藍籌地産看城市｜貝殼李文傑：數字化更新成為市場新動力

2020年4月29日貝殼找房進階副總裁李文傑在由經濟觀察報社主辦的第十七屆（2020）藍籌年會上發表了主題演講，主要對疫情後市場進行了剖析。

新冠疫情對房地産行業産生的影響已經處在恢複期，樓市經曆了交易量幾乎為零的二月市場之後，迎來了三月的市場複蘇。

房住不炒的基調依舊明确，貝殼資料顯示，疫情之後，全國在一季度出台了307個房地産相關政策，其中有6個政策是在出台了對樓市的松綁的政策之後，在一日之内又收回的“一日遊”政策。

錯綜複雜的國内外環境、政策因素疊加房地産市場正面臨的“增量轉存量”節點，房地産市場将面臨哪些挑戰？房地産企業又應該如何應對？

以下為部分觀點實錄：

市場風險

我們認為在目前的樓市還是有一些風險的，一是企業的經營壓力增大，可以看到2018年到2019年房地産企業在國内以及在海外發行的債務創了新高，到今年3季度和4季度，乃至到明年，房地産的債務到期其實非常大。

二是居民債務壓力也在增加，今天中國居民平均的家庭負債在全世界上來講處于一個中等水準，實際上比前幾年有非常大的攀升，從這個角度上來看，居民的債務實際上處于一個相對較高的水準。

第二，整個租賃市場也存在民生的風險，因為租賃是整個經濟中影響比較大的，租賃包括服務行業、零售業，也包括一些長租較高價的電梯大廈等，這次市場波動對服務産業的影響非常大，是以從整個的經濟層面的角度上來講，租賃存在一個民生的風險。

第三，住房的消費其實還是存在一定的政策制約，中國房地産經曆了大概20年的市場發展，在物業、社群、裝修，乃至一些老舊小區的改擴建的方面實際上都存在着非常多的政策的瓶頸，這些瓶頸如果不突破，對我們未來整個房地産的市場制約也是非常大的。預估這些領域大概能夠産生10萬億經濟的發展規模，實際上在未來整個住房消費領域存在一個非常大的增量。

對于整個房地産風險，保民生的政策建議方面，我們有三個方面的建議。

第一，穩定市場不能通過進一步加杠杆，不管是對開發企業發債，還是對整個的居民部門進一步的借貸，都會提高整個房地産的風險；第二，對于保障中低收入居民的民生保障方面，不僅通過建立保障性住房，我們認為還需要通過租賃補貼去保障這些租賃市場的民生部分；第三，促進房地産的消費不是單純依靠政府的補貼，而是通過建立長效機制，打破過去的一些政策障礙和瓶頸，激發政策的活力。

數字化與“新基建”

在這次疫情之後，我們看見由于受疫情影響，大家都在居家隔離，但是住房消費并沒有停止，2020年2月，貝殼平台上找房人和經紀人共發起1047萬次VR帶看，相較1月增長34.6倍，這個增幅是非常大的，是以能看得到數字化的技術的普及以及應用，對居住領域的變革速度明顯加快。

大家能看到2018年中央提出了一個新基建的概念，2019年新基建被寫進人大報告中，最近，國務院常委會對新基建有了明确的三個定義。

新基建實際上是未來成為整個拉動經濟的一個非常重要的風口，在居住領域，新基建實際上發展也非常的快，我們認為，貝殼的新居住服務實際上是數字服務、合作互融，這和新基建的數字為基礎、融合發展、技術創新三個領域其實是相吻合的。

新居住服務的一個驅動力，主要在于目前住房總量過剩，供給的結構性失衡，需求更加追求品質多元這些特點已經非常的明顯了，在這種背景之下，我們從舊的居住觀念向新的居住觀念的過渡，數字化推動新居住服務向居住消費化、新型居住方向變革。

為什麼說在房地産的未來，我們認為數字化是有很大的空間呢？

房地産領域的數字化實際上遠遠低于其他行業，比如說像金融、零售、化工、制藥、制造業的數字化程度。也就是說，房地産的數字化某種程度上才剛剛開始，未來有非常大的改善空間，這是從供給端角度上來講。

我們看到供給端的數字化程度實際上遠低于其他行業的，但是我們看到在中國的居住服務價值鍊主要集中在什麼環節呢？目前看還是集中在建造環節，也就是說在開發建設，整個行業重建設，輕營運和輕服務。

在中國，房地産行業還是屬于一個建設行業，這個行業價值鍊86%集中于開發建造，不是完全轉向了服務，這種情況下來講，我們認為未來會向居住物業以及房産經紀的服務端轉移，從供給端看到，整個行業在未來實際上有明顯的非常大的改善。

從數字化基建的角度上來講，為什麼我們說叫做新基建？數字化基建在房産領域的應用，實際上來自于新的一個技術的基礎，最終的目标是提升我們居住的服務效率。

說到居住的服務效率，大家都知道我們消費者很多痛點在居住消費領域，比如說看房的周期長，很多的資訊不透明，往返跑很多次等一系列問題。在住房方面，目前我們其實還是存在着非常多效率低下的問題，消費者覺得有很多非常不便利的地方，在改進服務效率、降低成本、改善決策等方面未來還是有非常大的提升空間。

從數字化賦能房地産行業服務者的角度上來講，其實我們也提到了服務者價值的進一步崛起，這是在所謂的房産行業未來與新生中，我們覺得服務者的價值會進一步崛起。過去是重建設、重資本、重開發，未來是重營運、重服務、重服務者。

總而言之，從目前整個疫情對整個房地産行業的影響，結合前幾年大家說房地産的黃金時代已經過去，未來我們迎來的是一個很大的轉折，包括我們也經常提到房地産的長效機制，疫情加速了整個房地産市場在未來所面對的轉折，加速整個房地産市場走向服務、營運，還有數字化。

結合新基建中提到的數字化基礎，房地産與數字化的融合，房地産創新的數字化，我相信房地産未來依然是拉動經濟很重要的一個火車頭。