周末晚上八点，和几位地产圈朋友撸着烤串唱着歌，一起听着青岛某楼市砖家讲直播。大家都找了小号，在下面轮番追问各种刁钻问题，逼得砖家转移话题，拿出保留节目——臭骂风水师本针一刻钟，逗得大家哈哈大笑。
一位朋友都忍着笑出来的眼泪，把刚端上来的烤脆骨一边嚼得嘎嘣响，一边跟我开玩笑说：针哥，你说咱青岛的楼市大砖家对你难道不是真爱吗？他要是把骂你那功夫用来相亲，这不早都找到对象了……
正在这时，直播间里的楼市砖家又瞪大了眼睛开始了新一轮口吐芬芳：@#￥%&……（咒骂中）
于是乎，大家都笑起来，直播间内外充满了快活的空气。
是啊，日子过得很快，已经2022年，又该写一下青岛楼市的总结和展望了。
2021年，青岛主城楼市分析
2021年，青岛西海岸楼市分析
2021年，青岛城阳楼市分析
去年年初写下的三篇文章，在一片主城看涨、强调学校、教育资源重要性、唱衰郊区的楼市作者里，我是唯一预测青岛主城楼市即将转跌的人，而且不幸全部言中。
所以，风水师本针在楼市砖家在直播间里屡屡挨骂，甚至成了最近全青岛楼市人喜闻乐见的保留节目。其实本质上还是青岛楼市“买主城”还是“买郊区”两大派系人马硬碰硬的观点对决。当然，人身攻击就不太好了。
青岛楼市到底怎么买？从感性角度上说，主城人口密度高，有配套资源是客观现实，而且很多老业主，对居住地的情怀犹在，坚决不肯挪窝，大量地缘性客户存在改善需求，有抬高房价的“现实基础”。
当年东部大开发的时候，很多老西镇、老四方、老沧口的“正宗青岛人”哭爹喊娘，不去麦岛、石老人已经是笑柄，成为城市扩张过程中“失落的一代人”，但是你相信到了2022年，还有老青岛能这么说吗？然而确实有，还不少。
但是站在理性的角度，青岛购房，优先买郊区、买郊区、买郊区，是我们这几年非常强调的观点。为什么会有如此的观点？而且还要坚持？道理非常简单：青岛主城，房价虚高。
青岛主城的房价到底多过分，如果只看青岛一城一地是很难得出结论的，下图是宁波、武汉、郑州、西安、济南等几个兄弟城市以及青岛各区的房价列表。
图上不难看出，宁波在全市平均房价比青岛高1万元/平米的情况下，房价最高的鄞州区在青岛只能排第三，略低于市南区的水平。而武汉、郑州、西安、济南（甚至还可以包括成都、重庆）这些房价与青岛相仿的城市，主城房价最贵的区域，往往都是青岛市北的水平，更有甚者，西安、郑州房价最贵的区，甚至赶不上李沧。
站在统计学的角度，就是青岛的各区之间房价“方差”、“偏离度”有点大。
这个现象解释起来可以有各种理由，比如青岛主城气候宜人、冬暖夏凉、幸福指数高，或者优质教育资源的过度集中，还有人解释从市区到西海岸、高新区、上合需要过海，到蓝谷需要翻山……
青岛主城和郊区板块房价差距巨大、主城房价在GDP相当的城市里明显偏高，这一现象的形成也许可以解释得通，但是现象导致的几大危害结果却是不争的：
第一、青岛主城由于房价过高，已经出现人口流失和老龄化。
有一说一：郑州二七、西安雁塔、武汉武昌、济南历下这些区域，房价虽然仅仅是青岛市北、甚至李沧的水平，但是这些区域汇集的教育、医疗资源、工作机会，却肯定不是市北、李沧能比的，甚至要好过市南、崂山。
当面临青岛主城高昂的房价时：
青岛本地土著会说：老人看病、老婆工作、老大上学、老二入托，青岛主城这个地方，房子贵点烂点也得买啊！
外来购房者会说：这个价格，这样的品质，如果来青岛就只能选这样的房子，那我来青岛当韭菜干嘛？去其它城市不香吗？
崂山五万块钱的“挡光盘”，其它城市这种低品质小区可能绝无仅有，甚至是楼市反面教材，但是在青岛，却卖出了一些人的优越感，甚至被称为豪宅……
在高昂的房价面前，什么红瓦绿树，碧海蓝天、冬暖夏凉都是伪命题，那么推论很简单，青岛主城，“市内四区”的人口，大概率情况是只出不进。
而从2021年“七普”人口数据青岛主城各区人口变化的数据来看，我们的推导直接得到了详实的数据支持：
论气候、论历史底蕴，论教育医疗资源，市南无疑都是青岛最好的区域，但是市南区十年间人口流失10%以上。
青岛话、喝扎啤、打够级的发源地，无数老青岛心心念念，情怀满满的市北区，2018年到达人口高峰之后，也是开始逐年下跌。
伴随着严重的人口流失，带来的还有深度的老龄化，从官方数据来看，市南区老龄化比率达到了惊人的26%，不到四个人里就有一位是超过60岁的老人。
还有一个是在某机关工作的朋友告诉我的内部数据，青岛平均年龄最大的街道是八大峡街道，57岁，其次是水清沟街道，53岁。这个数据没有从网上得到证实，但是看情况差不到哪里去。各位且听且分析吧。
很多青岛人，谈起市南、崂山的高房价，特别愿意用北京、上海、南京、杭州、厦门这样的的高房价城市来做对比。
但是问题是，杭州一年人口增加55万，体量最小的厦门一年人口增加也有18万，青岛有10万就不错了。而这10万人里，还有11-12万的增加人口去了城阳、西海岸——意味着这两个区还会从主城“抽血”。
为什么大家嘴上说着青岛市南市北好，但是到了买房、落户的时候，身体却很诚实呢？
还不是因为房价！
第二、青岛主城由于房价过高，市区的产业也已经出现流失。
相比人口的“只出不进”，更可怕的是产业的“只出不进”。
杭州房价高于青岛，还能吸引55万人前来落户，关键就是因为杭州有阿里巴巴为首的互联网巨头企业可以用高薪吸引人才，从而激活了一系列配套相关产业。反观青岛主城，除了从几十年前就在说的红瓦绿树碧海蓝天、家电五朵金花以外，这几年的建树，少得可怜。
而且更要命的问题是，就是现有的实体产业，也因为高房价，在纷纷“抬腿跑路”。
诸位可以想想，近几年，数得着的从青岛主城迁走的大公司、大企业比比皆是。不管是海尔海信的生产基地，还是钢厂、海晶化工、双星集团、中车……
光是2021年，就有青岛海洋所去了古镇口军民融合区，海地所去了蓝色硅谷，海仪所去了上合示范区……
其实青岛这几年招商引资的动作确实不能说小，但是引进的大项目，基本上全在西海岸、胶州、城阳高新区和即墨。仅有在主城的几个，比如说歌尔声学，还在崂山区松岭路。
而松岭路，在很多老青岛人眼里已经属于城市边缘地带，已经不能算作“市区”。
换言之，青岛主城，“笼子”腾空了，“鸟”却没进来。
大家可以想想，目前香港路上的写字楼里，主要都是一些什么样的公司在办公，除了进出口货代、船公司，就是一些律所、教辅机构——是不是如此？
所以，你妈是不是又逼着你考公、考编、考教师资格证了？
而大量人群奔向体制内，本身就是实体经济、就业机会缺乏的佐证。
再用一下一年前的一些照片，看看青岛的工作机会到底在哪里。给大家看3张百度地图的截图照片。注意时间是下午5:27分。
很多人固执地以为青岛人是"买不起主城才买郊区，买了郊区房子赶去主城上班"，结果发现，事实并不是这样。至少有很大一部分人是“买了主城的房子，还得赶着去郊区上班”。
这种情况，在全国大城市里，是很罕见的。
第三、青岛地铁的建设，对于拉平青岛主城和郊区板块的“房价断层”有极大的意义。
青岛主城房价高昂，郊区萎靡不振，巨大的房价落差，很大程度是源自主城和郊区之间的通勤隔阂。导致一部分人不得不留在主城。这是一个客观的无法否认的现实。
但是，买房必须考虑前瞻性，青岛地铁三期工程，就是解决这一通勤困扰的“利器”。
很多人觉得，地铁修到家门口，房价会涨。其实未必，地铁，只是交通工具。对于一座城市而言，地铁、快速路的修建不会带来房价普涨，而是起到“乾坤大挪移”，削平房价高峰、填平谷地的作用。
那么问题来了，2021年底，1号线全线通车。西海岸、城阳很多小区，都被拉到了市南的“一小时通勤圈”之内。
2022年底，4号线全线通车，在蓝色硅谷买房的人，有了在张村换乘，从而去市北大融城工作的机会。
2023-2024年前后，8号线南段通车，红岛、河套部分小区的业主可以“乘车直插五四广场”。
2027年前后，崂山金融中心工作的人们在李沧可以换乘15号线到达夏庄，而此前崂山工作，夏庄买房恐怕是个很不现实的举措。
就在短短几年间，由于地铁的建设，导致相当多的外围区域的房子都可以进入在市区工作的购房者视线当中。那么原来由于通勤压力不得不买市南市北老破小，浮山后新都心高价房的购房者被释放出来，会对主城的房价产生怎样的影响呢？
有不少青岛楼市作者，都预判1号线全线通车之后的几年，会形成一个“沿1号线房价塌陷带”。主要位置是1号线团岛-胜利桥之间，当然另有一说是团岛-板桥坊，与5路、30路电车、325路公交车线路高度叠合。
塌陷带里的老房子，未来将看不到任何前景，像上合示范区、西客站一样，“跌跌不休”，将来甚至会卖出远郊单价，跌破万元大关，指日可待。
第四、主城教育资源的摊薄和平均化
这个话题，限于篇幅不能展开，有兴趣的朋友可以探讨。
说了这么多青岛主城楼市利空因素，那青岛主城的房子不能买了？未必。
从2018年往后，青岛主城和郊区房价分化，出现拉大趋势，那么谁会迎着高昂的房价、流失的人口，硬着头皮“上刀山下火海”硬买青岛主城低品质、高价房产？
这些人难道想法不正常吗？不是的。而且事实正相反，这一批人的态度相当坚决，因为他们有一个共同的身份——青岛土著。
对于这批人而言，孩子上学、老人看病、上班通勤，下班聚会的圈子已经固定，购房首先考虑的是就地解决，不挪窝。
就地解决的意思，说好听点就是“距离父母一碗汤距离”，说戏谑一点就是老西镇买房必须能吃到电烤肉臭豆腐，老四方买房范围不超过鑫明明拉面一公里，老沧口买房以后不仅有锅贴吃，还得出溜大滑梯——那才能有幸福指数，因此任何人不可能以任何理由把他们推荐到别处去，除非他们自己去。
而从青岛的人口数据来看，原市内四区有300多万存量人口，他们购房的需求是非常大的。
所以，说到这里，抛去数量很少的钱多任性的可以在市南、崂山前海一线购买海景别墅的土豪们，大都在青岛购买房子的人都可以满足如下两个特征：
1、父母、子女、弟兄、闺蜜都在青岛主城区，工作环境、人情关系网都在主城区，明知"房价高、工资低"，但是离开主城区困难重重的人。
2、还抱着主城区优越感，不知外面兄弟城市、南方城市、近郊新区已经发展得天翻地覆的人。
这两种购房者大都有一个特征：他们在青岛并非无房可住，而是原来就有房，需要再购房。再购房对他们的意义，是扩大居住面积，提高居住品质。
简单来说，就是他们都是改善类购房者。
故而青岛主城房子卖得好的前提就是必须满足改善类购房者的需求。至于刚需的死活，那是无所谓的，反正青岛主城大部分地方刚需也买不起。
青岛主城，什么样的楼盘能满足老市民改善的要求呢？有两种。
第一、有物业、车位、园区，户型规整，采光通风良好的新房、次新房。
第二、优质学区房。
那么，什么样的楼盘，纵使位于青岛主城，也是老大难无人接盘呢？也有两种：
第一、老破小。
第二、老破大。
这段话其实在去年的文章里就已经写过一次，但情况没有变，因此拿出来再说一次：青岛主城买房秘诀就是：买新房、次新房，品质越高越好，远离一些品质太低的小区，远离老破小区。
下面还是老规矩，用几句话分析青岛各大板块2022年楼市情况
市南崂山沿海：王者位置继续抢手
青岛有“镶着金边的抹布”一说，而市南崂山前海，就正是这块“抹布”的“金边”。作为代表青岛形象的王者位置，你不需要有任何顾虑，就是一个字，钱，买得起就行了。
青岛楼市历年楼盘销售金额排行榜，不会骗你。
崂山松岭路纵深：2022年房价看涨
站在一个楼市人的良心角度，对张村河一带“极力劝退”，这一带配套不足，房价高昂，属于100%的卖规划，开发商包赚不赔的区域，一旦规划有个三长两短，购房者很容易“鸡飞蛋打”。另外，张村河本身是一个崂山沿海豪宅带和株洲路工业区碰撞的“怪胎”，环境品质低劣，没有太多购买价值。
但是站在投资角度，张村河沿岸作为青岛主城最后、最大的城中村，藏污纳垢之地，已经列入攻坚计划。大规模的棚改、旧改势必大规模的释放购房需求，因此这一带周边的房子，可能有上涨潜力。
浮山后和新都心，涨过头了就得跌，但不会“跌得没边”
和2018年靠炒概念，房价疯狂上涨的上合示范区最后撑不住拦腰斩了的下场一样，2019、2020年，靠爆炒教育资源从而房价打了个滚的浮山后，最后房价涨了多少都得吐出来。想想也明白，没有诞生新的重点学校，原有的重点学校排名没有切切实实的进步——反而房价先涨上去了，这同样是炒概念。
自打2021年秋天开始，之前传说“不愁卖”的浮山后各盘就出现了滞销，到了2021年12月，浮山后的二手房成交价格已经出现了“齐刷刷”的下跌，虽然有些人还是不承认，或者咬牙说降价的是边角料，但是最近数月，各大数据平台显示浮山后成交的大部分二手房价格都已经跌到了3万大关之内，个别甚至跌破2.5大关。
想想也明白，之前说了，青岛主城土著购房的主要目的是改善，青岛主城房价高昂，他们需要先把旧房子卖了才能置换新房——然而旧房子卖不掉，新房也是镜花水月啊！
2022年这一区域的几个楼盘继续看跌，目前就看什么时候新盘开发商撑不住，出特价房、精装改毛坯之类的事情出现了。
顺带说一句，虽然这地方住过几个前女友，但是我对浮山后这地方没仇，房价降到位，能让诸位刚需、中产顺利上车，浮山后还是青岛有教育、通勤便利的好位置。所以浮山后不可能跌破天际，最多是挤挤水分，仅此而已。
1号线沿线：塌陷，房子跌多跌少的问题。
前几天有人发出延安三路老破小1.3万成交，跌成“远郊价”的事情，着实让一些傲娇的老青岛“震惊”，其实这种事情早都见多不怪了。
早在1号线通车前半年，就有人发团岛西镇老房，从2018年挂出，经历N次降价，单价1.6万依然卖不掉的事情，老四方海云庵附近的“老破小”住宅，现在想1.5万成交难度的非常大。
还是那句话，未来，随着时间推移，人口继续老化流失，青岛主城老破小住宅下跌是没有底线的，跌破万元大关，时间问题。
至于金茂湾、晓港名城、里院里、百合花园等新楼盘，应该相对保值，但是这也是相对的。毕竟地铁一通，3.2万的金茂湾也面临着海对岸1.8万的悦华里、阳光里、山海湾、富源公馆、金泽儒家等楼盘的竞争。
虽然相当多的老团岛依然嘴上说得很坚决，打死不能去海对岸买房，但是真正到了买房子那一天，购房者面对同样面积200万的差价和仅仅14分钟的通勤时间，谁会知道他们的身体是不是也很诚实呢？
至于水清沟，胜利桥一带的几个小区，我就不说什么了，1号线多坐15分钟，房价跌去100多万的事情再度上演，又没有关键配套、优质环境资源加持，你们确定能撑得住？
李沧：热门区域，但想让房子涨起来有点难度
首先是东李，作为青岛楼市热点区域，环境好，房子密度低，但是很多家长颇为看重的教育资源一直是短板。通勤也不方便。毕竟最大利好2号线也遥遥无期。
目前这一区域很多新小区房价破3，虽然一直认为主打环境、低密的区域的房价应该高于主打教育、医疗、通勤的区域，但是在2号东延线线通车之前，东李房价全面超过4号线加持的浮山后并不现实。另外，东李的环境卖点还要面对西海岸沿海、15号线通车以后的惜夏板块的竞争。因此这一区域未来前景有，但不要期待太高。
其次是李沧北板块，因为有1号线加持，以及钢厂-胜利桥之间“房价断崖”的存在，李沧北、城阳南的不少房价还不到2万大关楼盘受到青岛刚需、刚改热捧。也是目前青岛主城楼市唯一能“走得动量”的区域。
但是话要说回来，毕竟这一板块属于主城边缘地带，除了1号线加持周边配套乏善可陈，机场改造后的“未来之城”还有大片土地即将被释放出来。
虽然对于钢厂板块我认为是青岛地铁1号线最大利好的区域，但是不要期待过高，有小涨的可能性，但是想追平胜利桥是几乎不理性的。
最后用去年的文章结尾：从数据上来看，青岛主城的房子，只占青岛楼市销量的10%上下，绝大部分都是青岛本地居民改善，外来人口愿意购买青岛主城的，已经少之又少。
"改善占大头，刚需够不到， 投资不靠谱"，牢记这15个字，认清现实，坚持理性，不要让情怀左右自己的选择。
改善者们在青岛主城选到房子，其实应该不难。关键的区别就是，改善是想一步到位，还是想逐步上升了。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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