過去一周，我們幾乎踩遍了所有熱門剛需闆塊。
在咨詢中介門店和分析各種資料後，我們發現一個非常驚人的事實：
杭州的剛需闆塊，都要踩踏了！
這次踩踏可謂驚心動魄，甚至超過了2018年。
那時雖經曆了樓市“急轉直下”、“量價齊跌”的情況，但成交量總體不錯且相對穩定。
而這次情況有着很大不同，很多剛需闆塊不僅價格跌得更慘，成交量也幾乎成了“奢侈品”。
9月份杭州住宅成交量僅3784套，其中300萬以下剛需占比約7成，成交僅2600多套，創19個月新低！
樓市的嚴寒遠比我們想象的還要嚴重，量價齊跌、市場慘淡、沒有最低，隻有更低！
“入坑”的投資客如今腦子裡隻想着一個：“活下去”。
此情此景像極了最近火遍全球的Netfli新劇——鱿魚遊戲。
那些為了生存鬥智鬥勇，甚至“互相殘殺”的遊戲玩家，不就是那些剛需闆塊裡踩踏出逃的投資客麼？
而現實中這種踩踏具體表現在：
1、量價齊跌；
2、市行情緒悲觀低落，購房者持續觀望；
3、伴随着帶看量的銳減，挂牌量卻大增，居高不下。
以典型的下沙為例，近期不僅價格跌慘了，成交量也近乎冰封，許多扛不住的投資客争相“割肉”離場。
大江東、臨平、九堡、閑林等大部分剛需闆塊，也發生了不同程度的踩踏。
杭州樓市的“鱿魚遊戲”正在上演。
遊戲早已開始，剛需“老大哥”下沙已經打了幾個月的價格戰了。
先是學區房不保。比如景冉佳園，年初很多還在3字頭，可最近成交價卻一路跌至約2.3萬/平出頭，挂牌量居高不下。
再是以前的成交大戶夢琴灣、海天城、江與海等地鐵盤，成交少得可憐；東郡之星、水雲城等大片小區9月直接挂蛋。
市場一片哀嚎。
就連下沙唯一的改善金沙湖闆塊也慘遭“連坐”，滟瀾山跌到3萬多，湖左岸、德信早城零成交。
更可怕的是曾經搶着要的拍賣房也全面疲軟，清一色的低于評估價成交。
保利東灣更狠，起拍價低于評估價150萬，單價隻要1.9萬/平。本可“撿大漏”，竟然也流拍了，讓人驚呆！
從學區房、地鐵盤到拍賣房，節節潰敗，驚心動魄。
下沙實慘，但大江東更慘。
據手邊買房資料，大江東連帶整個錢塘區成交活躍度全杭倒數。
龍潤城品質拉胯，降幅最大，而且潛在挂牌近百套，看房者寥寥；
江與城雖占據C位，還是免不了一些2萬出頭的“筍盤”陸續搶跑；
另外像東湖城這種品質标杆也不行了，年初還穩定破3，最近一套小戶型單價僅約2.26萬/平，相當于打了7.5折。
陽光名城、至高錢塘一品、大江之星等9月成交量也是直接挂蛋。
預期越來越低，情緒越來越冷，踩踏仍在持續。
現在“傳遞潮”還未全面來臨，待融創城、花漾裡、潮塘軒等新盤傳遞，情況可能會更加嚴重。
這種即便是核心區、即便天街來了也無力回天的寒意，讓我陷入沉思。
不過，錢塘區還隻是“冰山一角”。
“鐵剛需”臨平，從9月開始成交和帶看量也開始斷崖式下跌，均價漸漸“失守”，重返“1字頭"。
嘉豐萬悅城和運河麗園挂牌量達到驚人的130套和58套，東晖龍悅灣、中鐵逸都價格跌回1.6-1.8萬/平；
綠都東瀾府、拱宸外灘、濱沁較高價的電梯大廈、華庭嘉苑，有地鐵利好也不好使了，市場疲态顯露。
一位中介小哥透露：“現在最大的問題是，出貨和降價的房東還在增加，但邀約看房的卻變得越來越難，店長最近壓力很大，煙是一根接一根地抽。”
壓力大的還有九堡和未科的中介朋友們。
九堡這麼多年了還在“自顧自美麗”，剛漲了一丢丢，又重回3萬+的魔咒。
而未科最近的筍盤也陡然增多。
“三兄弟”從最高的7~8萬/平，一路尬降到5萬+/平；
“踩踏重災區”西溪公館挂牌價接近腰斬，活生生把一個改善闆塊的價格拉向剛需。
最近中介在賣的映月台小戶型，總價隻要390萬，單價僅4.5萬/平；
而丁橋的龍湖名景台近期成交的一套88方小戶型，總價也要380萬，單價約4.3萬/平。
未科≈丁橋？
雖然這樣劃約等号有點誇張，也與實際均價資料不符；
但不到半年的時間，未科樓市确實像換了一副天地。
受未科踩踏影響，閑林、老餘杭二手房也迎來降價潮。
西溪海均價從網簽4萬+/平的高點，跌到3萬出頭；桃源小鎮、閑湖城讓我們再次看到了2萬出頭、“親切又熟悉“的閑林。
優質次新房“荒漠”的仁和，即便有10号線北延和杭德城際利好，價格、帶看和成交都還在“溜滑梯”。
再加上杭州三大中心短暫停止“供血”，其他受外溢影響較大的那些闆塊也普遍“虛弱無力”。
杭州中環、市心半徑30公裡内，多數剛需闆塊在劫難逃。
大江東，跨江、遠離核心區，又在城東的最邊緣，外受層層阻隔，内部嚴重割裂，外溢效應很難凸顯；
而且整個大江東常住人口僅25萬左右，産業定位和城建開發成熟度并不算高，一旦遇冷，信心更容易受挫。
下沙稍微好點，但下沙東南兩邊是之江天塹，西面有金沙湖西和樓市的“東非大裂谷”九堡，北面是海甯和臨平喬司農場；
與其說是“四通八達”，不如說更像懸在城東的“一座孤島”；
而且下沙學區房又遭利空，錢塘科學城基本還在規劃階段，發展需要時間，但并不是每個投資客都有耐心和風險承受力。
臨平最大的短闆在于缺乏高端産業，”腸梗阻”、闆塊斷層和軌道交通成網等問題也還沒得到根本解決。
瓶窯、閑林、義橋、新街等更典型的外溢闆塊，産業乏力或處于發展初級階段，地鐵尚未開通或規劃還沒落定，教育、商業、交通、醫療、環境等配套也都需提升......
總感覺還差那麼“幾口氣”。
不過，個别剛需闆塊也會有例外。
三墩北、良渚勾莊、豐收湖、蕭山科技城、丁橋等少數闆塊還在努力支撐。成交價沒有大幅下挫，目前還沒有出現大範圍踩踏的現象。
大行情下，水漲船高，原因驚人相似；而當樓市經曆風霜，活下去全憑本事。
三墩北南鄰申花、西望未科，主城光環，産業、高校科研機構加持；
勾莊無縫銜接主城，是城北副中心，有政策加持，地鐵又如虎添翼；
豐收湖是臨平和上城的“聯姻”，目标是打造錢江新城更新版；加上龍湖天街的落地，未來充滿想象力；
仁恒和融創在蕭山科技城打造改善産品，而且蕭山将來産業的發力點也在這裡；
丁橋憑借“3号線+天街+桃花湖+臯亭山景區”的黃金組合，不斷甩掉“剛需”和“現代棚戶區”的包袱，朝改善發展。
西湖大學
城北CBD
豐收湖
光環夢中心
龍湖丁橋天街
同樣經曆了“史上最嚴”限購的剛需闆塊，命運卻截然不同。
這也給了我們一些啟示：既然無法改變大環境，不妨好好選擇小氣候。
首先，即便是剛需，也要己所能及地兼顧投資屬性，選擇優質闆塊。那些跟你說“反正自住又不賣”的都是耍流氓。
第一套房子真的很重要，别輕信“先買較高價的電梯大廈、老破小過度”什麼的，能一步到位買紅盤或撿漏二手不香嗎？
請記住，不是所有“低價”剛需闆塊和低價産品都值得無腦入場的。你以為的“房價窪地”，也許隻是一個樓市深淵。
“郊區價格低，升值空間大”？銷售的嘴，騙人的鬼。
還有那些在7-8月份就在勸剛需抄底的人也要小心，非蠢即壞。
其次，經曆過今年這波大漲潮和大退潮，反而是錢新、世紀城、申花、橋西這些高端和改善闆塊，最後更容易穩住，與剛需“漲得慢、跌得快”，“資産規模太小”截然不同。
那些地段、産品、配套一般，沒有想象空間的“弱雞”剛需闆塊，在樓市的周期中更易發生踩踏。
杭州的“一核九星”規劃，核心永遠隻有一個，“九星”有着永遠畫不完的餅。
物以稀為貴。大宗核心資産配置，還是應回到主城核心區，進階優質闆塊，瞄準品質标杆，才能穿越多個周期。
樓市的「鱿魚遊戲」遠沒有結束，唯有保持冷靜和清醒，才有機會一直“活下去”。