根據蔡照明演講錄音整理，未經本人審閱
大家好，我是蔡照明，跟蔡照明學買房，我們幫買房人說話。今天我們來講一講最近的一線城市密集出台的一些房地産的調控政策，我們看它是在什麼背景下提出的，又是按照什麼樣的原理，會産生什麼樣的效果？對這些城市繼而又對全國的房地産市場産生什麼樣的影響，特别是對你所在的城市會不會有影響？
首先我們說，求解樓市，我們去年找到一個兩條輔助線的原理，一條是地方政府想讓房産活躍，有個下限；另外中央想控制，房住不炒，有條上限。兩條線的出現就導緻了，沒有投資客的空間和進場機會。而一旦一個市場沒有了投資客這個熱分子，市場溫度就會下降，接下來呢？就按照房價的熱球模型在變化。
這次我們看到的是這兩條線的機制繼續在發揮作用，隻不過是市場變化的特别快，比我們去年年底的十大預測裡面的要來得更早一點，更快一點，地方政府的行動也更迅速一點。但接下來的變化，會不出意外。
我們了解了這些政策出台的背景、手段，也就能大體知道效果如何。
但在了解這一系列的調控政策之前，我們就是要有一個知識上的儲備，這就是房價的熱氣球模型。
就說一個城市、一個地方房價的升高，就像個熱氣球一樣，是和裡邊的市場溫度有關系的。如果市場溫度高了，這房價就蹭蹭往上漲。
這個市場溫度又和什麼有關系呢？和進入熱氣球的熱分子的數量和每個熱分子攜帶的自由能（熱能）有關系，其實就是和進場買房人的數量多少，和每個人用杠杆帶來的資金量的多少有關系。如果你聽明白了這個原理，我們就可以繼續聽課，如果你還是不懂的，可能要補課了。我們關于房價的熱氣球模型，有兩講，在頭條号【蔡照明買房方法論】專欄裡，等下同僚會給聯系路徑。
我們先來看一看這些城市的這些調控到底是什麼内容，到底是一波什麼樣的操作？
我們先看杭州的，杭州它基本上是兩條，第一條實際上就是限購，讓原來取得杭州戶籍的人，在5年之内隻能買一套房，就是限制進入熱氣球的熱分子的數量。第二條是限售。如果是那些搶手的房，如果是中簽率在10%以内的，你在5年内不能去轉讓，當然它的契稅也有一些變化。
——這兩條什麼意思呢？
限購我剛才已經解釋了，讓進入熱分子的人數減少，熱氣球溫度就不讓它繼續上升。
限售是什麼意思呢？限售其實就是讓這些投資客沒辦法去進場。因為把它鎖死到5年，5年之後你才能夠出讓，是以這樣以投資為目的的人，就沒辦法進場（下面講到上海的時候，還會詳細講）。投資客不進場，市場最熱的熱分子它不進場，這個市場溫度它就會降下來，是以這是完全按照熱氣球的模型來做了一個調控。
然後我們再看上海，上海主要是在稅收方面做了一些精準的調控。
比如說買了房5年以内要賣的，你要按照全額來征房地産的增值稅；5年以上的，如果是非普通住宅的，還要按照差價來征收；隻有普通住宅才能繼續減免。
——上海原來是2年就可以減免的，現在把它鎖死到5年，其實也是鎖死它的流動性。
大家可能會覺得上海反正房價要漲的，我也不着急要賣，鎖5年就5年，好像沒什麼影響。
其實鎖死房價的流動性是限制投資客進場的一個最有效的手段。關于房産的流動性對房價增值的影響邏輯，我們也專門有兩節課來講，叫房價的流動性原理。如果你不懂可以到我們的專欄裡去學習，我們就不展開來說了。一句話，因為房子是在買來賣去的這個過程中，形成增值的；如果把它鎖死了，在5年内不能交易的話，是以房價也是被凍着的，不斷增值的這種可能性，就大大的降低。
這樣以後怎麼樣？是以投資客、投資的熱分子，他就不願意去進場。大家可以想一想，上海增值稅大概是5.3%左右，如果你買一套房子，5年之内4年賣，增值稅就要收5.3，全額征收5.3，是吧？如果你每年資金成本還有5%左右，那4年這兩項加起來就25%。再加上什麼中介費契稅個人所得稅等等，就說你如果沒有30%的增值，基本上是虧本。是以這樣投資客他就很難再進場，市場的熱分子不進場，這個熱氣球的溫度就很難繼續上升，大概就是這麼一個意思。
我們說上海調控，通過調增值稅的年限，也是來這樣調市場的溫度，也是根據房價熱氣球模型來做有效的調控。
我們下面來看北京，北京主要是兩條。首先是迅速進行了一些約談中介，讓他們不要去發表一些文章，把房地産預期調的很高。我們看到鍊家也悄悄的把他曆史成交的資料都下架了。因為大家一看漲了，就鑽進熱球裡面，就去買房，就市場溫度越高；不讓他們釋出這樣的預期，也就是讓大家不着急進場，進場人數下降，市場溫度就會下降，房價就不會快速升高。
第二點它是打擊這個熱錢進入市場，要嚴查經營貸、消費貸和首付貸。這些熱錢不進場，就是我們剛才說的，熱氣球模型的熱分子攜帶的熱量，如果每個人攜帶的資金量不通過各種各樣的杠杆把它加大，這個市場的溫度也不會快速上升。
——這就是北京市采取的措施，也很容易明白的。
我們接着來看深圳，深圳新政是什麼呢？第一個就是把我們的購房的征信他做了一個系統，可以提前做些甄别，也是相當于限制購房的資格，做的更嚴格一點。
第二點，因為深圳過去一年當中，它所有的熱點都來自于新房，在于“打新”；是以這次措施變了，他不讓每個人到每個樓盤都去“抽獎”，而是讓每個人，比如說這次開6個新盤，你隻能抽其中一個。
大家如果看了我們之前做的一期節目，在頭條号和西瓜視訊的《跟蔡照明學買房》，去年的6月30号推出的《9000人搶600套房》那一期，我們明确的給深圳市政府提出了一個措施建議，其實就是這一條，一模一樣！讓大家不是在全市每個樓盤都去打新、都去抽獎，是讓他選擇性地抽獎。這樣看起來你去抽獎的次數減少了，但是你抽中的幾率一點沒變。原來是全市的人到全市樓盤去抽獎，現在每個人在你選擇下來的，你看中的這麼一個區域去抽獎。這樣每個樓盤的參與抽獎人數變少，溫度就降低了。
好，我們看到深圳市這波操作，它既沒有限購，也沒有限貸，更沒有限價，是直接來調控市場的溫度，通過調控市場溫度，即要讓整個城市的熱度，房地産熱度下降，來調控房價。到底有沒有效，這是檢驗我們早期的預言，也是檢驗熱氣球模型的一個最好的案例。
是以以上城市，都是通過這樣完全地了解熱氣球模型，應用來做這些政策調控的。這個模型我應該是2007年提出來的，我記得當時在央視勞春燕的一個節目上，我給大家說出來現場畫出來的這麼一個模型，我們用了十幾年來觀測市場的變化趨勢。現在可以看出來，各地的地方政府，在利用熱氣球模型，已經非常地熟悉了。如果我們還在過去邏輯當中，說政府調控都是騷操作，然後沒作用——你們就落後了！
熱氣球模型的核心是，把市場預期、供求關系，以及政策調控等諸多變量，統一在一個模型中。現在政府已經完全明白了，他們通過調控熱氣球的開關，就是限制進場人數、限制攜帶的自由能，就可以精準調控房價。如果我們作為一個買房人，還不懂這些模型，我建議你一定要去認真去學會，這樣你才能夠看懂這個城市的房價增長的趨勢，它為什麼會增長，政府調控到底有沒有效，最後到底是什麼樣的趨勢。
好了，我們下面就講一講，如果我們看懂了這些城市邏輯，我們就知道了，這幾個一線城市，我們去年預測的6個房價上漲的城市，4個将會被很快按住。
是以在2021年房價要“龍擡頭”，這個趨勢已經被各地政府很快按住了。我們從這些密集出台這些政策當中，我們應該能看出來，各地政府他們這種做法的背後，應該是有一些統一的安排，統一的部署，我們說至少是有統一的精神的。
那麼在這種統一精神的指導下，我們就知道整個中國房價2021年會控制得更迅速、更嚴格。是以說如果你是一個投資客，你是炒房的，你的機會是不多的。
接下來可能會看到，龍頭被按住了，龍腰的城市可能很快會出台一些調控的政策。哪些城市？你比如說，大家可以在評論區和我一起來預言一下，哪些城市将會是下一個被調控的？比如說是南京、合肥或者是南通、徐州，是不是這些城市？如果長江是一個龍，中部比如說武漢，是吧？我看看成都、西安？或者可能還有個别龍尾巴的城市，比如像大連這樣的城市？大家看一看下一個到底是哪個城市，将會出台這種調控政策，讓我們一起拭目以待。
好，歡迎大家來聽我的演講。如果你覺得你還有更好的想法，對我說的這些原理還有更好的了解，或者覺得我們熱氣球模型還有一些什麼需要修補的地方，請你在評論當中寫出來。非常感謝！