焦點研究院 · 土拍研報
主題：第二批集中供地龍湖頻繁拿地原因解讀
研究員：趙文浩
出品時間：2021年10月25日
在二輪集中供地土拍中，流拍頻發與頭部民營房企拿地較少成了普遍現象，但是在剛結束供地的長沙，武漢和北京等城市，龍湖集團拿地的消息頻繁見于新聞。這主要是由于龍湖集團三道紅線均處于綠檔，且融資成本較低，經營方面商業綜合體和長租較高價的電梯大廈管理能力突出，在二輪土拍競争趨緩背景下，實作了其逆勢拿地的市場政策。
二輪土拍民企躺平，龍湖集團拿地熱度不減
在第二批集中供地中出現了一個明顯的現象，國有企業或者當地政府平台公司（以下簡稱國資背景公司）拿地較為積極，在第一輪集中供地中這種現象并不明顯，焦點研究院資料顯示，在已經結束集中供地的20個城市中，有17個城市中，國資背景公司拿地數量占比超過一半。
資料來源：焦點研究院
各地公共資源交易中心
在二輪土拍中，頭部民營房企普遍選擇躺平，像在一輪土拍積極的融創和萬科明顯放慢了拿地步伐，作為民營企業，龍湖集團卻加快了拿地節奏。焦點研究院資料顯示，龍湖集團在13個城市合計拿地22宗，和龍湖集團在第一批集中供地中拿地18宗相比，第二批數量增加。迄今為止，第二批集中供地中還有甯波和鄭州兩個城市未開始競價，不排除龍湖集團繼續拿地的可能。本文從目前總體市場特點，龍湖集團融資狀況，拿地特點等角度對這一現象加以闡述。
龍湖整體财務名額優異，二輪土拍拿地視窗顯現
在融資方面，龍湖集團财務名額表現優異。龍湖集團2021年半年報資料顯示，龍湖集團淨負債率為46.0%，剔除預收賬款後的資産負債率為68.3%，現金短債比為5.48，三道紅線均處綠檔，這就意味着龍湖集團負債年增速有着不超過15%的上調空間。2021年其上半年平均借貸成本為4.21%，同比下降0.29個百分點。其上半年在境内發行的公司債，年期分别為5年及7年，票息為3.50%-4.40%，遠低于行業平均成本。
在拿地政策方面，龍湖高層認為集中供地對于集團拿地屬于重大利好，同時要堅持對項目利潤率的要求。2021年年初，龍湖集團高層表明了對集中供地的态度，公司營運能力持續優化，杠杆水準較低，集中供地對于公司屬于重大利好。在6月舉行的股東大會上做了進一步闡述：龍湖集團參與了很多土拍，同時會堅持拿地原則，即保持毛利率達25%左右的底線，淨利潤率保持在10%以上。
在市場總體環境方面，下半年拿地競争趨緩，拿地視窗呈現。多數城市的二輪集中供地開始于下半年，在供地政策上自然資源部提出了兩條明确的要求，限制采用非自有資金參與競拍，限制不具備開發資質的房地産公司參與拿地，這些因素限制了部分場外配資的民營企業參拍，疊加其他因素的影響，在已結束集中供地的20個城市中溢價率均發生了下降。在一輪土拍中，房企參與程度普遍較高，地塊溢價率較高，龍湖集團放緩了其拿地節奏。二輪土拍競争緩和，龍湖集團借助其财務穩健的優勢，拿地節奏較第一批土拍明顯加快。
深耕城市持續補充土儲，租賃商辦類地塊拿地較多
拿地城市均為已有項目布局城市，集中供地拿地多屬于補倉土儲類型。研判龍湖集團拿地布局城市可以看到，一批次布局11個城市，二輪布局城市數量增加7個，兩輪集中供地合計布局18個城市。這18個城市中龍湖集團均已經有項目布局，這兩輪集中供地拿地是為了進一步補倉土地儲備，這種類型的布局有利于平抑某個城市銷售波動對整個集團銷售和利潤的影響，同時集中供地城市均為熱門都市圈城市，深耕高能級城市可以較多的抵禦市場下行風險。
具體到拿地項目來看，二批次拿地中租賃和商辦類業态地塊數量較多。二批次龍
湖集團競得的22宗地塊中，有6宗地塊包含自持租賃用地，13宗地塊的出讓檔案對商辦類業态的規模和資質等有具體要求，這兩類地塊拿地數量較多。比如，龍湖競得的北京門頭溝地塊須配建5400平方米保障性租賃住房，在武漢土拍中競得的P（2021）141号地塊出讓檔案要求：競得人須建設且自持10年一座大型商業購物中心（建築面積約15萬平方米），并引入1家入選2021年中房協“商業地産營運TOP10”的企業或關聯企業整體營運。
此類項目通常房企不願競拍，因為其占用資金時間較長，不能快速回籠資金。但是龍湖集團資金充裕，并且商業綜合體和長租較高價的電梯大廈營運能力較強。龍湖集團可以借助其獨特優勢為項目增值，在二輪土拍中，其傑出的營運能力成為獨特的拿地法寶。
深耕主業逆勢拿地，業績增長補倉土儲
現階段龍湖集團四大主要業務為地産開發，商業營運，租賃住房和智慧服務。在二輪集中供地土拍競拍趨緩的情況下，其它頭部民營房企普遍拿地偏少，龍湖集團借助其優勢加大拿地節奏，增加重點城市的土儲面積。這樣有利于深耕城市的地産開發業務，同時加大長租較高價的電梯大廈和商業綜合體的布局，龍湖的近期的頻繁拿地和其主要業務類别相符。
在年初的時候，龍湖高層指出，龍湖集團财務穩健，營運能力持續優化，集中供地對于龍湖集團屬于重大利好。出于龍湖集團堅持對項目利潤率的追求，在二輪土拍競争趨緩的背景下，近期龍湖集團較第一批土拍加大節奏頻繁拿地，正是展現了這一邏輯。
焦點研究院資料顯示，2021年1-9月龍湖集團銷售額為2019.3億元，同比增加8.4%。在2021年前兩批次的集中供地中，龍湖集團累計獲得土儲581萬平方米，按照龍湖集團2020年的銷售均價測算，可售貨值達到972億元，占2021年全口徑銷售目标的三分之一，前兩批次的集中供地土拍拿地為後續年份銷售增長提供動力。
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