在经历了与债权人的数轮沟通协商之后，旭辉控股集团（00884.HK）的境外债务重组终于迎来重要里程碑时刻。
4月29日，旭辉控股发布公告，披露了境外流动资金状况全面解决方案及业务发展的最新情况。公告称，旭辉已与持有公司约43%的优先票据、永续债及可转股债券的债券持有人小组就全面方案原则上达成一致。
此外，公司还披露了最近的经营情况，已有68个项目进入房地产项目“白名单”，23个项目已获得融资支持，其中芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的“白名单”项目，获批金额1.5亿元，并将根据项目进度进行放款。
1、境外债务重组迎关键性突破，重组进程加速
在这份方案中，旭辉为债权人提供六个选项，涉及本金削减、债转股及发行新票据或新贷款。从削减债务百分比来看，包括债权人若选择现金支付的方案，本金削减最少85%；选择短端方案的新票据以及新贷款，本金削减68%～80%；选择中端方案的现金、新票据以及转股，则转股60%及本金削减约8%等不同比例。如果选择长端的选项，则全部兑换成保本的新票据或者新贷款。这些选项为债权人提供了灵活性，允许其根据自身情况做出合适的选择。
针对总体境外负债，旭辉也表示将力求通过去杠杆化，削减约33亿美元至40亿美元的债务，公司也为此及制定了一个可持续的摊销时间表，以保证公司有一个稳健的资本结构。
数据显示，旭辉境外债务本金总规模约为68.59亿美元，占有息负债总额约52%。如果该方案最终顺利实施，旭辉预计还将削减一半左右的境外债务，实现债务规模的压降，同时增厚净资产，从而实现有效的快速降杠杆。
此外，通过削债带来的重组收益也有望提升公司报表盈利能力。以首家宣布完成境外美元债务重组的融创为例，融创将百亿美元规模的境外债务置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及融创服务股权，通过债转股的方式削减了45亿美元债务。据融创2023年报数据显示，公司2023年净亏损为104.1亿元，同比大幅减亏约65.2%，归母净利润比2022年的276.7亿元减亏接近200亿元。亏损显著缩窄，很大程度上归因于境外债务重组。期内融创的其他收入及收益从2022年的18.86亿元增加到385.3亿元，其中有315亿多元来自境外债务重组收益，另外还有小部分出售附属公司的收益。
当前，出险房企的资债关系也是资本市场高度关注的一个指标。我们以旭辉、融创、世茂三家目前的净资产，负债规模，销售情况作为分析数据来看，据年报数据显示，截至2023年末，旭辉有息负债总额约923亿元、归母净资产约202亿元，2023年全年实现合约销售约700亿元；融创2023年有息负债总额约2778亿元、归母净资产约624亿元，合约销售约848亿元；世茂息负债总额约2640亿元、归母净资产约147亿元，合约销售约428亿元。综合来看，旭辉资债关系相对更加健康，重组后活下来的可能性也更高。
在笔者看来，虽然旭辉目前已经完成了与债券持有人小组沟通，就全面方案获得原则性同意，但后续还需加快与境外银行的协调委员会的谈判进程，进一步获得更多的支持，从而实现境外债务重组的最终落地。而当前阶段，对于旭辉来言，首要任务便是加大资产盘活力度和提振销售收入，储备更多的现金流，以支撑重组生效后的现金支付。
2、地产利好政策频出，市场信心逐步修复
从资本市场表现来，旭辉的这份重组方案也得到了市场的积极反馈。公告发布后，旭辉控股港股股价应声上涨，盘中股价涨幅一度超过28%。
截至当日收盘，旭辉股价报0.355港元，上涨18.33%，成交额超3.2亿港元。值得一提的是，旭辉股票换手率达8.67%，仅次于融创中国、万科企业，位于港股地产股第三，其股票关注度及活跃度较高。
（来源：股票软件）
与此同时，地产股也迎来了全线爆发。
港、A股地产股集体大涨，其中港股方面，世茂集团涨超60%，融创中国涨超28%，万科企业涨近19%，新城发展涨超13%。
（来源：富途行情）
A股方面，房地产板块涨幅更是超过6%，一众房地产开发概念股集体涨停。
（来源：富途行情）
消息面上来看，近期房地产市场迎来了一系列利好政策，从中央到地方，各级政府都在积极出台措施以稳定房地产市场，支持行业健康发展。如成都、南京、长沙等地近日也相继出台新政，进一步促进房地产市场需求释放。
值得一提的是，此前曾提示恒大爆雷风险的瑞银分析师最新表态显示：在三年的看跌之后，由于政府的援助，第一次对中国房地产行业变得更加乐观。
而华泰证券研报最新观点表示，今年以来新房市场依然在筑底，截至目前，仅剩一线城市以及杭州、天津仍保留限购区，限购放松有望进一步扩围，叠加政府工作报告的表态，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。
从这一系列表态不难看到，市场的信心受益政策的出台，也正迎来预期的不断好转。无论是楼市还是地产股，底部或许不远了。