編輯 | 于斌
出品 | 潮起網「于見專欄」
最近一段時間以來，中南建設項目事故和債務壓力齊齊發酵，這讓被稱為“蘇系房企黑馬”它陷入很大的質疑。
一方面，公司旗下項目品質面臨批評，近期南通中南中心大樓因又一次出現坍塌事故而引發了很多媒體報道，公司旗下地産項目也頻繁陷入品質安全争議；另一方面，三千多億負債壓頂下的中南建設在目前的房地産市場環境下債務壓力不小，加之公司業績表現堪憂、股價持續下滑，種種迹象都表明中南建設目前的處境不太樂觀。
項目事故頻現
根據相關媒體報道顯示，九月初，南通中南中心大樓東南角的路面發生了一次塌陷事故，而這次事故背後的開發商正是中南建設，這讓中南建設又一次陷入了建設品質、安全事故批評。
值得注意的是，這并非是南通中南中心大樓附近區域發生的第一次塌陷事故，早在2017年和2019年的時候，該大樓周邊的路面也曾發生過兩起塌陷事故，這讓中南建設被一些網友直接吐槽“又是中南”。
作為一家由小建築包工隊逐漸發展起來的中國五百強上市公司，中南建設在項目品質上如果出現問題的話很容易引發大規模的輿論危機，而令人擔心的是，在項目品質層面中南建設似乎一直也不缺批評。
最近幾年來，中南建設在大幅擴張發展的同時，卻常常深陷建設品質問題當中。通過各類網絡公開報道，我們可以看到中南建設旗下的不少項目都曾“踩過坑”。
比如在過去的2020年，中南上悅城一期因周邊無市政道路可通行、房屋裝修品質問題等而被大量業主共同拒絕收房；西安世園中南樾府被曝出因為房屋品質問題而被住建局直接責令整改；位于淄博市的桓台中南樾府因項目存在諸多隐患而被相關部門責令整改。
今年年初，合肥高新區中南樾府項目因為施勞工員沒有做好安全防護從高處墜落的事故而被通報，這一度讓中南建設遭受了很大的質疑。
而針對公司項目事故頻現、建築品質問題頻發的情況，中南建設自己其實也很清楚。就在去年，中南置地方面還曾坦言公司建設品質“與标杆企業的差距明顯”，公司也深刻認識到如果項目品質不能得到有效提升，那麼公司産品的定價能力、利潤表現都将受到負面影響。
這或許是中南建設在公司盈利水準和産品力上一直飽受質疑的根源所在，作為一家主營房地産開發業務的公司，它必須要将提升産品品質作為自己的基本要求才行。
财務壓力不容小視
産品品質問題之外，中南建設近年來的财務壓力也越來越大，在房地産市場整體性收緊和行業監管愈發趨嚴的大環境下，公司的财務壓力凸顯。
最近幾年以來，中南建設的擴張步伐不可謂不快，從早年間的五百億銷售額到去年的近兩千億銷售額，公司的銷售增速非常快。不過，這種逆勢擴張的步伐自然會讓公司背上沉重的債務壓力。
根據公司最新釋出的2021年年中财報資料顯示，中南建設在今年上半年實作了近385億元人民币的總營收，相比去年同期增長了近30%；不過，公司的利潤表現卻嚴重堪憂，公司歸屬上市公司股東的淨利潤為17.48億元人民币，同比反而減少了近15%。
這種“增收不增利”的财務情況讓這家借助高杠杆進行擴張的房企遭到了投資人的“審視”。
目前，中南建設的股價處于近一年來的低點，截至2021年9月24日收盤，公司股價報收于4.5元每股，相比去年八到九元每股的表現已經跌去一半。
從毛利率表現上來看，中南建設目前正處于近年來比較低的水準，今年上半年公司毛利率隻有16.31%，同比出現了小幅下滑的情況。
而在負債層面，中南建設與很多其它房企一樣不容樂觀，根據年中财報顯示，公司截至今年上半年的總資産在3729億元人民币左右，但總負債卻超過3207億元人民币，資産負債率近86%，公司财務杠杆不小，未來債務風險值得警惕。
從“三道紅線”監管要求來看，截至今年上半年，中南建設淨負債率為95.27%，剔除預收款後的資産負債率為77.42%，現金短債比為1.03，目前仍有一道紅線踩線。
從整體債務結構上來看，中南建設目前流動負債在總負債中的占比超八成，公司在一年内将要到期的短期負債在209億元人民币左右，考慮到公司賬上還有超過269億元人民币貨币資金，其短期償債壓力并不大。不過，公司存在有息負債比較高的問題，考慮到公司的整體融資成本一直不低，這将繼續蠶食公司的利潤空間，未來中南建設的利潤表現可能将會長期承壓。
雖然在2020年成功進入了中國房企兩千億規模的陣營，但“明眼人”都明白，中南建設近幾年快速擴張的步伐很難長期延續。一方面，公司擴張離不開大量融資，這在房地産市場整體降杠杆的大勢下很難繼續走通，中南建設如果不想因為債務問題而出現危機的話，那麼它就不得不降速；另一方面，樓市下行通道下，房子越來越難賣，房住不炒下，賣房的利潤空間越來越小，中南建設必須要解決好增長和利潤之間的平衡才行。
對于中南建設而言，戰略轉型也将箭在弦上，在壓力越來越大的房産調控和融資管控之下，公司未來需要在提升業績、提高項目品質、降低負債、穩步發展等多元度進行同步發力才行。