从杭珹未来中心长达1个月的冻资时间，到彩虹轩、天曜城预售证的紧急“撤回”，人们不禁议论纷纷：是不是下一波“红盘大潮”在路上了？
老红盘何时开新闸未可知，但隐忍多年的“老鸽子”们确实不安分了，继钱塘云庄放风“随时领证”后，许久没人说话的世茂某项目群，默默地更名为“栖棠誉湾咨询群”了。
经小凤凰多方打听，并咨询案场物业人员后得知，这个拿地3年多经历过热热闹闹宣传、又悄然沉默的楼盘，预计最早在4月份领证。
世茂·栖棠誉湾 基本信息
0 1
地段分析
滨江区人才聚集而宅地相对少，一直是新房供应量最紧张的区域之一。近年来，栖棠誉湾所在的浦沿板块是滨江区最主要的供应阵地。
与发育趋近成熟的西兴、长河、区政府相比，现阶段的浦沿腹地仍有较大发展空间，在“三江汇”规划中，浦沿是核心区域，板块内不但有较长的沿江界面，更能承接滨江区的产业优势，成为数字金融研发区和“智慧新天地”。
浦沿（祝立铭/摄）
栖棠誉湾占据着浦沿腹地较核心的地段，项目位于新浦路与坚塔路交叉口东南，与地铁4号线杨家墩站最近的步行距离约400米，属于纯正的地铁盘。北侧直线600米左右便是彩虹快速路，不管往西去往之江还是往东进入网易、阿里所在的长河，都非常便利。
不过，城市界面上，世茂栖棠誉湾周边还有极大的上升空间，周边不少农民房或过渡安置房，与北面的一桥南和滨江腹地有很大差异。
一路之隔的农民房
尽管周边环境一般，基本生活配套却也算齐全，商业配套上暂无大型商业综合体，往北步行800米是杭州映创城和江南商业大厦，盒马、物美、电影院、健身房等一应俱全，足以满足日常所需，附近还有著名的“垃圾街”。
教育资源方面，世茂栖棠誉湾周边规划有中、小学，当前周边有浦沿小学教育集团浦沿校区、浦沿中学，还有不少高校汇聚，比如中医药大学、浙江警察学院、浙江艺术学校等，教育氛围浓厚。
整体而言，浦沿板块处在上升期，农民房拆迁之下城市界面还需要几年有所改善，栖棠誉湾近地铁的优势还是明显的。
02
户型及楼幢分析
栖棠誉湾由3幢高层和6幢洋房组成，高层位于小区北面靠近坚塔路一侧，其中1、2#为可售住宅，两梯四户配置，4#是公租房，6幢洋房向南分布，均为一梯一户。
栖棠誉湾沙盘图
小凤凰探访时，售楼处内没有驻场销售，只有一位物业人员。据他介绍，项目预计在4月首开部分楼幢，但具体是哪些仍未确定，价格、装修标准也以开盘时为准。
结合周边环境及沙盘，小凤凰认为洋房区10#东边套最佳，拥有双侧河景资源，还远离主干道。高层1#同样有景观优势，不过北侧靠近坚塔路，多少会受到噪音影响。
有人诟病小区“高低配”带来的不纯粹，但换种角度考虑，由于整盘北高南低、楼幢交错的布局，除了高层低楼层外，每一户都拥有不错的景观面和采光面。
并且，高层西侧的视角可以看到钱塘江，只是西侧目前有大量空地，若今后建起高层，望江视野或许会受到影响。
南侧河景实拍
目前，小区内所有楼幢均已结顶，高层外立面材质为真石漆，洋房则是石材干挂，我们探访时，部分高层还在安装门窗，隐约看到内部透着灯光，但仔细看家电似乎仍未进场。
高层外立面细节实拍
园区部分，由于地块体量限制，从沙盘效果图来看只是规划了几个景观组团，泳池、会所这些改善标配暂时没有看到。目前地面已经回填，洋房部分的绿化景观设施还没有落地。
内部景观实拍
据悉，栖棠誉湾样板间预计在登记时才能同步开放，因此具体的户型图只能参考项目先前出街的内容。
目前已知的是，高层房源有中间套95㎡，边套129、139㎡三种，洋房则是全盘139㎡。
洋房139㎡是栖棠誉湾的主力户型，做成了四房两厅两卫。由于是一梯一户设计，因此没有边套或中间套概念。
洋房139㎡户型图
该户型的优点是：①南向有四个开间。
②主卧进深长，做了起居室 衣帽间 浴室的套房设计。
③南向双次卧，带有阳台和飘窗。
④北次卧面宽达到3米以上（根据先前出街稿件），较市面同类户型宽出10-20cm，可以当成一个标准房间使用。
不足的是，从玄关到主卧的横向长走廊，有部分浪费空间；且由于追求尽量多的南向房间，动区和静区不可避免地交叉。
高层户型从未有路透过，但可以参考同是世茂出品的璀璨澜庭97㎡中间套和璀璨澜宸126㎡边套的户型。
璀璨澜庭97㎡是三房两卫的布局，主卧套房，南向带阳台，厨房面积较小。
璀璨澜宸126㎡做了四房，市面常见的边套设计，整个户型全明，客厅连通长阳台，北向房间略微局促。
按照139㎡高层边套的普遍做法，大概就是在126㎡基础上，每个房间的尺度加以升级。
03
竞品情况
开盘节点箭在弦上，栖棠誉湾预留的最后一个疑问是：单价多少？目前，浦沿板块几个在售/待售新房限价均为38000元/㎡，在去年第二次集中供地前紧急终止的两宗东冠地块，限价达到了4万元/㎡。
截图来源网络
栖棠誉湾由于是“双限”之前的沧海遗珠，极有可能对标4万元/㎡，那么以1.2的系数来算，洋房部分的价格将为4.8万元/㎡。
那么，一个4万元/㎡ 的浦沿市场接受度如何呢？放在2021年前三个季度，准现房 地铁房的栖棠誉湾肯定能“神挡杀神”，而现在的行情充满了未知数。
第一，板块内新房整体遇冷。有“滨江品质”和学区利好加持的滨耀学府三次开盘，前两次中签率分别在10%和30%左右，而最后一次加推就提升到了60%以上，至今仍有部分低楼层房源在售。
滨玺云著首开时仅1人登记，当前还有部分房源未去化；而因“幺蛾子”而出圈的江荣府，卖房小广告从去年10月打到今年。
第二，板块内竞品较多。开过盘的滨耀学府、滨玺云著、江荣府均未售罄，据透明售房网，三盘有近套房源待开。
此外，还有个“隐身”多时的花样年项目，该盘规划了10幢24-27F的高层，若为两梯四户，预计有1000套左右的房源。（不过结合母公司的财务现状来看，该项目是否会易主还有待观察。）
花样年项目规划图
虽然板块热度不高，竞品不少，自身价格又不低，但我仍较为看好栖棠誉湾的前景。
首先是地段，栖棠誉湾是目前在售项目中最靠近地铁的。
其次是改善属性，几个限价项目均是清一色的高层产品，而栖棠誉湾是近年来板块唯一有改善洋房的项目。
还有最重要的一点——交付时间。据悉，其它楼盘都将在2024年交付，而已是准现房的栖棠誉湾大概率在2023年交房。
但不足之处在于，20%的公租房比例也是在售盘中最高的。已知公租房大概有350余套，似乎又会出现租户比业主还多的尴尬场面。