01、前言
2021年开始，国内的大中城市的房产行情陆续进入低谷。
有些经济实力更差的东北、中西部城市甚至在2019年就开始一蹶不振，到现在已经跌了三年。
春节后的杭州楼市，新鲜摇号出炉的三个楼盘，两个以流摇告终，成绩最好的滨望雅庭，也仅有45.6%的中签率。
目前公示的两个楼盘，分别是瓜沥的之彩城和临安的如沐清晖城，按照它们过往的战绩，也掀不起什么风浪。
这，和年前SKP留下的震撼，完全是两般模样。
那么，接下来这个2月，还会有红盘出没么？傲世邸、彩虹轩、富力中心等一众楼盘，似乎都有箭在弦上的势头了。
从开发商处得到的消息，这些红盘大概率不会在本月到来。
杭州这几年因为大量的人口流入，叠加亚运会大规模基建利好，成为目前最坚挺的5个城市之一。
特别是限价新房，更是一房难求。
但长达四年的摇号，释放了大量的投资需求，尤其是2021年杭州新房成交约20万套，成交金额超6000亿，套均300万+。
2016~2021这六年成交商品房套数超过惊人的100万套，每年平均成交约17万套商品房，其中商品住宅约占80%。
这些新房如今进入集中交付期，2022年、2023年是交付大年。
02、杭州楼市就在等一个春天
1月份杭州楼市的新房、二手房成交量，新房网签量还不错，单日较高记录还突破了1000套，对比起杭州的二手房，杭州的新房市场热度还是不错的。
杭州的二手房市场就不太行了，单日的较高网签量连300套都不到，大部分都是在100多套或者200多套，少部分时间只有几十套。
从杭州的二手房成交量上，就能看出来一个问题，那就是杭州楼市并没有大家想象的那么热。
手上有钱的，并且真的需要在杭州买房的人，在2021年上半年杭州房价最疯狂的时候，都已经被吓的入场买房的。
那个时候都没买房的人，他们是不会在这个时候入场的。
现在杭州的二手房挂牌价特别虚高，实际的二手房成交价只有挂牌价的80%，甚至更低。
杭州的二手房太混乱，也是导致杭州新房卖得比较好的原因，毕竟二手房房东漫天要价，一个不小心就成冤大头，还不如买新房稳妥。
杭州房价远远没有调整到位，购房者在杭州买房，需要谨慎。
整体来说，1月杭州十区住宅榜，钱塘区以819套的成交量，位列各区首位。
这不仅颠覆了长期霸榜的萧山区，也是钱塘区成立以来，第一次稳定各区成交量榜首的位置。
在杭州十区住宅榜单中，钱塘区的楼盘就占了3席，分别是大江东核心的岚漫之城，以及下沙中心园区的湖印光年和杭望云潮府。
成交区域的第二名，是萧山区的751套。
萧山区的火力值来自两大楼盘，一个是“1”字头的刚需盘森与海，另一个则是千万级的奥体改善盘SKP。
远郊的临安和富阳，加起来成交量不足800套，颓势明显。
新房走不动，二手房也很惨淡。
小阳春能否如期而至，很大程度会为未来一年杭州楼市的整体市场定调。所以，3月的杭州楼市变化，至关重要。
首先，要看整体信贷政策宽松与否。
去年一年杭州二手房的变化告诉我们，只要收紧钱袋子，哪怕不出二手房指导价，照样能把二手价格打下来。
只要钱袋子给力，杭州楼市想要走出一波向上的行情并不难。
其次，二手房方面，最重要是把价格稳住，带看量和成交量都得拉起来。
房东不能稍微听到一点利好就想着涨价，这样又会把购房者吓跑的。只有成交量起来了，才有可能让行情向好发展。
第三，要想市场热起来，新房需要甩出几个重磅“炸药”，重新吊起大家摇号打新的兴趣。
根据小龙虾目前的摸底情况，今年一季度，预计傲世邸、杭珹未来中心、古墩彩虹轩、富力中心等超级红盘可能会入市。
如果这些红盘都能如期而至，市场关注度就会提起来。
人们总是说，冬天来了，春天还会远吗？如今，风向已变，杭州楼市就在等一个春天。
03、上海楼市的控盘
现在房地产是国内最不能倒的行业，所有人都知道房地产这么发展下去，对于国内其他行业的负面影响都十分巨大，但是房地产却不能倒。
因为房地产就像一个长在老人身上的肿瘤，你现在动手术把这个肿瘤给割除了，那么万一这个老人身体承受不住，直接就凉凉了。
那这个手术还不如不做，但你如果放任这个肿瘤继续恶化下去，这个老人还是会凉凉。
现在对于房地产，就是采取了冷冻处理。
把房地产锁起来，不让这个房地产继续无序的资本化、金融化，同时再想办法让房地产从过去的畸形往正常方面转。
只是说，这些都不一定能成功。
毕竟这些年来，房价的快速上涨，已经给了所有相信勤劳致富的人，N个大嘴巴子；现在还相信勤劳靠自己双手致富的人，就和大熊猫一样稀少了。
事实上，现在四大一线城市里面，把控盘玩的最溜的，就是上海了。从这十年来上海的新房备案平均价，就能看出来的。
2011年到2015年，这五年里面，上海房价比较平稳，尤其是2011年全国房价泡沫小破裂了一次之后，上海2011年房价从1万4跌到了1万3，后来又慢慢的小幅度上涨到了2015年。
在2014年、2015年的时候，上海就已经积压下来的大量的新房库存，上海要把新房房价提高，但是购房者不单，导致新房库存积压，于是2016年接着全国棚改去库存，上海房价开始跳涨；
2015年的上海新房均价是1万6，2016年就直接跳到了21000，2017年就跳到了2万6，要知道这可是新房房价，2年时间均价一平涨了1万元，想想这个涨幅的夸张；
2018年上海房价消停了一年，房价从2万6跌到了2万4，2019年上海看到新房库存又积累下来了，又开始了涨价，结果购房者不接盘；
甚至2020年，购房者还是不对高房价妥协，不接盘；
于是2021年，上海也放松了经营贷买房，于是涨价去库存就来了。
04、总结
分享一下，小龙虾对楼市的10点看法：
第一，如果把房子比喻成一座城市的股份，那么只能买人口不断流入、经济快速增长、基础建设投资巨大的城市。除此之外，其他城市都是一地鸡毛。
第二，当楼市处于平稳上扬阶段，受害者就是没有买房的人，受益者就是跟房产相关联的人跟企业。
在核心城市只有少数人能够买得起房，因为财富掌握在少数人手里，你做决策的时候，只需要跟大部分人保持对立面，你就是赢家。
第三，把时间拉长来看，未来20年，核心城市房价不会下跌，而是温和上涨，但是非核心城市的房价表现，就截然不同了，房价只会持平，或者是温和下跌。
第四，商品房在核心城市、核心片区才是稀缺资源，资源只有稀缺才值钱，因为物以稀为贵。所以，公寓并不是稀缺产品，因为可以批量复制，而市中心带优质学位的商品房，则无法批量复制。
第五，衡量一座城市能不能买房，你只需要晚上到这座城市的几个标杆小区逛一圈，如果亮灯率均低于70%，说明这样的城市很一般，如果亮灯率低于30%，你就要考虑，重新选择工作和生活的城市了。
因为选择大于努力，你所在的城市，决定了你的人生上限。
第六，学会正确看待房贷这事，短期来看，房贷确实降低了你的生活品质，但是把时间放到五年、十年，你会发现房贷是在提升你的生活品质，都是成年人了，先苦后甜这个道理，不用多说。
第七，大多数人的人生困局，在于年轻的时候赚钱能力强，但是不懂去大城市买房，年纪大的时候，赚钱能力下滑，已经后悔莫及。
第八，核心城市买房，不要纠结价格的波动，贵10%也好，便宜10%也好，放到10年后，都是一个翻倍的行情，如果10年还没有翻倍，说明你买的就不是核心城市。
第九，毋庸置疑，造成贫富差距的财富介质，就是房产。这一点从根本上，从来没有变过。
第十，穷人总是在看空房价，所以永远在等待房价下跌，自己好入手买一套，本质上看空房价，是在看空大陆的经济，而富人总是看多房价。
因为富人眼里，看得更加全面，深知大陆的国运，未来经济还是会进入平稳发展时代，而房价只不多是货币跟经济的表现而已。
希望以上10点看法， 能够帮助你更好地理解楼市规律。