对话仲量联行王飞：城市更新没有退出可言

<b>作者，王迪，</b>

<b>专注于财务</b>

100多年前，大本钟，圣保罗大教堂和巴特西发电站被认为是伦敦人眼中的三大地标。巴特西发电站是英国工业革命的象征之一，是伦敦泰晤士河南岸的一座燃煤发电厂，曾经供应了该市五分之一的电力供应，并于1983年正式停止发电。90多年来，它一直被磨砂。

穿越时空，作为工业帝国时代的遗迹，如何结合周边的住宅、工业建筑、写字楼、河岸、火车站和公园，完成自己的现代使命。这是仲量联行英国团队多年前面临的转型挑战。

仲量联行高级总监、华北区战略顾问王飞告诉《焦点金融》，仲量联行的英国团队参与了欧洲最大的升级之一。他们的选择是将其改造成一个城市综合体，以适应开拓趋势的创新体验。

将老房子改造成中世纪建筑展厅，一个适合所有年龄段的"趣味"场所，取代了工业地标的标签，是一个新的文化艺术平台。根据Zoopla的数据，这种流动的直接影响是，巴特西的房价在过去十年中上涨了48%，在过去20年中上涨了229%。这部伦敦经典作品正在完成其转变和重生。

在大洋彼岸，我国的城市化进程也在加快，城市更新政策在强风吹拂下，不少房企纷纷涌入，而随着住建部一再强调要避免城市更新中的大规模建设，其相关标准化正在走上正轨。

作为国际五大银行之一，仲量联行提供城市更新领域的战略咨询、投资租赁、评估咨询、物业管理、设施管理、项目管理等相关服务。仲量联行不仅将国际经验和服务标准引入中国，近十多年来还为北京的各种城市更新项目提供服务，包括前门、大栅栏、什刹海、南宫古巷等历史文化保护区的开发和保护。

在王飞的案例中，无论是产业的引入、文化内涵的植入，还是商业模式的创新，仲量联行在城市更新领域都有广泛的成功参与案例。

他认为，与传统开发企业仅出售不同，城市更新需要投入匹配的文化属性和消费者价值的认可，引入相关主业，并保持城市更新的活力。更重要的是，有一种长期的运营心态。

"城市功能的创新发展需要政府和市场力量的共同努力，以保持持续创造的生命力。城市更新总是在路上。"

<b>城市单体项目更新需要重点关注四大方面</b>

在王飞看来，城市更新有着狭隘而宽泛的含义。狭义的城市更新是指建筑存量的升级和功能改造。比如酒改、商业管理、工业场地改造，更多的是物业之间的转换使用功能。

广义的城市更新，是指城市功能在区域层面的转化和提升，城市认知的逐步发展。

例如，城市棚屋改造和关键改革项目、交通枢纽TOD发展，不仅在单一建筑层面，而且在区域层面，实现创新、复合型城市功能的植入、转型升级，进一步完善城市公共支持和城市功能服务体系。

长线、高投入只是一个方面，项目的转型升级更是解决政府、企业、公众等复杂关系。

王飞认为，城市单体项目的更新转型需要从四个方面着力，政府政策支持和推动，市场化投资机构和资本介入，完整的城市投资发展运营方案体系，以及产业、品牌、文化等内容资源创新和导入，带动城市功能的变革。

"从区域层面的城市功能协调角度看，政府应发挥整体、平衡、协调的作用，从长远价值和可持续发展的角度考虑城市质量的提高和控制，保持均衡的城市功能发展和以人为本的动态服务，避免市场波动造成的短期行为对长期价值的影响和影响。

他认为，城市规划和产业指导意见很多，包括城市形态、规划指标、行业功能等方面的控制，以及产业功能、投资强度、税收贡献和设定的门槛。同时，政府需要加强与市场机构的沟通，制定更精准的发展目标和基准，能够在区域发展中实现更大的价值。

"以门街西侧的北京广场为例，随着消费者需求的发展，市场动态在设计、施工和运营过程中不断优化和调整品牌和内容，通过持续的运营改进，不断提高高端品牌的消费者舒适度和价值意识。

除了适时完成城市功能迭代的需要外，疫情也在一定程度上催化了城市更新的进程。大规模的并购在市场上，在城市更新的这一链条中，投资和管理的各个环节也在循环中。

对此，王飞的解释是，社区更新会继续迭代，写字楼、企业也会继续迭代，所以城市更新总是在路上。从这个角度来看，城市更新是没有出口的。投资者的退出意味着有下一个投资者进行干预，只有不同投资者在市场的不同阶段，获得不同质量、不同水平的投资收益和城市创新发展红利。

"退出一个项目并不意味着对城市失去信心，对产品没有信心，正常的投资行为，任何投资都受到资本成本和融资期限的影响。

王飞认为，每一个城市更新投资机构都会涉及投资、建设、运营、融资、管理、渠道、品牌、投资等环节，不同领域的不同投资机构都有优势，所以在每一类资产评估来看都不尽相同。产品内容的转化、业务功能的转化、目标人群的转化，都是通过市场化的手段不断推动城市微电的高质量发展。

<b>基础设施房地产投资信托基金</b>使城市更新和金融化制度化

多城市建设城市更新政策体系、"十四五"规划纲要和2035年愿景纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构优化和质量提升。然而，痛点仍然迫在眉睫。

王飞同意这样一种逻辑，即中国城市更新的最大痛点是钱的问题。城市更新最根本的是解决长期资本、长远思维的体系设计。资金瓶颈背后，可能存在政府审批流程、技术转型难、市场运营挑战等潜在风险带来的投资不确定性。

对于解决住企在城市更新项目中如何提振资金的问题。王飞建议，首先，金融工具肯定是一个长期趋势，REITs是重要的融资渠道，也是学习美国成熟市场资产证券化的一大趋势。

"广泛的资产证券化还包括IPO、上市公司并购等。当然，它还包括ABS，CMBS和基础设施REITs。现在虽然基础设施REITs打开了闸门，但并不是城市更新投资退出的唯一途径，商业管理公司上市、商业管理和物业管理的轻资产模式上市，本身就是一个类似的资产证券化过程。"

他进一步分析，城市更新控股物业资产本身并不上市，资产本身可以放入商业公司上市，住宅开发和商业控股物业不可能被分开上市，未来这是一种不同的考虑方式。也有一些上市公司为了加速实现战略变革，需要从金融和空间方面进行投资或持有物业资产，以支持主业的发展，通过房地产板块剥离和分拆海外上市，或者通过发行上市公司收购优质资产， 将资产投入上市公司。资产可能有很多退出渠道，个人投资者的REITs产品只是其中之一。

今年6月21日，蛇口工业园、首钢绿色能源等9个基础设施公开发行项目在沪深证券交易所正式挂牌。有业内人士认为，基础设施公开发行REITs或给建筑企业带来价值重估，最好是无形资产占企业比例较高的企业。

对于投资机构来说，王飞表示，基础设施REITs最大的变化是投资期限结构的变化。原来大多数投资者必须持有至少八年或更长时间才有机会退出或机制，但基础设施REITs的引入将使整个项目在五到六年内可能实现一系列退出机制，加快资金周转周期，这对整个资本市场有很大的影响， 但投资逻辑实质上并没有改变，相当于原来的2B业务，现在是2C的一部分，供个人投资者做。

"城市更新的逻辑也是市场化机制的过程，以促进更高质量的发展，收获更高的城市创新发展红利，把握更具前瞻性、质量和需求或更有利的需求。

王飞表示，他对REITs市场的未来发展非常乐观。2005年，国内试点REITs产品，以这种基础设施REITs市场推出之前，对于机构投资者来说，2B市场规模已经达到了万亿级。

"随着2B市场向2C市场的深化，市场规模产能将有更大的发展和潜力，2005年至2020年的发展步伐将远强于REITs市场。然而，另一方面，市场发展受到当今基础产品某些方面的政策限制。"

王先生表示，REITs仍然主要集中在物流和工业园区等基础设施上，尚未扩展到大型购物中心和商业房地产的办公楼。他认为，在未来五年或更长时间里，随着这种交易机制的建立，它可以迅速应用于传统商业地产的发展，将为个人投资者提供更好的金融产品。

对于公共REITs成熟的前提，王飞同意的逻辑是，这仍然是一个政策设计问题，不是说不能做写字楼，目前REITs架构设计基本指定了标的资产类型，但政府更倾向于将这些基础设施型资产放在REITs标的资产中， 并没有说目前的政策环境限制或排除了商业地产REITs的发布。

"政策设计不是要掀起一股洪，它需要一步一步地试行，这是一个非常正常的系统设计过程，要避免不可控的因素。

对于未来商业地产REIT的发展，王飞认为，需要有一定的时间、交易对手、市场规模、资金量等规模的积累，都需要一定的培育过程。

除了融资问题外，目前房地产政策压力相对较大，双集中、土地集中供给、三条红线等规范频频出台，对于房企来说，房地产已经告别了黄金时代。

对于如何完善市住企更新利润点，王飞认为，所谓黄金时代要向白银时代转型的经营时代，不能只看利润，原有的房地产意外收获已经过去，不能指望城市更新投资将实现原有住宅开发20%以上的ROE回报， 因此房地产开发企业应逐步调整收入预期。

"根据在美国30年的经验，平均ROE资本回报率约为8%至10%，远低于许多其他制药和金融部门。王飞认为，中国房地产房源本身，应该慢慢回归到最大的大宗商品厂商的角色，让房地产开发利润率长期回归市场平均水平。

他建议，城市更新经营者应该转变思维，资产价值随着城市的发展而变化，经营服务本身可以创造价值，长期持有资产本身可以创造价值，但如何创造价值，如何才能得到价值的认可，并获得更高层次的发展，这远比一个家的发展更加困难和具有挑战性。 在全国范围内复制不同的产品。

<b>摘自福克斯财经与王飞的对话：</b>

<b>聚焦财经：您认为疫情对城市更新有很大影响吗？</b>

<b>王飞：</b>疫情对整个城市更新的影响，是城市更新浪潮的一部分影响，而不是长期的影响。事实上，即使在疫情爆发之前，我们看到整个市场都在发生变化，北方、广深等一线城市的城市更新已经成为城市发展的主要趋势，这种趋势不会因为疫情爆发而改变太多。

<b>聚焦财经：受疫情影响，您认为今年外资在中国市场或多或少</b>

<b>王飞：</b>我个人认为，外资将继续看好中国市场，其实与疫情爆发有一部分关系，但与疫情并不完全相关，疫情的爆发会使原来资产价格相对较高的有合理的回调过程，而实际上，有很多外国投资者会进入中国看到资产价值和未来升值的空间， 可能是心态的底层。

随着疫情的恢复，底线心态将逐渐减弱，长期投资或中长期投资理念将进一步强化。因为我们看到美国和欧洲的资产正在贬值，而且成交量比较大，那会因为疫情防控的复苏，再回到投资通道，可能比中国复苏的路径略慢，所以投资者会考虑疫情的复苏和不同市场的资产配置。

投资者将关注一些长期经济指标，以改善市场的机会，毕竟疫情爆发仍是潜在风险，随着疫苗得到妥善控制，投资者在这个领域的风险已经释放和释放，投资者将对进入当前市场有更大的信心。

当然，中国仍然是所有全球投资者都非常关注的主要市场，但现在有一种心态认为，中国是唯一的市场，没有必要加强它，因为这种误导会错过更多合理的投资交易机会，而不是从一个极端走向另一个极端。

<b>聚焦金融：在浙江提出未来社区概念之前，你认为这将成为未来的趋势吗？您认为智能和技术在城市更新项目中的作用是否也在增加？</b>

<b>王飞：</b>社区的未来，其实本质上就是为了改善居民的福祉。首先是科技手段。可以改善人们的生活体验，例如，外卖更方便，无接触通道，楼宇安防系统，停车系统可以相应改进。第二阶段是通过科技手段，完善公众参与社会投资的决策过程，这是科技可以发挥更大作用的地方，加强与公众和社区居民的一系列沟通，避免一系列问题。

未来，社区技术可以充分应用于特定的物业质量，提升所有技术水平，提升居民的体验和幸福感，但同时也应用于更广泛的公众沟通、便利化，居民可以尽快达成协议，创造更有效的幸福感。仲量联行还在投资孵化、技术开发，并不断改进智能技术在物业运营管理中的应用。

<b>聚焦金融：就住房公司的盈利能力而言，您认为城市更新的哪些领域是</b>

<b>王飞：</b>对于投资机构来说，我认为最大的变化是基础设施REITs的引入，其实让一个长期投资变成一个中期投资，原来的多数业主至少要持有八年以上才有退出的可能或机制。但基础设施REITs的引入将使整个项目在五到六年内实现一系列退出机制，相当于缩短了投资机构融资的期限结构，这对整个资本市场和机会的影响比较大，而且在本质上也没有改变投资逻辑， 相当于原来的2B业务，现在是2C的一部分，供个人投资者做。

至于哪个领域有优势，投资不仅仅是钱的问题，更重要的是未来的运营能力，资产的价值提高运营能力，这是一个非常重要的考虑因素。考虑到投资者应该购买什么，不应该购买什么，这需要因机构而异。

对于未来的投资发展方向，会越来越细分，在未来两到三年内，会有一个非常强大的子行业，前两个子行业出现专业投资者，每个投资者都能找到自己最好的事情去做，肯定会出现在投资领域专业化的过程中。

<b>聚焦金融：您认为在城市更新过程中，C端集团和B端集团对办公服务的需求如何能够有效衔接？</b>

<b>王飞：</b>过去两年，投资者一直非常重视碳中和和企业社会责任，包括最近投资者加强ESG概念，他们将认为这是他们关注的核心。

技术工具现在还可以加强对人的关注，无论是手机上的应用程序，通过无人值守的非接触式服务设施满足这一需求，以及更快地在员工和企业之间建立更密切的关系。

可以帮助企业留住员工，也有助于员工更好和企业发展，在ToB方面可以得到很大的关注，这种在toC方面也是更多地考虑员工的舒适性、健康和便利性，以及未来个人成长在各个方面的灵活性。

<b>聚焦金融：您认为外国必须从哪些经验中学习？</b>

<b>王飞：</b>很多不可控的因素是无法改变的，最大的学习点，要保持本土文化，要有长远的思考。以市场为导向的行为是有道理的，但结果不一定是整个城市最好或最理性的方式。

<b>聚焦金融：城市更新的范围正在扩大，包括产业升级和转型。您认为城市更新在城市发展过程中的最终现实意义是什么？</b>

<b>王飞：</b>我国城市发展已经从原来的规模扩大到现阶段对质量的追求，庞大的城市人口已经到了城市基础设施不易完全负担不起的程度，无论是水资源、交通、公共服务、教育卫生等方面的问题。

我认为城市更新对城市的最大意义在于创造一种机制，不断推动城市，更好地满足人们的需求，满足城市的逐步向高质量、更高阶段发展。

城市更新创造了这种功能灵活性和长期发展兼容性，以及满足人们更高生活需求的灵活性和兼容性，这为整个城市发展维度创造了获取和价值，即城市更新的机制，这是城市层面的问题。

在项目层面，城市更新也创造了投资管理机制，运营商可以更好地发挥城市发展红利，更有效利用一系列城市基础设施，推动城市更高层次发展的市场导向机制得到解决。

城市更新更多的是一个平台，通过物业空间的调整，物业质量的提高适应越来越丰富的城市功能，健康、教育、生活、娱乐、休闲等一系列城市功能，满足更高的生活质量需求。