本報記者 郝亞娟 張漫遊 上海 北京報道
從 “三穩”到“兩維護”，市場認為房地産信貸政策似乎正在發生微妙變化。
然而2021年下半年以來，房地産企業債券違約有所增加，房企美元債出現大跌以及房企債務逾期可能對按揭貸款的影響，仍然不可小觑。
針對這些問題，近日中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴公開表示：“目前房地産市場出現了個别問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地産市場健康發展的整體态勢不會改變。”
銀行對樓市的授信政策是否會發生松動？《中國經營報》記者在采訪中了解到，下一階段，房地産融資政策可能在于涉房類貸款政策安排預計保持一定靈活度，具體到不同城市、不同銀行的樓市授信政策的調整，還有待觀察。
房地産融資放松？
近日，央行金融市場司司長鄒瀾在央行召開的2021年第三季度金融統計資料釋出會表示，從資料上看，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本比對，其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些限制，房價上漲速度得到抑制，房價回穩後，這些城市房貸供需關系也将回歸正常。
這與此前央行提出的“維護房地産市場健康發展，維護住房消費者合法權益”一脈相承。
9月29日，央行、銀保監會在房地産金融工作座談會上強調，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目标，準确把握和執行好房地産金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不将房地産作為短期刺激經濟的手段，持續落實好房地産長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系；金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放房地産開發貸款；企業銷售回款償還貸款後，原本應該支援的合理新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成一些房企資金鍊緊繃。
對此，中國房地産資料研究院院長陳晟表示，包括銀行在内的金融機構應正确解讀“三道紅線”，如果房企的貸款總額的負債有所下降，銀行應繼續支援新增項目的貸款需求。
易居房地産研究總監嚴躍進向記者分析，此前央行提出了“維護住房消費者合法權益”，而此次提出“房地産開發貸款有短期過激反應”，充分展現了央行對于個人按揭貸款、房地産開發貸款方面的關注。從基調看，關注房企和市場下行的壓力，在信貸投放方面確定充裕，成為四季度的重要特點。據此可以認為，信貸政策會有一波有體系和全面的放松動作，本質上利好房企現金流的改善，對于房企的項目營銷和項目開發投資等都會産生比較正面的影響。
光大證券銀行業首席分析師王一峰也指出，房地産融資形勢略緩和，按揭貸款投放或提速，房地産融資政策（尤其是對于潛在風險企業）可能在于涉房類貸款政策安排預計保持一定靈活度，不做“一刀切”。
從“三穩”到“兩維護”，是否意味着銀行的涉房信貸将釋放寬松信号？
植信投資研究院進階研究員馬泓告訴記者，從長期來看，在“房住不炒”和新型城鎮化建設的背景下，房地産行業仍有很大的發展空間和機遇，金融機構理應滿足資質優良的房地産開發企業合理的融資需求，滿足居民剛性和改善型購房需求，在風險可控的基礎上，提供合理的金融支援，是以目前政策導向一方面意在平抑短期關于房地産行業的過度擔憂情緒，另一方面也是着眼長期保持房地産行業平穩健康發展。
中金公司則指出，央行雖然增加了“兩維護”，但這部分的重點或将放在監管、整治封閉資金管理被挪用等亂象，同時對限制較嚴地區的按揭發放依法依規進行适度調整，但并不意味着地産信貸的大幅寬松。
同策研究院研究總監宋紅衛認為，盡管央行有了對房地産市場信貸的穩定投放的基調，但具體授信額度措施還沒明确下發，對于房地産開發貸的授信情況變化還需要一段時間。
“從監管層的政策看，按說銀行對于樓市的授信政策下一步會寬松一些，但這其中情況比較複雜，目前還在觀察。”某國有銀行投行部人士如是說。
宋紅衛坦言，額度的調整比較複雜也有一定的難度，比如，城市的差異、銀行房地産貸款集中度的差異以及住房需求規模的差異化，如何調整、比對，需要一定的時間來研究。
需要注意的是，盡管近期有一些政策放松的表現，如信貸政策放松，但是其要真正影響市場基本面，其實是有時間滞後的。嚴躍進分析表示：“從降溫周期的曆史規律看，往往會持續8個月的時間。目前可以認為房地産市場明顯進入降溫周期。要密切關注降溫周期中各類市場交易，注意風險的把控，防範各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。”
銀行如何把控樓市風險
10月18日，國家統計局公布9月份房地産市場宏觀資料顯示，9月份房地産投資額為1.45萬億元，同比增速為-3.47%，增速“由正轉負”，進入實質性下降階段。宋紅衛認為，上述資料背後反映的是房企資金鍊出現問題，已經沒有多餘的資金去拿地了。由于現金流緊張，很多項目已經出現停工的情況，即使拿地後，開工也受到影響。“今年以來，陸續有多家房企被爆出債務違約的問題。據了解，企業資金鍊斷裂的風險在進一步蔓延，這種态勢有擴大的趨向。”宋紅衛談到，調整按揭額度是目前最緊迫的任務，因為這是盤活目前房企債務集中爆雷的最有效的有段，并且是唯一一個在不違背“房住不炒”的前提下進行的。“授信額度需要在城鎮化程序較快的區域提高按揭貸款的額度，支援剛需購房的合理要求，同時可以收緊部分産業基礎較弱，人口淨流出的區域的額度。另外還需要區分新房按揭貸款及二手房貸款額度，新房貸款額度對于目前房企債務問題的影響會更大。”
不僅如此，開發商的債務壓力還可能導緻更多個人客戶的債務違約，最終給銀行帶來更大的債務壓力。
上海市海華永泰律師事務所進階合夥人孫偉律師指出，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二十四條規定，“因商品房買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房擔保貸款合同的目的無法實作，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”是以，因房地産開發商違約導緻《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實作相應也被解除。
此前，最高法審理了一起涉及銀行按揭貸款的案件，其中正是因開發商違約緻使《商品房預售合同》解除，法院裁定按揭客戶的房貸由開發商償還，購房人無需還款。
孫偉指出，出現這種情況，房地産開發商首先應向購房者返還首付房款，并根據合同約定承擔相應的違約責任，并賠償購房者損失；同時，還應該向借款銀行返還《借款合同》《抵押合同》項下的剩餘借款本息。
在此情況下，馬泓告訴記者，考慮到目前部分房地産開發企業存在現金流不足、流動負債還款壓力較大以及融資難的問題，從傳統意義上而言，居民按揭貸款風險較之房企的貸款風險更小，但若由開發商還貸，則意味着貸款品質和安全性有所下降，商業銀行應當提高相應貸款的風險等級。
某國有銀行風險部人士告訴記者，銀行在開展個人按揭貸款業務時一般會選擇與樓盤進行合作，成為某一樓盤指定的按揭貸款銀行，而最高法的這一裁定使得銀行在選擇開發商時更加審慎，以避免類似事件發生時，承擔個人按揭貸款違約帶來的壓力。
“按揭貸款通常風險偏低，但商業銀行也應當完善貸款審查，不可忽略監管。例如，按揭貸款借款人應當具備足夠的償債能力，有穩定的收入來源和信用等級。同時，應當對借款人與開發商簽訂的《商品房預售合同》予以審查，包括材料的合規合法、真實性等。同時，适當減少對信譽不佳貸款人的貸款風險敞口，做好風險抵禦工作。”馬泓如是說。