有一個朋友問小樓，現在是不是出手買房的好時機，因為他一個朋友跟他說現在嚴厲的調控政策對于房地産不利，是以半年之後房地産将會大跌，到那個時候再抄底吧。
對于這個論調，小樓想問的是如果房價跌了，你還會買嘛？
有一些經濟常識的，都知道經濟是有周期性的，從複蘇、繁榮、衰退、蕭條不斷循環。這是市場經濟自生的一種擴張和收縮的規律。
房地産同樣也随着供求與需求的沖突而呈現出周期性。是以沒有永遠隻會上漲不會下跌的行情。
有一部以美國次貸危機為背景的電影可以看一下，《商海通牒》，又譯名《利益風暴》。
講述的是2008年次貸危機爆雷前夜，一家投行從分析師、主管直到CEO董事長基于個人利益面前所做的選擇。
這部電影告訴我們的主題并不新鮮，雪崩之下沒有一片雪花是無辜的。
我們不是寫影評，我們還是透過這個電影來看房地産。
美國次貸危機是由次級按揭貸款引發的一次金融海嘯。
次級按揭貸款是相對優級按揭貸款而言，在2000年左右，美國為了刺激經濟增長，開啟了以印鈔票和發展房地産為主的經濟政策，給信用不夠的人發放較高利息的按揭貸款，這部分就是次級按揭貸款。
美國房貸發放機構如房地美和房利美，不願意長達幾十年的慢慢回收房貸本金和利息，于是就将按揭貸款證券化，就是MBS（Mortage-Banked Security）。MBS最早誕生于上個世紀60年代，是最早的資産證券化品種，主要由美國住房專業銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發行的一種資産證券化商品。
對于這種次貸比較通俗的了解是，房貸銀行向信用不好的人發放貸款後，不想把這個定時炸彈放在自己手裡，這些房貸發放機構本身就是有政府信用做背書的，于是這些次級貸款被與優級貸款一起打包利用債券化、衍生工具做成高杠杆率結構性産品，被賣給了基金、保險公司、外國機構投資者。
一個時期以來，美國房價不斷上漲，基本看不到下跌迹象。次貸證券被作為一種高收益産品層層放大，最後形成的資産規模達到了600萬億美元。
而自2006年以後，美國房貸利率從1%上調至6%左右，次級貸款者不少人因為還貸壓力大而選擇斷供，銀行接收了大量需要賣掉的房子，導緻房價下跌，又引起更多的人斷供違約，引起更大規模的房價下跌。
次貸證券是基于房價上漲及美國政府信用背書的，雖然設計了房價下跌的承壓機制，但是就像電影中所講的财産分析模型存在巨大的漏洞，被杠杆放大的次貸證券，隻要下跌25%，就會使得損失超過全公司的市值。
于是搶先逃頂者引發了市場争相抛售，房地美、房利美、雷曼兄弟破産，AIG、美林證券遭到重大損失，其中AIG作為美國最大保險公司瀕臨倒閉，由美國政府授權紐約聯邦準備銀行借貸850億美元給AIG以度過難關。
表面上看次貸危機過去5年了，但實際上次貸危機仍未度過危險期，次貸的期限多為30年，美國整個次級債及衍生品的規模有12萬億美元之巨，現在僅僅沖銷了5000億美元，還不到1/20。
經濟發展是需要有泡沫刺激的，但是泡沫是有自己的壓力值的。
市場買本身付不起的東西就會出事。在豪賭房價上漲的金融遊戲中，你明明知道房地産泡沫就在那裡，但是你卻不知道房地産泡沫破了對你有什麼影響。
我們再來審視電影中對于房地産市場衰退周期的點的總結，一個是提高了利率，提高了購房人還款的壓力，斷供出現；二是市場行情不好，接盤的減少，動力不足。
在2016年左右的那波行情中，以長三角、大灣區城市群的名義，不少城市都實作了房價的飛躍，長三角一些縣城房價都突破了3萬+。
如果我們以地産衰退周期裡的第二點來審視的話，這些縣城有足夠的接盤俠嗎？如果沒有，價格回調是個必然現象。
我們現在幸運的是還沒有将按揭貸款證券化，還沒有通過金融衍生工具化，将金融泡沫放大N倍，是以金融風險隻是局部的。
對于普通購房人影響不大，但是身處局中的開發商就冰火兩重天了。
小樓的前同僚現在供職于一家已經身陷破産傳聞的地産企業，除了對于未來能不能按時發放工資之外，還擔心那幾十萬内部融資的全部身家是不是可以完整兌付，利息不要，隻要本金那種。
地産公司爆雷現在已經不是什麼新鮮事，歸結原因還是為了追求規模，不計後果，高息融資，高價拿地，導緻杠杆率過高。在笃定房地産價格上漲之時，借新債還舊債，房價上漲帶來的紅利不僅能覆寫原來的舊債，還能給未來發展提供一些資金。這個是以前拿地的玩法。
高周轉之下，快速回攏的資金可以滿足野心的需求，持續的現金流提供了擴張的動力。
但是當金融環境突然發生了改變，高杠杆的開發商必然會出現問題。融資受限，無法借得新債，供貨去化的節奏也被調控打亂，商票逾期，股份當機，資産查封，這些激進的開發商都命懸一線。
陽光之下無新鮮事。這些不過是蒙眼狂奔的代價。