唉，太难了。
上周末，一个粉丝找区姐说，想卖掉手中的两套房子，约1100万置换改善新房。
而且，他还有区域要求，偏向越秀、天河、海珠，认为这三个区价值比较稳定，生活氛围也好。
区姐看了一圈，越秀在售/待售粤海·壹桂府、淘金半山豪庭……不是太贵，就是单体楼，相当于无房可选。
天河呢，新盘集中在东部，保利天汇、珠江花城……他又觉得，便宜的又太刚需，贵的又太贵，而且天河东生活配套也就那样。
唉，说来说去，他想深入了解一下，近两年风头比较盛的区域——海珠。
不看不知道，认真一看，海珠，那么熟悉，又那么陌生，不知不觉，已经高攀不起了？
海珠新房向东分散
均价8万+/㎡，贵过天河
说起海珠的开发历史，可以追溯到1932年，那时，海珠一般还不叫“海珠区”，叫“河南区”。
所以有一个说法，“宁要河北一张床，不要河南一间房”。
新中国之后，海珠进入了工业工代，带来的人流和居住需求，让海珠西率先迈入房地产开发时代。
同福路、滨江西、前进路和工业大道北一带……原来的农田、果田上伫立起一座座高楼，众多住宅商品楼盘涌现。
2011年1月，广州造纸厂基本完成环保搬迁工作后，开发商纷纷进驻，海珠楼市的声音集中在此。
2015-2017年，广纸新城3年出让5宗宅地，分别建设成越秀星汇海珠湾、绿地越秀海玥、雅居乐海珠小雅、金融街·融御、时代大家。
似乎在广纸新城之后，海珠楼市进入了弥散时代。
2018-2021年，梳理海珠的宅地出让纪录发现，4年一共出让6宗宅地（其中2018年断供），分布相对零散，有向东迈进的趋势，而且地价节节攀升。
在广州楼面价TOP10排行榜中，海珠以一己之力占据了6席，其中2021年入围3席。
海珠不仅地价贵，新房均价更是出乎意料。
在大多数人印象中，天河新房均价会在海珠之上，但区姐查询了海珠的新房成交价格，OMG，现实狠狠地打脸。
海珠新房均价竟然比天河还高！
2021年海珠均价7.9万/㎡，天河6.9万/㎡，相差1万/㎡，而且2022年海珠的均价还在拉升。
位置优势+产业转型……海珠出圈
虽然贵，但是海珠的吸引力愈来俞强，大家都盯着。
其一，海珠具有得天独厚的位置优势，被珠江环绕，北面又紧邻珠江新城、金融城，发展迟早受到辐射带动。
另外，2019年5月，广州市审议通过《琶洲人工智能与数字经济试验区建设总体方案》。
未来15年，广州要举全市之力下注数字经济、下注琶洲，乘着琶洲的东风，海珠再一次声名鹊起。
据统计，短短几年，阿里、腾讯、复星、唯品会、国美、小米、科大讯飞等27家人工智能与数字经济龙头项目入驻琶洲。
以前，海珠产业的给人的印象就是布匹批发市场，不过海珠现在产业转型升级给人一种“新气象”，新兴产业比重增速很高——8.5%。
最后，海珠的新规划也让它“出圈”，规划一区一谷一圈，发展更有体系，还有广州推进新中轴南移的优势。
位置优势，加上新产业+新规划，所以大家置业目光被吸引，区姐本身也很看好。
差不多都吹风10万+/㎡，海珠买哪里？
2020年底，中海观澜府开盘被抢购一空，2021年中海观雲府、保利招商天珺、中海观澔府开盘，个个战绩错，让海珠彻底出圈。
正当众人才开始觉醒海珠的“红”时，大家发现2022年这里没有多少货可以挑了，或者不敢挑。
1.海珠西，中海蚝壳洲仅有130套
海珠西、中部开发渐饱和，有待售新盘中海蚝壳洲项目、江泰路项目、方圆·滨江壹号、中旅天宸府、保利紫悦。
地块面积都不大，货量也不多，但价格高。
中海蚝壳洲项目，位于海珠区石溪村，拥有珠江后航道一线江景资源，且与地铁10号线大干围站直线距离200米左右，资源禀赋很好。
据传，全盘仅有130套住宅产品，定位大平层180㎡/200㎡/240㎡，270°望江；
中海蚝壳洲项目位置示意图
而且，中海请来了多家国际大师团队参与设计，其中园林请新加坡设计大咖，风格偏向度假休闲。
逼格很高的样子，价格吹风到10万+/㎡，据说6月前推出。
美中不足的是，项目比较“迷你”，占地1.79万㎡，容积率为5.75，计容建面为6万㎡，一半建筑面积是商业，有5层。
另外，项目周边是村和旧工业区，也没有配建学校。（可能能买上这个楼盘的人，也不在乎这些）
而中海江泰路项目，距离地铁2号线江泰路站百来米，占地1.9万㎡，只有2栋住宅，主打三至四房，地价4.5万/㎡，房价可能卖9-10万/㎡；
方圆·滨江壹号货量300套左右，也吹风10万+/㎡，而且网传大批房源已经被锁定；中旅天宸府建面比前者还小，据说吹风8万/㎡……
2.海珠东，琶洲南TOD吹风13-14万/㎡
接下来看正在开发中的海珠东部，分别有保利天斯项目、琶洲南TOD。
保利天斯项目，去年底拿地，可建设面积3.35万㎡，地价44372元/㎡，结合周边环境，产品可能偏向改善或者直接豪宅，入市价格可能有10万+/㎡。
琶洲南TOD是一个很轰动的项目，规划、户型、案名、价格，关注度都很高，前段时间出标准地名——“品越华府”。
因为琶洲本身住宅稀缺，与琶洲一河之隔的的邻居——琶洲南TOD自然接棒。
项目靠近在建地铁12号线赤沙站以及11号线赤沙滘站，东侧近华南快速，能够快速连接琶洲核心区和珠江新城，位置不错。
琶洲南TOD 在湾区实拍
而且总建设量超88万㎡，集商业办公、住宅、公服配套于一体，将打造有250米高的商业地标，自成一体。
项目分两期开发，规划有16栋超高层住宅，最高44层，总货量1400+套，并配建12班幼儿园和36班九年一贯制学校。
←西 东→ 琶洲南项目规划图
据传，首开将推西区西北角3栋住宅，清一色140-310㎡改善大户型，吹风高达13-14万/㎡，预计5月开盘。
总体上来说，西区的住宅围合而成，更纯粹、安静，中心园林大；东区有学校、商业，或许不大适合对声音敏感的客群。
3.海珠南，珠光沥滘巨无霸吹风10万+/㎡
最后看海珠南部的珠光海珠创新湾，广州最大城中村的旧改项目，投资28.3亿美元。
这个体量470万㎡TOD大城，规划居住15万人，布局教育、医疗、卫生、文化、体育等公共服务设施约100余处，12所学校……
在广州新中轴的最后一公里上，打造科技创新文化展示、科创商务、文化创意、品质宜居四大片区，未来的潜力不错，改造成功的话可能成为广州居住区新范本。
另外，占据7.1公里南向望江江岸线，北拥海珠公园，占有稀缺资源，这实力，吹风价也不低，10万+/㎡。
珠光·海珠创新湾效果图
以上，你会发现，新盘差不多都冲着10万+去，海珠还能买哪里？
低至2万+/㎡入手
中心区二手房性价比高区
新盘买不上，那考虑一下二手咯。
凭借着中心区的烟火气，还有不错的学位，样样齐全，关键的二手价格相对合理，吸引了不少越秀、天河的外溢客户，还有近年大量入驻琶洲工作的人。
所以，海珠近年来一直是广州二手交投活跃的前列区域，2021年成交量排名第二，2020年排名第一，是成交量最抗跌的区域。（来源：广州中原发展研究部数据）
来源：广州中原发展研究部
别看广州中原发展研究部录得海珠二手成交价广州第三高，但是对比番禺、黄埔，海珠二手被指导的小区最少。
这侧面证明海珠二手房价格很合理，性价比比较高。
比如，南洲路，东晓路、江南西等热门板块，仍有物业单价2万+可以买，只是楼龄稍大。
截图：链家
这对于买家来说，还是一种福音，是想住最中心区的最后良心，可以去淘一淘。