去年，可以说是房地产业的关键转型之年：中央继续定调“房住不炒”；“三道红线”政策效果进一步凸显；“十四五”规划全面展开。
今年1月下旬，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，根据会议内容，2022年房地产业将继续保持『加强房地产调控，坚持“房住不炒；以”稳“为主基调以及推进住房供给侧结构性改革』等趋势。
今天，我们就从中央到地方在1月份出台的各种房地产业政策层面，分析2022年房地产业整体发展环境和主题。
11月调控以稳为主
在目前的大环境下，房地产政策微调存在空间，但主基调很难扭转。
稳地价、稳房价、稳预期将是相当长一段时间内房地产业的基本要求，这也意味着“一松一紧”的传统楼市周期将彻底消失，房企将失去仅依靠土地和市场预期跨周期套利的机会，加上房地产业供给侧改革和房企降杠杆的需求，最终实现房地产业供需两端同时去金融属性，让住房真正规划消费属性。
2022年首月，中央及地方频频发布楼市调控政策，正是支持和保障普通购房者的住房需求。
据不完全统计显示，2022年1月，各地出台有关房地产业政策及召开相关会议次数高达66次，同比上涨超过50%。
政策内容以放宽公积金贷款、加大购房补贴、发展保障性租赁住房、支持房地产开发企业等为主。
宁波市发布《关于调整宁波市住房公积金贷款政策的通知》，自2022年1月1日起，按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的， 住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。
保定市针对保定市落户高校毕业生提供首套住房补贴：首套住房最高补贴15万，非保定籍高校毕业生每人1000元落户补贴。
湖南省发布《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，要求长沙市、株洲市、湘潭市和岳阳市作为发展保障性租赁住房的重点城市，大力发展保障性租赁住房。保障对象为符合条件的新市民、青年人，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
天津市出台《天津市居住管理办法》、《天津市居住证积分指标及分值表》，细化积分落户条件。
此外，四川、安徽、广东、福建、北京、上海、山东等多个城市或地区都出台了相关政策或措施，支持房地产业平稳健康发展。
2022年，楼市平稳将成发展常态。货币政策或将持续发力稳经济，强化对“六稳”“六保”的支持力度。
1月20日，央行公布，中国1月1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，较上月下降10个基点。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，较上月下降5个基点。
受降息影响，楼市购房需求逐渐扭转下降趋势，市场逐步企稳。
2政策暖意传递到市场端尚需时日
2022年1月，全国100个城市新建住宅及二手住宅价格环比持续下跌，不过跌幅有所收窄，与2022年开年部分城市出台楼市新政关联密切。
据调查资料显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，46个城市环比下跌，10个城市与上月持平，下跌城市数量较上月减少12个。
投资开发方面，据研究机构统计，2022年1月，百强房企拿地总额837亿元人民币，同比下降62.6%，其中，50家代表性房企拿地总额同比下降88.8%。易居研究院智库中心发布的一份报告显示，今年1月前23天，全国百城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比下跌20%，同比跌44%。
短时间内，中央及更多的地方政府将会把支持房地产业和商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求作为下一步工作地重心，进一步缓解楼市下行压力。
就在写这篇文章的同时，小楼在网上看到新鲜出炉的《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》，文件中提及了多项惠州大亚湾购房优惠措施，具体包括：
针对大专及以上学历的首套购房，补贴100元-250元/平方米，补贴上限为144平方米；鼓励企业或团体和房地产开发企业合作开展团购活动，其中团购价格与备案价之间可有20%降价空间；首次购买商办产品，区财政按其所交契税30%的比例给予财政补贴；适当放宽入户政策，缩短入户时间等。
在这样的预期影响下，房地产市场会逐步走出低谷，为房企和购房者平添信心。不过，考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，楼市真正明朗起来，或许要等到3月份。
3保障性租赁住房或成未来开发方向？
在中央或地方的楼市调控政策中，有一个提法多次出现：加大保障性租赁住房供给。
在今年地方政府工作报告中，各地均提到要大力推进保障性住房建设。与2021年实际建成的保障性住房相比，2022年各地的建设目标均有不同程度的提升。
据住建部相关负责人表示，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。仅2022年就要建设筹集保障性租赁住房240万套。
福州、上海、无锡、南京、青岛、长沙、株洲、湘潭和岳阳也都提出要大力发展保障性租赁住房。
提法先行，政策紧跟而上。就在前天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，核心内容就是：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理！
央行表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持大陆住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
未来，银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，将有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
多家房企人员表示，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有助于支持大陆住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从而推动房地产行业的良性循环和健康发展。
保障性租赁住房或成房企未来开发新方向。
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