今天两则消息，体现了目前旧改的冷热不均。
一则是黄埔重启旧改招商，市场放出回暖信号；第二则，广州体量最大旧改项目，疑似生变。
我们重点来看第二则消息。
近日，有村民在人民网留言板咨询，南沙区鱼窝头村旧改进度，更是听闻合作企业深圳星河已经退出。
官方最新回复是这样的：
“受省市政策影响，鱼窝头村旧改项目可能需按最新政策调整，如有相关最新工作进展，将告知广大村民并开展下一步工作”。
“最新政策调整”，相信指的就是去年住建部发布的“63号文件”，严控大拆大建成主流趋势。
被“叫停”的鱼窝头村与南涌村，同属南沙珠宝文化旅游小镇一期项目，占地约832万㎡，乃广州面积最大的旧改项目。
若加上二期的906万㎡，整个项目总占地可达1738万㎡，足足有2.8个珠江新城（约619万㎡）的规模。
一旦顺利改造，这样的旧改航母，在全国都是里程碑式的突破。
珠宝文化旅游小镇效果图（最终以官方发布为准）
01
旧改航母，涉及2.7万人，近8000栋建筑
先来看项目的位置。
南涌村、鱼窝头村、大稳村、天益村，所属南沙区庆盛板块，四条村位置相邻，位于南沙港快速以东，分布于蕉门水道的南北岸。
此外，项目范围内，穿插着多条涌道，包括大稳涌、三稳涌、沙鼻梁涌、棒界涌，是典型的岭南水乡。
根据已公布的资料显示，四条村牵涉的人口约2.7万人，建筑总量近8000栋。
鱼窝头村，总人口6953人，现有建筑总量为1879栋，现状建筑总面积约58万㎡，现状建基面积约280万㎡。
南涌村，总人口8474人，有证住宅为601栋，无证约为953栋，大部分都是2009年12月31日之前建起的房子。
天益村，总人口为5052人，有证住宅共443栋，无证住宅共947栋，集体物业共98栋，国有建筑共58栋，现状建筑面积约50.9万㎡。
大稳村，总人口6840人，全村建筑总量2393栋，现状建筑面积约78.5万㎡，其中，村民住宅共2149栋。
鱼窝头村基础数据
根据规划，珠宝文旅小镇将按两期的节奏进行，一期为启动区（南涌、鱼窝头），二期为（天益、大稳）等区域。
改造模式方面，原定按照村民的改造意愿，以及小镇规划、改造条件，按照旧村庄（南涌、天益、鱼窝头、大稳村）全面改造项目+国有旧厂收购整合+大稳村文旅项目+留用地开发项目的思路，进行连片改造。
2017年11月18日，星河控股集团就与南沙区东涌镇政府在东涌镇文化中心签署战略合作协议。
直至2019年，星河才正式通过村民公开表决，正式成为一期项目（南涌、鱼窝头）的改造合作企业，总投资102.82亿。
去年10月，星河再下一城，成功拿下二期项目（天益、大稳），总投资110.28亿元。
图源：星河广州
02
受旧改政策影响，项目改造或暂停
可以看出，星河此前重金押注南沙，想在此大展拳脚。
根据规划，时尚珠宝科创文旅小镇项目总规划范围17.57平方公里，聚焦科技创新、时尚创意、文化旅游三大产业方向，打造成产城人文四位一体的特色小镇。
效果图（最终以官方发布为准） 图源：星河产城
尽管规划非常高大上，但由于体量过大，牵涉广泛，也注定项目改造周期较普通项目更长。
2019年，一期项目正式动工，采用全面改造的模式，两条村均将原村安置。
2020年，项目展示中心正式开放；2021年，南涌村中的昊信工业园开始清拆，将用于打造南涌村安置房。
项目展示中心 图源：星河华南区域
眼看南涌村进展喜人，同在项目一期的鱼窝头村民便急了，多次在人民网咨询工作进度。
2019年，广州乐居曾实探鱼窝头村，村内建筑新旧分化严重。
部分楼房外墙破败，楼顶杂草丛生，与周边秀丽的河景，显得格格不入。
面对这样的居住环境，也难怪村民改造心切。
图源：广州乐居
不过就目前状况看来，旧改政策转向，按照“已拆先改，未拆不改”的原则，鱼窝头村民或许要失望了。
至少，短时间内都不会有新进展。
翻看了项目官方公众号，可以看到自去年9月后便再无更新，甚至过年祝福也没有，这或许也是一个信号。
03
市场下行，星河缩减南沙旧改规模？
最后来看看项目的改造企业，星河控股。
星河控股，1998年成立于深圳，涉足产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业等多个板块板块。
其中，最广为认知的当属其商业IP——COCO PARK，代表项目为深圳福田星河COCO PARK，首创了公园式购物体验。
图源：星河控股集团
近年，星河大幅进军广州。
尤其是南沙，连续开发星河丹堤、星河盛世、星河山海湾、南沙湾·东苑、星河·壹号公馆、星河·湾区壹号、星河山海湾等多个项目。
在旧改方面，星河同样钟情南沙，已接连拿下东湾村、大涌村、珠宝文化旅游小镇一、二期项目。
此外，还有番禺罗边村、荔湾龙溪村等，合计共7个项目、9条旧村。
随着地产行业进入“黑铁时代”，“活下去”成为了很多房企的首要任务。
而旧改周期长，前期投入大，收益回报慢，加上“三道红线”重压，自然成为摆上货架的首选之一。
近日有消息称，星河将退出南沙珠宝文旅小镇项目，即退出4条旧村的改造工作。
在“星河城市更新”微信公众号发出的2021年大事记中，也找不到文旅小镇二期中标的报道，或透露了退出消息的真实性。
不过城更君看来，其他项目暂时还是安全的。
如东湾村（星河·东悦湾）、大涌村（星河智荟）等，商品房项目均已入市，将按节奏继续改造。
其余像罗边村、刘村等项目均在正常推进中。
星河·东悦湾效果图（最终以官方发布为准）
这样看来，对于项目的取舍，房企也有自己的算盘。
难改的、外围区的、进展慢、投入大的、收益慢的，优先“放弃”。