房地产可能正处于史上最好的舆论环境。
1月份出台了66次稳楼市政策
去年上半年那种对房地产喊打喊杀的场面已经全然不见。
从第四季度开始，无论是高层、各部委还是地方政府，都对房地产关爱有加，嘘寒问暖。不但重申了房地产的支柱行业地位，还多次提到“要充分释放居民住房需求”。
就连发改委都跳出来喊话，让大家春节抓紧去买房。
至于地方政府更是不遗余力的变着法子刺激大家买房。
根据中原地产研究中心统计的数据显示，2022年1月份，中国各地出台房地产相关政策超过66次，其中多数以公积金政策宽松、人才租购房补贴等稳楼市政策为主。
▲图片来源：澎湃新闻
比如南宁，把公积金贷款额度从60万提高到了70万；比如北海，把第二套房的公积金贷款首付从60%下调到40%。
政策密集程度与去年7月捶打房地产的时候差不多，当时对房地产的调控力度同样也是66次。
就差给房地产做一场法事，恨不得把楼市小阳春召唤出来。
▲图片来源网络
市场还是深不见底
很多人认为，目前房地产的不景气是因为国家整治房地产乱象，遏制房价快速上涨造成的。
从过去几年房地产的周期来看，国家调控确实对房地产影响颇深。
政策一收紧，房价就齐刷刷的回落；政策一放松，房价又噌噌的往上涨。“一放就涨、一涨就管、一管就死、一死就放，一放再涨”形成了中国房地产特有的调控周期。
在过去的半年里，由于调控频繁，大部分人根据经验在房地产已经进入下行周期这一问题上达成共识。普遍对房地产预期不高，轻易不敢买房，生怕一不小心被拿去祭天了，到时哭都哭不出来。
而现在，从高层到地方政府，政策的阵阵暖风，几乎都快要把人吹到面瘫了。
从理论上讲，打一巴掌，再给一颗糖，基本上对冲抵消了，等于什么事都没发生过了。
所以现在万事俱备，只等房地产筑底回暖了。
然并卵的是，从一月份的成交数据来看，成交依然跌成了狗。
根据CRIC统计，1月份29个重点城市商品住宅成交环比下降了近四成，同比下降了近五成。
▲图片来源：CRIC
除了上海、成都比较坚挺以外，其他一二线城市，万亿俱乐部、人口净流入、千万人口级别城市，全部都跌成了狗。
说好的城市分化，实际上并不明显。
从百强销售排行榜单来看，不管从哪个口径来看，1月份销售规模都降低了四成左右。
如果只有一家卖不动，还可以归咎于营销能力问题。但现在的局面是，大部分房企不管规模大小，国企还是民企，稳健的还是高周转的，销售数据都狂降不止。
更惨的是，那些出险房企，虽然百强门槛降低了，但他们统统在百强榜单上消失了……包括恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、佳兆业、花样年、当代置业等。
有媒体还悲观的发声，2022年，房地产将进入负增长时代。
这就让人很懵逼了，政策环境有了，舆论环境也有了，为什么楼市还是没回暖？
历史上两次寒冬是怎么走出来的？
回顾中国房地产波澜壮阔的40年发展史，大部分时间里，房地产都是一路高歌猛进，真正遇到的危机满打满算就只有两次。
一次是08年，受到席卷全球的美国次贷危机影响，外贸受到猛烈冲击，大量企业倒闭，房地产跌入谷底，成交腰斩。
一次是14年，受到限购、提高首付等调控政策层层加码的影响，房地产高开低走，各项指标高位回落，全国主要城市房价集体下跌，库存高企。
这两次危机最后是怎么走出来的呢？
08年的时候，国家出台了著名的四万亿计划，直接对经济进行强刺激，带动了全社会的投资增长，从而间接挽救了房地产。
在当时，钱多到大家都不知道投资什么好，与其投资利润微薄的制造业，还不如投到稳赚不赔的房地产。大量的热钱涌入，直接把房地产从ICU送到了大保健。
14年的时候，国家把房地产去库存列入了政府重点工作。
一方面大部分城市的限购措施基本取消，信贷环境持续好转。另一方面，很多三四线城市开始了轰轰烈烈的棚改货币化运动，通过拆迁制造了一大波具有购买力的住房需求。
08年和14年房地产之所以能走出寒冬，共同点是：国家直接或者间接的给一部分人发钱，并且驱赶这部分进入楼市买房，从而带动楼市成交回暖。
不管是大水漫灌制造的热钱也好，还是棚改定向制造的拆迁户也好。
首先，这部分人手上有钱；
其次，这部分人要有购房的需求，可能是投资的，也可能是自住的；
最后，这部分人要有一定的数量规模，人数太少撑不起房地产这么大的盘子。
其中最关键的是，手上要有钱。
现在还在买房的都是什么人？
一般来说，买房的主要群体一般分为三种，刚需，投资和改善。
投资就不用说了，几轮政策打压下来，基本已经全部离场。几个职业炒房团如深圳深房理、杭州奥体房姐甚至还进去吃上了国家饭。
特别是现在处于房价动荡期，投资投资，买房都看不到升值，那买房来作甚？
改善的也不用多说，自己本来就有房住了，买房并不急迫，观望观望再说。部分想置换改善的，因为二手房市场几乎冰冻，卖不掉原来的房子，基本也消停了。
所以，现在还在买房的，基本就只剩下为了结婚或者小孩读书而不得不买房的刚需了。
现在要买房的刚需，可能也是史上最纠结的刚需了。既怕开发商烂尾交不了房，又怕开发商为了省成本搞减配，还怕前脚刚买开发商后脚就降个几十万。
而且这一届的刚需，有可能也是史上经济实力最弱的一届。
因为他们正好撞上了全球疫情泛滥，中国经济增速放缓的大背景。
说几个大数据。
首先从GDP来看，虽然2021年的GDP增速出人意料的高达8.1%。但拆分到每个季度来看，经济增速放缓趋势明显，保增长面临的挑战十分严峻。
▲图片来源：国家统计局
再来看，社会消费品零售总额的情况。
虽然2021年全年的社会消费品零售总额增速达到了12.5%，但拆分到每个月来看，增速同样是保持下滑态势。到了12月份，增速就只剩下1.7%了。
社会消费品零售总额在一定程度上可以反映人们的购买力和消费欲望。
增速降到1.7%这种几乎可以忽略的程度，表示老百姓几乎没有消费欲望了，不仅仅是对房子没有消费欲望，而是对衣食住行统统都没了欲望。
最典型的例子是春节档的电影市场，被疫情虐惨的电影院本来想趁着春节假期狠狠赚一波回血，大幅度提升票价。
结果老百姓也很实在，你涨价我就不去看了，搞得今年的春节档票房反而同比下滑了23%。偷鸡不成反而蚀把米，完全得不偿失。
▲图片来源：国际金融报
最后，再来看看居民储蓄率情况。
中国的老百姓一直都有爱存钱的习惯，居民储蓄率一度世界领先，2008年达到了51.84%的历史最高峰。但从2009年开始，中国的居民储蓄率就开始了长达十几年的下滑之旅。
而居民储蓄率的下滑说明了两个问题，老百姓兜里没钱了，靠存款吃利差的银行，可能也没想象中的有钱。
从经济基本面上来说，现在的老百姓，对未来经济形势并不乐观，手上没什么钱，银行账户也是空荡荡的，对消费也基本没什么欲望。
具体到社会生态链处于劣势地位的刚需来说，处境可能更困难了。担心失业，担心断供……更别说悬而未决的房产税，到底会不会有首套免征，现在都没人能说得明白。
所以，在大家普遍都没钱的情况下，房地产市场想要自我修复，靠经济实力薄弱的刚需撑起18万亿的市场，几乎是天方夜谭。
楼市有没有可能回暖？
直接说结论，有！
首先，从经济结构上来说，房地产依然占据了重要的位置。
根据数据统计，近几年房地产对GDP的贡献率能达到7%以上，尽管2021年有所回落，但仍有6.78%的贡献率。
尽管中国人口红利和城镇化红利在不断消退，但这么大一个行业，一棍子打死也是不现实的，只能是逐步退出，最终实现软着陆。
在中国，定性是一件很重要的事情。如果还是像去年上半年那样，高层不断的喊话，房地产是最大的灰犀牛什么的。那大家也别想着什么回暖了，还是洗洗睡吧，梦里啥都有。
但现在国家不断重申房地产依旧是中国的支柱行业，就是一个很明确的政策转向信号。
代表各路大神要收了神通，不会继续奉旨把房地产摁在地上暴打了。
其次，从政策层面上来说，调控的目的已经基本实现。
国家对房地产调控的目标是什么，从本质上来说，是为了遏制房价快速上涨和防止房地产带来的金融风险。
那国家的调控目标有没有实现呢？从去年到现在的行业情况来看，我认为已经基本实现了。
房价跌跌不休，基本已经没有人敢预期能通过炒房挣大钱了。
几个高周转房企排着队发生债务违约，也让房企们开始认真审视自身的金融风险，纷纷把现金流安全放在了首位，没人敢利用高杠杆上规模了。
那么，接下来的事情，就是要对原来部分用力过猛的政策进行纠偏了。
比如，很多城市的外来人口的自住需求要不要满足一下，松绑一下限购政策？
比如，很多城市把二手房价腰斩的指导价，是不是根据市场情况上调一点？
再极端点，把三道红线的要求放宽，考核期限延长，也不是没有可能的。
原来对房地产叠加的调控政策有多少，就代表着未来纠偏和松绑的空间有多大。
最后，2022年是基建大年和信贷宽松之年。
为了应对经济下行压力，国家重新启动了大基建计划。
根据目前已经发布的重点项目建设清单来看，仅山东、北京、河北、江苏、上海、广东、浙江、四川等八个省市发布的“大基建投资额”就超过了15.6万亿。
▲图片来源：新浪财经
为了给大基建提供充足的资金，国家必定会配套宽松的货币政策。而事实上，央行放水已经走在前面了。
社融增速保持连续3个月连续回升，1月份社融数据大超预期为6.17万亿，新增人民币贷款接近4万亿，新一轮信用宽松周期重新开启的迹象非常明显。
尽管国家一再强调，资金不能违规流入房地产，不能把房地产作为短期刺激手段。
但从本质上来说，大基建的目的是为了加快城市化建设，提升城市价值。同时带动一批上下游企业增加投资扩大产能，间接促使部分从大基建里挣到钱的人，能够有钱去买房。
毕竟不管从历史或者国内外的经验来看，房地产依然是具有保值增值的功能。
而事实上，08年的四万亿只是民间的叫法，它的官方名称叫做“进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施”。
简单的说，就是围绕城市建设的十项大基建。
写在最后
马云曾经说过，今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大多数人死在明天晚上。
道路是曲折的，前途是光明的。
伴随着大基建和信贷宽松落地，楼市回暖几乎是必然的，只是或早或晚的问题。
问题在于，有多少人，能活得到后天。