2019年3月，长期公寓运营商Eggshell宣布进行5亿美元的融资，价值超过20亿美元，2020年1月，Eggshell Apartments（纽约证券交易所代码：DNK）以"首年在纽约证券交易所上市的中国股票"上市，在IPO中筹集了约1.5亿美元，市值为27.4亿美元。
但在不到一年的时间里，蛋壳的市值损失不到2亿美元，股价跌破1.50美元/ADS。期间舆论对公司的负面声音，如爆料迟到房东租金，拖欠供应商，甚至公司跑路。
11月中旬，蛋壳公寓基金爆出，以跑的传闻重新出现在市场上，该公司首次出面否认。美国时间11月17日，市值低迷的蛋壳公寓股突然转向"幽灵股"模式，盘中涨幅超过90%。
揣测这一轮疯狂崛起和我爱家（000560.SZ）或会捡到蛋壳有关，但北京时间11月18日，我爱我的家人通过媒体否认了上述说法，称"目前尚未收到相关通知"。
为什么蛋壳"危机"比以往任何时候都更加严重？蛋壳公寓的市场价值并不是很高，为什么市场这么严重？长期租赁商业模式是否复杂？投资逻辑增长
< h1级"pgc-h-right-arrow">脆弱的蛋壳碎屑</h1>
这不是第一次有传言称蛋壳正在"运行"，但毫不奇怪，"脆弱性"是整个长期租赁公寓行业今年的关键词。
长期公寓的本质是连接房东和租户的中介。早在2018年，就已经有长租公寓雷鸣和奔跑的消息。隆隆声雷声在2020年7月集中爆发后，如杭州朋友、杭州内斯特、上海余悦已经沦陷，很多平台都已经相当大、规模大。
相关部门已经意识到风险，合肥、上海、广州、海口、成都等城市均首次发布住房租赁风险预警，向市场提醒"租贷"风险。
回到蛋壳，如果说之前的跑传闻都是"零星的火点"，那么这场危机可谓是"火与怒"，供应商、房东、租客和租贷合作伙伴小银行集中呼声，受到前所未有的关注。
按照目前长期出租公寓的模式，蛋壳平台集中了四个群体：供应商、房东、租户、租房者。
蛋壳从房东那里租房，还需要进行简单的装修，为租户提供清洁、保养等附加服务，这些物业环节需要供应商的参与。
多家媒体曝光了11月12日蛋壳总部维权事件，捍卫者不缺很多供应商从国外到北京，包括"后院消防"蛋壳子公司百名维修员工，涉及的资金或高达1000万元以上。
在一些媒体报道中，甚至有蛋壳经纪人被拖欠工资的报道。
房东和房客是浑浊水池中的直接受害者。房东表示，他们没有收到本应按计划支付的蛋壳租金，要求他们收回房源，有的甚至采取了换锁等措施，但房客表示，他们已经提前向蛋壳支付了租金，应该能够继续租房。
有的租户为了支付全年的租金（相对来说性价比更高），在蛋壳平台上与某金融机构签订了租贷，相当于借了一笔钱来支付蛋壳一整年，贷款按月支付给银行。现在负债累累，也被赶出家门，合法权益受到侵犯。
向租户放贷的金融机构也无法单独这样做，但不太可能注销贷款，只是采取非常中立和保守的立场，例如与蛋壳合作提供"租金贷款"服务，这是微型银行无法获得的："至少在2021年3月31日之前，一些租户将无法使用租赁贷款。"
陷入舆论风暴的蛋壳几乎每天都在微博上听到，强调没有破产，没有出路。但与之前的否认不同，蛋壳告诉一些媒体，"该公司在运营方面确实存在一些困难"。
人员动荡也加剧了人们对蛋壳正在崩溃的担忧。2020年6月，该公司宣布首席执行官高静正在接受调查，但调查此事与蛋壳公寓无关，联合创始人崔岩接任临时CEO。10月，首席运营官顾国栋也因个人原因离职。
< h1级"pgc-h-right-arrow">为什么蛋壳如此脆弱</h1>
长期租赁商业模式背后的金融风险，使得蛋壳等平台成为全社会关注的焦点。
根据蛋壳公寓IPO招股说明书，2017年、2018年及2019年1月至9月，租户预付款分别为人民币1.1亿元、2.8亿元及人民币7.9亿元，但来自金融机构的预付款分别为人民币9.4亿元、21.3亿元及人民币31.6亿元。粗略地说，后者是前者的四倍。
就数量而言，90%、70%和60%的蛋壳租户将在2017年至2019年期间选择使用租赁贷款。虽然逐年下降，但比例仍然不低。
行业老板的舒适租金贷款数据尚未公开，可以发现，在2018年下半年担任CEO的熊林曾经表示，免费租金贷款不到25%。
租金贷款比例，多少钱才高？事实上，2019年12月，住房建设部等部门联合印发《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，提出住房租赁企业租金收入、住房租赁贷款不应超过住房贷款金额的30%，超过比例应在2022年底前到位调整到位。这样，还剩下一年的时间来调整蛋壳。
除了蛋壳和轻松之外，还有更多的行业腰部公司值得注意。
"高买低卖"是前两年长期出租公寓平台的怪异，平台以高价从房东那里收取房屋，然后以低价租给房客，显然违背了基本的经营逻辑。
其中一个原因，一方面，确实，正如长期租赁公寓平台运营商所说，为了抢占市场，尤其是以牺牲企业利润为代价的优质住房，投资者确实可以容忍暂时的损失。
另一方面，全年租金贷款的背面是租客，房东还是按月拿到房租，但平台在没有抵押担保的情况下，一次性获得全年房源，形成资金池。
随着行业的发展，这种曝光率将会增长。平台运行，只会让租户穿贷和没收房源房东和金融机构坏账，而这种风险蔓延链条的发起人，即平台一方，却远在千里。
为什么平台频繁爆发？这不仅与长期公寓本身的重资产模式有关，也与租赁贷款盛行背景下企业现金流较为脆弱有关。
首先，我国长期租赁公寓行业好几年没有起步，这是一个非常重资产的行业模式，提前获得住房需要投入大量资金，后期物业运营维护仍需源源不断的投资，首批水质检测企业面临非常高的风险， 在缺乏经验的情况下很可能是不流血的。
其次，已经下水的公司大多雄心勃勃，初创企业喜欢用"市场份额"和"增长率"讲述资本的故事，将现金置于危险和脆弱的边缘。2020年初，租赁市场一度跌至冰点，资金状况不佳的平台跌落。
<h1级"pgc-h-right-arrow">商业模式简化为趋势</h1>
让平台回归平台，让金融回归金融，是行业未来的方向。
不难理解，租赁平台的本质是连接房东和租户，随着消费升级，租户的物业服务是否优质，将成为租赁平台的核心竞争力，这应该始终是三方业务。
而租房按揭的本质是帮助租客更好地安排生活中的金融工具，贷款宽大应与租客的个人信用有关，这是租客与银行之间的契约，平台不能借到移动歪歪扭扭的头脑，借助这个杠杆圈子，甚至搞好自己的资金池。
在短短几年内，蛋壳迅速成长，在短短几年内笼中数十万套公寓源头，商业模式复杂滋生混乱，雷声不断，然后监管迅速跟进行业，简单地回到正确的轨道上，住房租赁市场的发展可谓是快速发展。
环境已经改变，蛋壳能否保持之前的增长率，是投资者判断企业价值需要考虑的第一个问题。