長甯是居民财力雄厚的一個行政區，從内環到外環遍布着”上隻角“闆塊。
内環内有新華路和鎮甯路；内中環有古北、虹橋；中外環有西郊。
長甯待上市的兩個新盤是壹公館和華山夏都苑二期，入門戶型為350㎡和380㎡，總價5000萬起，地段檔次可見一斑。
中山公園早年是進階中産區域。但建成時間很早，近15年都沒有新盤供應。商圈相對于虹橋開發區，走的是平民路線，光環逐漸褪去。
雖然中山公園在内環内，還是2号線沿線、市級商圈，房價卻并不貴。近一輪行情漲幅尤其小，僅從9-10萬/㎡漲到10-11萬/㎡。
但我們認為，目前或許才是買入中山公園的最好時機。瘦死的駱駝比馬大，2号線沿線的萬科時一區、唐鎮都要10萬單價，何況是坐标長甯内環、距靜安寺兩站路的中山公園呢？
本文就帶大家全面分析中山公園這個闆塊。
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中山公園的前世今生
中山公園與“兆豐”這個名字有百年的淵源。
19世紀，英國人James Hogg及其兄弟購買了吳家宅以西極司非而路兩旁的大片土地，又在路南修建了一個占地70畝的鄉間别墅。
他們于1854年以前在花園路（今南京東路）開辦了一家霍格兄弟公司（Hogg Brothers & co.），中文名稱為兆豐洋行。是以，他們的别墅也稱作兆豐花園。
1914年3月初，公共Concession 工部局買下來兆豐花園。1928年開始，該公園對華人開放。公園定名為極司非而公園（JessfieldPark）。
1944年6月，改名為中山公園至今。
90年代末，商品房陸續面世，恰逢外資經濟繁榮期，中山公園周邊一圈的樓盤紛紛以冠名昔日的“兆豐”。它們大多出自長甯區屬的新長甯集團。
2000年6月份，2号線開通，這為中山公園帶來了很大的流量。21世紀初，中山公園房價就已達到1萬元/㎡，接近徐家彙、鎮甯路，比普陀内環要貴一倍。
2005年，龍之夢商場落成後，中山公園市級商圈也逐漸形成。曾是2号線沿線首選的逛街地點。
然而，中山公園并沒有像鎮甯路一樣一步到位，保持高端化，也沒有徐家彙一樣更新換代的力度。房價逐漸落了下風。
曾經是兆豐花園、聖約翰大學所在地，又擁有很好的區位，照道理講，會成為一個高端的地段。
走到今天這一步，與非标準化的樓盤，脫不了幹系。
過去這20多年，“奇葩”的小區似乎集中在中山公園這一片。
兆豐花園是高達40層的大廈，2梯8戶，戶型還不小，商住兩用，沒有小區環境。
凱欣豪園是港式合圍設計的小區，停車位緊張，主力戶型是40多㎡一房。
朗詩虹橋綠郡和中山學林苑都是舊改翻新的小區。
2021年第四批新房的愚園名邸，被老公房前後夾擊，沒有觸發積分。
中山公園商品房衆多，卻真的找不出一個，能稱之為“豪宅”的。
好在，中山公園的未來前景不錯。
上海2035戰略規劃中，中山公園是被劃入中央活動區的。
長甯區政府層面，也是将中山公園作為發展的重心。武夷路海派街區的改造，還是有點看頭的。
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中山公園的配套
中山公園雖在内環内，交通卻不如内環外的虹橋開發區友善。
南北高架、内環線建造時，虹橋開發區才是長甯區的絕對核心。高架的上下匝道口，都是為虹橋開發區服務的。
而中山公園的居民，上個高架要掉頭、拐好幾個彎。
中山公園是2/3/4三軌交站，可能也是最弱的三軌交站，能級與陝西南路（1/10/12）、靜安寺（2/7/14）這種不能比。
但2号線還是很好用的，到靜安寺2站地鐵，僅五分鐘車程，往西一站到虹橋開發區。
到陸家嘴也隻要16分鐘，可能比住在聯洋去陸家嘴還快。
畢竟，這是上海最強的2号線！
商業方面，中山公園堪稱平價商圈裡的戰鬥機。
光一個中山公園龍之夢，就有超過150家飯店。
不光有數量，還有品質。
龍之夢旁的玫瑰坊，開了許多非連鎖店。
中高端的零售有長甯來福士。
不過，最近來福士傳來不太好的消息。凱德已轉移該商場的股權給平安保險。最近一次去長甯來福士，裡面比之前冷清了不少。
不過，中山公園還有“網紅首店”紮堆的定西路，商圈整體還是很具有活力的。
我們認為，中山公園依然是上海最好的平價商圈，略好于人民廣場、打浦橋。五角場距中山公園還有不小的差距。
再來看醫療資源方面，中山公園就比較尴尬了，闆塊内沒有綜合性醫院。
但也算不上大的硬傷，住宅區距離老靜安的華山醫院/華東醫院2公裡出頭。
中山公園有長甯Top2之一的愚園路一小總校。然而，僅愚園公館和中山學林苑2個商品房對口，基本沒有抛盤。
大部分商品房對口的是開元學校。
3
中山公園标杆樓盤
中山公園沒有豪宅小區，整體均價在10萬/㎡左右。部分品質、位置較好的樓盤，如凱欣豪園，能達到12萬/㎡單價。
凱欣豪園是港資開發商的樓盤，人車分流、有花園，算是中山公園檔次最高的小區。
兩房1200萬，租金可以達到17000元/月以上，一房都能租到13000元/月。
圖：凱欣豪園
然而，凱欣豪園1800戶人家，停車位僅500個不到。花1200多萬買個這樣的兩房，還是比較糟心。
路易凱旋宮就在凱欣豪園的對面，法式外觀設計，小區住戶有不少境外人士，陽台裝滿小衛星。
圖：路易凱旋宮
路易凱旋宮戶型比較大，兩房120㎡，三房超過160㎡。看單價是比較低的，10-11萬/㎡，大三房比兩房有成本效益。
中山公園更實惠的，是樓齡更老一些的樓盤。
如聖約翰名邸，也是20年前的高檔小區。品質沒有比路易凱旋宮、凱欣豪園差多少，三房總價低了200左右。
大家源新城由于是普通商品房，總價更低，三房僅1200萬出頭。
不過，中山公園最劃算的樓盤，不在公園、商圈的周邊，而是在闆塊最南邊的延安西路。
利星國際廣場處在中山公園闆塊最好的地段。
北面是武夷路海派街區，隔開一條延安路，是正宗“上隻角”的上生新所。
圖：上生新所
如果這都不夠說明地段優越的話，利星國際廣場距頂豪華山夏都苑600米，距離湖南路五大豪宅1公裡不到。
前灘往南4公裡、2站地鐵的浦錦，均價被拔高到9-10萬/㎡。
距離上海最頂級地段1公裡不到的港資樓盤，均價隻有8萬多/㎡，三房總價1200萬。
而且，南邊還有幾幢商務樓檔高架噪音。
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中山公園闆塊評析及購房建議
中山公園有着悠久的曆史，是兆豐花園、聖約翰大學的現址。
闆塊整體于2005年前建設成熟，但當時沒有給予很高的定位，區域内沒有豪宅，商圈面向老百姓。
2020-2021的一輪行情裡，内環内區域普遍迎來價值回歸，比如7-8萬/㎡的長壽路漲到10-11萬/㎡。中山公園卻漲幅甚少，僅漲了10%左右。
2号線沿線兩端的唐鎮、大虹橋核心區也比翼齊飛，均價來到10萬/㎡。
在當下的時間點，中山公園的成本效益優勢就展現出來了。一個距靜安寺5分鐘、陸家嘴16分鐘的2号線沿線區域，品質不錯的闆樓隻要10萬/㎡。
中山公園沒有豪宅，我們不建議為品質付出很大的溢價。購買普通商品房如聖約翰名邸、大家源新城是比較實惠的。
靠近延安西路的利星國際廣場被買房人所忽略，是一個無限接近“上隻角”區域的劃算樓盤。
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