今天兩則消息，展現了目前舊改的冷熱不均。
一則是黃埔重新開機舊改招商，市場放出回暖信号；第二則，廣州體量最大舊改項目，疑似生變。
我們重點來看第二則消息。
近日，有村民在人民網留言闆咨詢，南沙區魚窩頭村舊改進度，更是聽聞合作企業深圳星河已經退出。
官方最新回複是這樣的：
“受省市政策影響，魚窩頭村舊改項目可能需按最新政策調整，如有相關最新工作進展，将告知廣大村民并開展下一步工作”。
“最新政策調整”，相信指的就是去年住建部釋出的“63号檔案”，嚴控大拆大建成主流趨勢。
被“叫停”的魚窩頭村與南湧村，同屬南沙珠寶文化旅遊小鎮一期項目，占地約832萬㎡，乃廣州面積最大的舊改項目。
若加上二期的906萬㎡，整個項目總占地可達1738萬㎡，足足有2.8個珠江新城（約619萬㎡）的規模。
一旦順利改造，這樣的舊改航母，在全國都是裡程碑式的突破。
珠寶文化旅遊小鎮效果圖（最終以官方釋出為準）
01
舊改航母，涉及2.7萬人，近8000棟建築
先來看項目的位置。
南湧村、魚窩頭村、大穩村、天益村，所屬南沙區慶盛闆塊，四條村位置相鄰，位于南沙港快速以東，分布于蕉門水道的南北岸。
此外，項目範圍内，穿插着多條湧道，包括大穩湧、三穩湧、沙鼻梁湧、棒界湧，是典型的嶺南水鄉。
根據已公布的資料顯示，四條村牽涉的人口約2.7萬人，建築總量近8000棟。
魚窩頭村，總人口6953人，現有建築總量為1879棟，現狀建築總面積約58萬㎡，現狀建基面積約280萬㎡。
南湧村，總人口8474人，有證住宅為601棟，無證約為953棟，大部分都是2009年12月31日之前建起的房子。
天益村，總人口為5052人，有證住宅共443棟，無證住宅共947棟，集體物業共98棟，國有建築共58棟，現狀建築面積約50.9萬㎡。
大穩村，總人口6840人，全村建築總量2393棟，現狀建築面積約78.5萬㎡，其中，村民住宅共2149棟。
魚窩頭村基礎資料
根據規劃，珠寶文旅小鎮将按兩期的節奏進行，一期為啟動區（南湧、魚窩頭），二期為（天益、大穩）等區域。
改造模式方面，原定按照村民的改造意願，以及小鎮規劃、改造條件，按照舊村莊（南湧、天益、魚窩頭、大穩村）全面改造項目+國有舊廠收購整合+大穩村文旅項目+留用地開發項目的思路，進行連片改造。
2017年11月18日，星河控股集團就與南沙區東湧鎮政府在東湧鎮文化中心簽署戰略合作協定。
直至2019年，星河才正式通過村民公開表決，正式成為一期項目（南湧、魚窩頭）的改造合作企業，總投資102.82億。
去年10月，星河再下一城，成功拿下二期項目（天益、大穩），總投資110.28億元。
圖源：星河廣州
02
受舊改政策影響，項目改造或暫停
可以看出，星河此前重金押注南沙，想在此大展拳腳。
根據規劃，時尚珠寶科創文旅小鎮項目總規劃範圍17.57平方公裡，聚焦科技創新、時尚創意、文化旅遊三大産業方向，打造成産城人文四位一體的特色小鎮。
效果圖（最終以官方釋出為準） 圖源：星河産城
盡管規劃非常高大上，但由于體量過大，牽涉廣泛，也注定項目改造周期較普通項目更長。
2019年，一期項目正式動工，采用全面改造的模式，兩條村均将原村安置。
2020年，項目展示中心正式開放；2021年，南湧村中的昊信工業園開始清拆，将用于打造南湧村安置房。
項目展示中心 圖源：星河華南區域
眼看南湧村進展喜人，同在項目一期的魚窩頭村民便急了，多次在人民網咨詢工作進度。
2019年，廣州樂居曾實探魚窩頭村，村内建築新舊分化嚴重。
部分樓房外牆破敗，樓頂雜草叢生，與周邊秀麗的河景，顯得格格不入。
面對這樣的居住環境，也難怪村民改造心切。
圖源：廣州樂居
不過就目前狀況看來，舊改政策轉向，按照“已拆先改，未拆不改”的原則，魚窩頭村民或許要失望了。
至少，短時間内都不會有新進展。
翻看了項目官方公衆号，可以看到自去年9月後便再無更新，甚至過年祝福也沒有，這或許也是一個信号。
03
市場下行，星河縮減南沙舊改規模？
最後來看看項目的改造企業，星河控股。
星河控股，1998年成立于深圳，涉足産業、地産、商業、置業、資本、金融、物業等多個闆塊闆塊。
其中，最廣為認知的當屬其商業IP——COCO PARK，代表項目為深圳福田星河COCO PARK，首創了公園式購物體驗。
圖源：星河控股集團
近年，星河大幅進軍廣州。
尤其是南沙，連續開發星河丹堤、星河盛世、星河山海灣、南沙灣·東苑、星河·壹号公館、星河·灣區壹号、星河山海灣等多個項目。
在舊改方面，星河同樣鐘情南沙，已接連拿下東灣村、大湧村、珠寶文化旅遊小鎮一、二期項目。
此外，還有番禺羅邊村、荔灣龍溪村等，合計共7個項目、9條舊村。
随着地産行業進入“黑鐵時代”，“活下去”成為了很多房企的首要任務。
而舊改周期長，前期投入大，收益回報慢，加上“三道紅線”重壓，自然成為擺上貨架的首選之一。
近日有消息稱，星河将退出南沙珠寶文旅小鎮項目，即退出4條舊村的改造工作。
在“星河城市更新”微信公衆号發出的2021年大事記中，也找不到文旅小鎮二期中标的報道，或透露了退出消息的真實性。
不過城更君看來，其他項目暫時還是安全的。
如東灣村（星河·東悅灣）、大湧村（星河智荟）等，商品房項目均已入市，将按節奏繼續改造。
其餘像羅邊村、劉村等項目均在正常推進中。
星河·東悅灣效果圖（最終以官方釋出為準）
這樣看來，對于項目的取舍，房企也有自己的算盤。
難改的、外圍區的、進展慢、投入大的、收益慢的，優先“放棄”。