目 录
- 案源信息
1.1、基本信息
1.2、楼栋位置
1.3、房型说明
- 税费试算
2.1、买方首套购买
2.2、买方非首套购买
三、价格优势
3.1、同小区在售对比
3.2、同小区成交情况分析
3.3、周边社区对比
四、地段分析
4.1地段配置
4.2未来发展 ：a、ITC中心
b、徐家汇天桥连廊
c、徐家汇街道社区服务设施
d、徐家汇体育公园
1.1基本信息
徐家汇花园三期，2004年竣工，59.91平，680万到手，单价11.35。满五年不唯一，买进60万。产权二人（上海），处理资产。
1.2楼栋位置
34-2102
1.3房型说明
北边进门有一个宽敞的客厅，连着客厅右边是一个朝南的厨房，左边过道是一个卫生间，卫生间的窗是对着厨房的，客厅过道往南是朝南的房间，房间有个飘窗，视野采光都不错。
2.1买方首套购买
2.2买方二套购买
3.1同小区在售对比
低区，有租客，挂1年。单价10.1万
底楼房东在国外，挂1年，单价9万
高区，挂半年，单价11.1万
高区，有租客，挂1月。单价11.5万
3.2同小区成交分析
本小区近年成交分析：
2019年4月成交中区价格达到670万。低区是599万
3.3周边社区对比
4.2未来的发展
a、ITC中心
本项目是徐汇区“十三五规划”重点实施项目，徐家汇商圈将在2020年转型成为国际商务商业核心区。徐汇区方面也期待依靠徐家汇中心项目来带动商务办公楼宇发展，商业面积近27.9万平方米，展示世界顶级的高端品牌旗舰店，顶尖的休闲娱乐及高档餐饮，配以独一无二的户外绿化休闲空间，打造为上海的“城中之城”。作为上海体量最大的世界级一站式购物场所，并得益于得天独厚的地理位置及完善的交通网络，ITC商场或将刷新沪上零售市场的客流量，成为城中热点。 预计整个项目于2023年之前分阶段落成。
本项目位于徐家汇商圈。空中连廊总体方案由三部分组成：一期为平台连廊，连接T20、美罗城和重建的太平洋数码二期等；二期连接东方商厦、港汇广场；三期形成闭环，并延伸至徐家汇中心，呈“一环一线”格局。徐家汇化身“空中花园”，在闹市也可以鸟语花香；徐家汇连廊不仅仅是一座人行天桥，更是一处兼具自然元素和实用功能的人性化空间，“成为城市中的公共艺术品”；连廊建成后，徐家汇将打造成“交通更便捷、购物更舒适、环境更美观、生态更协调”的城市中央活动区，功能效应辐射至徐家汇中心、徐家汇公园等。
本项目是徐汇区“十三五”规划重点工程项目，将助力徐家汇地区城市更新，拓展区域公共活动空间，为实现商、旅、文融合发展画下浓墨重彩的一笔，据介绍，本项目将建设以书店为主的公共建筑，大大的提升徐家汇的文化品质，为加快完善徐家汇中心区域文化设施布局，结合本次改造，将在教堂前广场南侧建设一幢地上3层、地下2层的社区文化设施。
徐家汇体育公园将围绕上海建设“国际赛事之都”的总体目标，通过场馆功能升级和户外环境改造，建设成为“体育氛围浓厚、赛事举办一流、群众体育活跃、绿化空间宜人”的市级公共体育活动集聚区。主要承担承办国内外顶级体育赛事、满足市民健身休闲要求、开展青少年业余训练和引领体育产业发展四项功能，因此公示方案的公园设计特别强调公园绿地体系，突出多层次的立体绿化，统筹绿地和体育活动场地布局，同时保证基地的高度开放共享，将其视为提升徐家汇地区步行活力的关键节点，弱化超大街坊对地区步行系统的阻隔，突出与周边街道和街区的融合共享 ；未来，徐家汇体育公园将24小时对外公共开放，在沿零陵路和天钥桥路打造具有活跃功能互动的公共开放界面，通过微地形的山丘、大片的草地、成片的树林，将市民引入公园。