“去化成為房企第一要務，雖然房地産市場經曆了短暫的複蘇階段，但是如今市場熱度正在穩步回落。”
這是易居老總丁祖昱在近期文章中的言論，雖然隻有短短的一句話，但是我們從中可以解讀出兩層意思：首先，現階段商品房成交量呈現下行趨勢，截止到9月，全國百城商品住宅庫存量達到了60169萬平，環比漲幅4%，也就是說很多房子都沒有賣掉；其次，去化周期延長，例如北京、廣州超過1年，太原、大連、沈陽等城市更是超過了2年——這意味着對于房企來說，如何盡快賣掉房子就成為急需解決的問題。
事實上，在2021年中期業績投資人會議上，房産大佬孫宏斌對下半年房地産市場用了兩個字形容：慘烈。主要來源于兩個方面，第一是部分房企迫于資金壓力，為了盡快降低負債，紛紛開始降價賣房，然而，這樣做并不利于市場長久發展，特别是等到行情好了之後，仍然會選擇擡高價格；第二是調控力度不減，購房者對漲價預期逐漸失去信心，銷售量開始下滑，壓力就更大了。
對此，筆者認為資金是房企生存的重要基礎，而截止到2021年上半年，房企資金來源結構中，個人按揭和銀行貸款是房企獲得資金的重要方式，占比約30%。同時相比較銀行貸款，通過賣房獲得資金不僅沒有利息，而且速度也更快，特别是在央行收緊貸款的大環境下，不論是大中型銀行還是小型銀行及農商行，對房地産貸款占比均提出了上限，最高為39.5%，而最低則隻有28%。
專家建議：月薪低于7000元不建議買房。購房者：資料要結合實際情況。
不可否認，除了用來居住之外，買房更多是為了相應的配套資源，例如小孩上學、子女結婚都需要用到房子，而現實情況是對于大多數普通家庭來說，買房并不是一件簡單的事情。就以國家統計局的資料為例，9月全國商品房銷售額為15748億元，銷售面積為16139萬平方米，經過計算可知每平單價為9757元，也就是說一套房子的總價在百萬左右，除了首付之外，每個月至少要承擔房貸約3500元。
說到這，看起來财經專家葉檀的看法還是有道理的，除去房貸之外，還有車貸和日常基本開銷，如果月薪低于7000元，想要維持生活确實有難度。可是，筆者認為資料計算終歸要結合現實，在很多情況下，買房是很多家庭的必經之路。
然而，也有專家提出了不同的看法，他們認為房價并不高。例如據統計，目前全國房價收入比為12.9，同比下降2.6個百分點，也就是說在沒有任何開銷的情況下，購房者大約需要12.9年就可以在城市購買一套房子，可能有人會說，這個時間并不長，是以國内房價不高，事實真的是這樣嗎？
很顯然，答案是否定的，按照國際慣例，當房價收入比在3到6之間為合理水準，而根據機構統計顯示，在對全國100個大中城市為樣本的統計中，大部分城市的房價收入比分布于10到20區間，其中最高的達到了41.6，從中就能看出各個城市之間的差距還是很大的，如果再把日常開銷也計算在内，買房時間或進一步延長。
其實從第一次房改開始，房子就成為商品在市場上流通，随着時間的推移，為了抵消通脹影響，很多人就把目光放在了房子上面，紛紛把閑置資金擁有投資房産，可是這樣做不僅間接推動了房價，還導緻了房屋空置率過高的情況，例如根據西南财經大學的預測，國内房屋空置率保守估計在20%以上，其中三四線城市因為人口外流，是以房屋空置率可能更高。
而這點也能從央行統計的資料中看出，在以全國3萬餘戶城鎮家庭為樣本的調查發現，其中41.5%的家庭擁有兩套及以上住房，這意味着除了用于居住的一套住房之外，至少還有一套住房處于空置狀态，而這也間接推動了樓市泡沫變化。
為了穩定房地産市場，與此同時解決泡沫問題，近期也有消息稱，房産稅的試點工作即将開始，時間為五年，這也意味着對于持有多套房的人來說，每年持有房産的成本勢必會增加，這點值得關注。說到這，筆者還想起了央行前副行長吳曉靈的一句話，在泡沫中狂歡的日子不多了，做好破滅準備。
歡迎關注@無錫樓市百科！