长宁是居民财力雄厚的一个行政区，从内环到外环遍布着”上只角“板块。
内环内有新华路和镇宁路；内中环有古北、虹桥；中外环有西郊。
长宁待上市的两个新盘是壹公馆和华山夏都苑二期，入门户型为350㎡和380㎡，总价5000万起，地段档次可见一斑。
中山公园早年是高级中产区域。但建成时间很早，近15年都没有新盘供应。商圈相对于虹桥开发区，走的是平民路线，光环逐渐褪去。
虽然中山公园在内环内，还是2号线沿线、市级商圈，房价却并不贵。近一轮行情涨幅尤其小，仅从9-10万/㎡涨到10-11万/㎡。
但我们认为，目前或许才是买入中山公园的最好时机。瘦死的骆驼比马大，2号线沿线的万科时一区、唐镇都要10万单价，何况是坐标长宁内环、距静安寺两站路的中山公园呢？
本文就带大家全面分析中山公园这个板块。
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中山公园的前世今生
中山公园与“兆丰”这个名字有百年的渊源。
19世纪，英国人James Hogg及其兄弟购买了吴家宅以西极司非而路两旁的大片土地，又在路南修建了一个占地70亩的乡间别墅。
他们于1854年以前在花园路（今南京东路）开办了一家霍格兄弟公司（Hogg Brothers & co.），中文名称为兆丰洋行。因此，他们的别墅也称作兆丰花园。
1914年3月初，公共Concession 工部局买下来兆丰花园。1928年开始，该公园对华人开放。公园定名为极司非而公园（JessfieldPark）。
1944年6月，改名为中山公园至今。
90年代末，商品房陆续面世，恰逢外资经济繁荣期，中山公园周边一圈的楼盘纷纷以冠名昔日的“兆丰”。它们大多出自长宁区属的新长宁集团。
2000年6月份，2号线开通，这为中山公园带来了很大的流量。21世纪初，中山公园房价就已达到1万元/㎡，接近徐家汇、镇宁路，比普陀内环要贵一倍。
2005年，龙之梦商场落成后，中山公园市级商圈也逐渐形成。曾是2号线沿线首选的逛街地点。
然而，中山公园并没有像镇宁路一样一步到位，保持高端化，也没有徐家汇一样升级换代的力度。房价逐渐落了下风。
曾经是兆丰花园、圣约翰大学所在地，又拥有很好的区位，照道理讲，会成为一个高端的地段。
走到今天这一步，与非标准化的楼盘，脱不了干系。
过去这20多年，“奇葩”的小区似乎集中在中山公园这一片。
兆丰花园是高达40层的塔楼，2梯8户，户型还不小，商住两用，没有小区环境。
凯欣豪园是港式合围设计的小区，停车位紧张，主力户型是40多㎡一房。
朗诗虹桥绿郡和中山学林苑都是旧改翻新的小区。
2021年第四批新房的愚园名邸，被老公房前后夹击，没有触发积分。
中山公园商品房众多，却真的找不出一个，能称之为“豪宅”的。
好在，中山公园的未来前景不错。
上海2035战略规划中，中山公园是被划入中央活动区的。
长宁区政府层面，也是将中山公园作为发展的重心。武夷路海派街区的改造，还是有点看头的。
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中山公园的配套
中山公园虽在内环内，交通却不如内环外的虹桥开发区方便。
南北高架、内环线建造时，虹桥开发区才是长宁区的绝对核心。高架的上下匝道口，都是为虹桥开发区服务的。
而中山公园的居民，上个高架要掉头、拐好几个弯。
中山公园是2/3/4三轨交站，可能也是最弱的三轨交站，能级与陕西南路（1/10/12）、静安寺（2/7/14）这种不能比。
但2号线还是很好用的，到静安寺2站地铁，仅五分钟车程，往西一站到虹桥开发区。
到陆家嘴也只要16分钟，可能比住在联洋去陆家嘴还快。
毕竟，这是上海最强的2号线！
商业方面，中山公园堪称平价商圈里的战斗机。
光一个中山公园龙之梦，就有超过150家饭店。
不光有数量，还有质量。
龙之梦旁的玫瑰坊，开了许多非连锁店。
中高端的零售有长宁来福士。
不过，最近来福士传来不太好的消息。凯德已转移该商场的股权给平安保险。最近一次去长宁来福士，里面比之前冷清了不少。
不过，中山公园还有“网红首店”扎堆的定西路，商圈整体还是很具有活力的。
我们认为，中山公园依然是上海最好的平价商圈，略好于人民广场、打浦桥。五角场距中山公园还有不小的差距。
再来看医疗资源方面，中山公园就比较尴尬了，板块内没有综合性医院。
但也算不上大的硬伤，住宅区距离老静安的华山医院/华东医院2公里出头。
中山公园有长宁Top2之一的愚园路一小总校。然而，仅愚园公馆和中山学林苑2个商品房对口，基本没有抛盘。
大部分商品房对口的是开元学校。
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中山公园标杆楼盘
中山公园没有豪宅小区，整体均价在10万/㎡左右。部分品质、位置较好的楼盘，如凯欣豪园，能达到12万/㎡单价。
凯欣豪园是港资开发商的楼盘，人车分流、有花园，算是中山公园档次最高的小区。
两房1200万，租金可以达到17000元/月以上，一房都能租到13000元/月。
图：凯欣豪园
然而，凯欣豪园1800户人家，停车位仅500个不到。花1200多万买个这样的两房，还是比较糟心。
路易凯旋宫就在凯欣豪园的对面，法式外观设计，小区住户有不少境外人士，阳台装满小卫星。
图：路易凯旋宫
路易凯旋宫户型比较大，两房120㎡，三房超过160㎡。看单价是比较低的，10-11万/㎡，大三房比两房有性价比。
中山公园更实惠的，是楼龄更老一些的楼盘。
如圣约翰名邸，也是20年前的高档小区。品质没有比路易凯旋宫、凯欣豪园差多少，三房总价低了200左右。
大家源新城由于是普通商品房，总价更低，三房仅1200万出头。
不过，中山公园最划算的楼盘，不在公园、商圈的周边，而是在板块最南边的延安西路。
利星国际广场处在中山公园板块最好的地段。
北面是武夷路海派街区，隔开一条延安路，是正宗“上只角”的上生新所。
图：上生新所
如果这都不够说明地段优越的话，利星国际广场距顶豪华山夏都苑600米，距离湖南路五大豪宅1公里不到。
前滩往南4公里、2站地铁的浦锦，均价被拔高到9-10万/㎡。
距离上海最顶级地段1公里不到的港资楼盘，均价只有8万多/㎡，三房总价1200万。
而且，南边还有几幢商务楼档高架噪音。
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中山公园板块评析及购房建议
中山公园有着悠久的历史，是兆丰花园、圣约翰大学的现址。
板块整体于2005年前建设成熟，但当时没有给予很高的定位，区域内没有豪宅，商圈面向老百姓。
2020-2021的一轮行情里，内环内区域普遍迎来价值回归，比如7-8万/㎡的长寿路涨到10-11万/㎡。中山公园却涨幅甚少，仅涨了10%左右。
2号线沿线两端的唐镇、大虹桥核心区也比翼齐飞，均价来到10万/㎡。
在当下的时间点，中山公园的性价比优势就体现出来了。一个距静安寺5分钟、陆家嘴16分钟的2号线沿线区域，品质不错的板楼只要10万/㎡。
中山公园没有豪宅，我们不建议为品质付出很大的溢价。购买普通商品房如圣约翰名邸、大家源新城是比较实惠的。
靠近延安西路的利星国际广场被买房人所忽略，是一个无限接近“上只角”区域的划算楼盘。
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