上海：交易中房價迅猛上漲部分的利益配置設定房地産稅、賣地和發行貨币

提要：雙方約定賣家拿到動遷房産證後過戶。但政策變化導緻買家要再等3年才有購房資格。賣家有義務等3年過戶嗎？

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魔都探長對溫蒂說，今天聊的房屋買賣案發生在上海。[1]案件一審二審賣家勝訴。再審反轉。

2013年買賣雙方簽訂房屋買賣合同，價款95萬元。因房屋為限售動遷房，簽約3年後賣家才能拿到産證并過戶給買家。

合同寫明“因國家政策導緻過戶年限變動，賣家應積極配合買家辦理産權過戶手續”。

雙方當時知道，買家社保繳納不滿2年，還不具備購房資格。簽約不久，買家就支付了86萬元，拿到房子、裝修和使用。

2015-2016年上海房價暴漲，房價翻倍。

2017年賣家拿到産證後，多次通知買家過戶。但買家因上海限購政策收緊，要再過2年才有購房資格。

買家要求等2年過戶。賣家說自己也要買房，提出遲延2年過戶的話，買家需要另付70萬元；若買家将房屋轉賣，要另付50萬元。

魔都探長繼續說，根據賣家對“轉賣”的表述來看，買家可能是房産中介。

上海房産市場上，有房産中介在無購房資格時，一邊交社保，一邊找未辦産權的動遷房房屋以較低價收購。

他們會約定，買家有權變更或指定實際買受人。等房價上漲，動遷房有了産證并可過戶後，買家再直接讓賣家過戶給真正的買家。從中賺取差價。

不過，買家是否真是這樣，不能确定。

溫蒂插話，哇，這種房産中介好聰明。

魔都探長說，但他們也要承擔賣家違約、政策變化等風險。

本案賣家說他自己也要買房，推遲過戶影響他購房，故認為買家嚴重違約，通知解約。

買家一審提出反訴，請求法院直接判決過戶。但法院認為，在買家當時仍為上海市房屋限購人員的情況下，這屬于利用法院生效文書規避限購政策。故未予支援。

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魔都探長說，從法律上看，本案争議焦點在，由于政策變化，緻過戶時間遲延，賣家是否有義務等2年，還是可解約。

不過，本案本質問題其實是，在房價快速上漲期間，因政策變動導緻合同無法履行或及時履行，房價暴漲的價值部分，當如何配置設定。

試想，假設上海房價從2013年到2019年期間基本未漲，本合同的履行應當就不會出現糾紛。

買家購房資格被推遲，本案交易時間從3年變為了6年，這當中，上海房價已經上漲了至少一倍。

魔都探長問，你覺得本案如何判決才合理公正？

溫蒂說，一審法院就應當直接判過戶。

魔都探長對這一方案表示很驚訝，說，法院拒絕判直接過戶的理由是，不能以司法判決規避上海的限購政策。

溫蒂反駁，買家2017年雖沒有購房資格，可政策變動前他有，且他已履行大部分義務。房子也交了。

魔都探長說，非常有道理。好在2017年到2019年期間，上海房價沒有大漲。

在此期間，若房價大漲，且賣家若确實要騰出名額去買房的話，他的損失可就大了。

那樣的話，法律上屬不可抗力，雙方都無過錯。但賣家無法騰名額去購房，産生的實際損失，不應當由賣家承擔。

當然，本案中，2013年到2016年，上海房價上漲的價值部分，不應當配置設定給賣家。因為合同原本就約定，賣家大約3年後拿到産證才過戶，況且賣家2013年就拿到了大部分房款。

2017年，該案一審判決解除合同時，對2015-2016年房屋上漲的價值部分，法院若能判決由賣家補償給買家，案件也能得到公正解決。但那樣的話，買賣就被消滅了。

一審法院沒有這麼判。隻是簡單判解除合同，返還房屋，退回房款。這等于将房屋3年暴漲的價值都配置設定給了賣家。買家自然于心不甘。

買家非常聰明。原審法院提醒他房款退還問題可一并處理，買家沒搭理法院。判決生效後，買家什麼也沒有做，沒有讓賣家退款，也沒有退房，隻是等待。一直等到2019年獲得購房資格後，申請再審。

本案再審判決合同繼續履行，買家自願額外補償賣家20萬元人民币。

你看，案件所涉利益配置設定合理的情況下，合同條款解釋根本不是問題。

我認為，2017年，買家購房資格不滿足時，賣方沒有義務等2年。隻是如果解約，賣方應将此前房價上漲的價值補償給買方。

溫蒂表示認同，然後說，由本案可知，大家買賣房屋時應注意規避以下風險：

（1） 房屋買賣合同履行期限不要過長，最好立即履行。避免夜長夢多。

一是房價暴漲後，賣家可能違約；二是政策随時可能變化，會阻礙合同履行。這樣，買家付了錢拿不到房；賣家過不了戶，影響自己置換房屋，錯失交易機會。

（2）确實無法及時履行的，應盡可能詳細約定，各種政策變化下的處理方案。

魔都探長說，不錯。本案中的賣家其實有更好的處理方式。但今天我們就聊到這裡吧。

本案透露出的賺錢模式，被你發現。記得打賞哦。魔都探長笑着提醒溫蒂。

[1]上海市進階人民法院民事判決書，（2019）滬民再21号。

資料來源：裁判文書網。https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181029CR4M5A62CH/index.html。

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（原創文章，首發于作者的微信公衆号）