍賣的「營運成本」。如果二次拍賣的成交價低于初次成交價，還會需要買受人進行「差價賠償」。對于某些惡意競拍，甚至存在違規操作的買受人，還會受到法律的懲罰，拘留罰款都是小事，如果獲刑就嚴重了。
買房不易，每一步都如履薄冰。
最後，祝大家都能買到稱心如意的房子。
END