這幾天深圳兩款新闆塊熱銷，淘寶兄弟覺得背後的原因值得深思。
深圳中誠開業4小時售罄，本次開業共222間套房，共有649名買家入圍，最低點61.9分;
次日，位于南山李的惠城書院線上選房，5小時售出近90%。共有292組客戶搶購124套套房，勝率為42%。最低入場點是55.8點。
深圳樓市進入當機期，為什麼這兩塊闆塊這麼好賣？
道高認為：
1、深圳隐性購買力很強，需求旺盛;
2、在市場靜默期，大量資金将集中在酒店的核心區域;
3、具體來說，福田、南山、寶忠核心區的房子，還是很稀缺的，要重點。
01.
擁抱核心，遠離郊區。
第四季度是買房的好時機
此次售出的兩塊新闆塊均在核心區域，有一定限價紅利：福田香蜜湖深商中城、南山蠡湖國際科教城彙城書院。
這種現象告訴我們現在選擇區域的原則：
在住房市場調整期間，購買力集中在核心區域。
為什麼會發生這種情況？
1、因為市場調整越多，流動性越緊，資金就越會是高價值的高品質目标，區域集中，向目标的流動性集中，就越會遠離那些炒作标的物、區域、流動性較弱的目标。
淘寶曾多次和粉絲朋友表示，深圳樓市基本面沒有問題，目前的調整，本質上是流動性危機，有點類似于2015年股市危機時期股市持續下跌，核心原因是流動性問題，是以當時，沙、優質股也下跌了。
但貴州茅台在五年多的時間裡從2015年的低點上漲了20倍，達到今年的最高點。這是黑天鵝，當時間到來時，撿起廉價的機會。
深圳福田南山寶中芯區，配套成熟，交通便利，生活價值非常高。産業發達，人口稠密，收入水準高，住房需求旺盛，租金水準高。
2、同時，真正想買房，不僅要看到當下的"價格颠倒"，更應該看到未來的"供給失衡"和"綠黃不聯"。
具體來看，從未來供應來看，郊區和遠郊的供應相對充足，包括坪山、龍崗、光明、寶安等地區。通過各種措施，如增加土地供應，土地自然的轉換（如工業到住宅，商業到生活）等，新需要的房産的供應是足夠的。
在深圳的傳統核心地區，如福田、南山、寶中，住房供應稀缺。今年第四季度，可供選擇的核心城市物業并不多，如潤宇二期、前海潤福、前海一品、海德公園等。
但明年核心區真的很少淨紅盤，會有一個綠黃相間的階段。如果你今年不買，你可能不會有這家店，在這個村子之後。
3、講一個極端的例子，即使像日本這樣發生崩盤，其實核心區域的房地産壓力也不大，最壞的是那些買了郊區房産的人。早在2年前，淘寶就仔細研究過這個問題，并分享給小朋友圈：
記住，擁抱核心，遠離郊區。郊區有多悲慘？
近日，東莞有一筆首付10%的直接網簽新房，惠州還出現了21%的物業傭金。
綜上所述，陶氏認為：
1、深圳核心區域優質物業，具有現實與增長雙重價值。就像貴州茅台一樣，在流動性危機等特殊情況下，如果有折扣買入機會，就必須把握。
2、核心物業比外郊物業具有更大的流動性，并且可以有可觀的租金收入，随着現金流的增長，一個好的房子可以經曆周期。
3、此外，市場環境最終會回歸正常，優質的物業估值也将得到恢複，是樓市底部的最佳抄襲目标，
目前，金融信貸政策也開始轉機，樓市政策底部已經出現，市場底部正在形成。
02.
前海擴建是前海灣的核心
是深圳灣的新中心
如何選擇深圳的核心區域？今年深圳最大的新聞是前海的擴張，淘寶認為，前海灣是最大的受益者。
1、關于前海的增長，淘寶已經無數次強調過，但在産能擴張之後，市場有聲音懷疑前海面積擴大，價值将被稀釋。
這個想法是完全錯誤的。擴充意味着什麼？更多的空間，更多的政策，更強的經濟規模，更多的想象力，是以前海運能力的擴張是增長和加強的重申！請記住，大海越大，中心就越稀缺。
2010年，深圳經濟特區向全市擴張後，福田CBD和南山中心的價值被稀釋了嗎？不僅沒有，反而越來越強勢，一路走到黃金時代，香蜜湖、深圳灣物業也高漲，成為全國風向标。
淘寶提醒說，邊境擴張和中心集中效應是一樣的，為什麼北方到深層人口不斷增加，房價卻越來越高？這同樣适用于人們高漲而水流低的城市發展。
2、前海與其他新興核心區不同，它非常接近南山福田等傳統核心區，可以快速承擔深圳的核心資源。例如，南沙此時遭受了損失，距離廣州市中心約50公裡，需要更長遠的規劃和時間來吸引工業和人口。
大前海最重要的使命之一就是深港融合，大前海的産業、營商環境和創新體系顯然需要與香港接軌，甚至堅持為港資港資企業新轉讓工業用地。目标非常明确，前海希望實作與香港相似的城市功能，即未來成為全球資源，資本流通和聚集地。
據悉，截至2021年8月，前海已注冊港資企業11.5萬家，注冊資本1.28萬億元，可想而知，香港資本的更大擁抱，将開辟更廣闊的世界。
3、前海擴建後的布局，形似一把手槍，與"馬灣、前灣、貴灣、寶中、大禾灣"融為一體，像扳機的手槍，在前海的核心位置，集深圳最高定位、一流規劃、高科技産業、頂層配套于一體，是前海中的前海。
前海灣規劃包僅供參考
在前海保稅區，前海市公園、海洋博物館、歌劇院、伯克利音樂中心、亞洲最大的綜合交通樞紐、衆多企業總部等也将在未來幾年内兌現。
寶有濱海文化園、"灣區輕"摩天輪、"灣區之聲"演藝中心、深圳書城灣城（全國最大的圖書城）已上水，沿海廊道大橋預計明年開通。
值得一提的是，位于寶城的鐵柴山科技城早在2019年5月就被列入深圳國家高新區擴建項目，最新發展目标是打造智能産業集聚區。
目前，全區已聚集大型科技公司電子部等企業3.5萬家，其中産值100億級企業，産值10億以上企業7家。
大滄灣計劃建設約200萬平方米的"網際網路與未來科技城"，約相當于騰訊總部六座濱海大廈的體積，今年，騰訊科技島已經奠定了基礎工程，預計2025年建成投産，未來将容納800萬至1000萬名員工。
騰訊科技島效應圖
還有深圳國際會展中心、寶安機場等。
未來，寶中-前海-大陌灣的頂級配套連結在一起，整個前海灣将成為深圳最國際化的場所，就像曼哈頓一樣，将成為世界了解中國的視窗。
是以，如果深圳的制高點是現在的深圳灣，
在未來15年或20年内，前海灣将成為唯一能夠與深圳灣商會競争的新中心，深圳灣商會将産生難以想象的頂級物業。
03.
前托架品質即将到來
無限購買，無限貸款，無限銷售
撬動大型資産的低門檻
淘寶近日踩盤發現，在原灣核心區有一款高品質的新闆即将上市。該項目被命名為
前海産品，位于深圳寶安大寨，是集智慧住宅、旗艦商業、商業辦公于一體的城市覆寫綜合體。
項目占地面積約11000平方米，建築面積約8.8萬平方米，此次即将啟動
約66-128m2（3-4間）豪華裝修，無限購買，無限借貸，無限銷售，70年産權，首推56座，精裝傳遞現樓。
項目效果圖
該項目地理位置優越，是前海灣的一個非常成熟的地區，既現實又不斷發展。
項目位置圖
1、三重行業輻射：
該項目位于前海擴建一環——寶安中心區，将承擔一線溢出紅利，由前海總部經濟區、騰訊"網際網路+"未來科技城、鐵柴山科技城三大标杆三重輻射。
圍繞項目的舊更改
2、500萬老改，品牌開發者齊聚一堂。
1公裡内500多萬建築面宏觀量舊改、洪榮源投資、賈兆業...許多知名房企搶占了海灘。
城市更新帶來了高端人群的聚集，促進了區域整體消費能力的提高和區域繁榮，該地區的土地價值和住宅價值必将得到前所未有的提升，該項目具有非常高的增長。
3、項目擁有海、陸、空、軌全方位的公路網、多元交通體系。
軌道交通：項目所在地有5條地鐵線路。地鐵1号線平洲站步行約700米。除了目前正在營運的地鐵1号線、5号線和11号線外，還有計劃中的地鐵15号線内環線和地鐵12号線正在建設中。
15号線是在南山前海形成一條環形線，幾乎在"畫一圈在前海"，主要被前海、渤海、南山、寶安、新安等大部分地區包圍。從北到廣州等十幾個城市，内環線無疑是一個城市的核心區域，内環主城區GDP，支撐着全國十大地區大部分的江山。
海邊：緊鄰大湖灣、馬灣港，約20分鐘可到蛇口港、王子灣遊輪母港。
路：李寶安大道前排，約15分鐘即可欣賞廣深高速公路，沿江高速，京港澳高速三縱交通，規劃馬灣跨海航道、深中航道，享受珠三角一小時便捷生活圈。
空曠：到寶安國際機場約15分鐘，世界。
項目交通地圖
4、支援已經兌現，生活氛圍成熟，這就是項目的現實。
約2公裡内可欣賞寶安中心三館、濱海文化公園等文化、灣區燈光等休閑服務。防城， 大理.
項目外設支援
項目産業發達，交通便利，宜居生活，疊加在原海擴張、城市核心區刺激上，放眼整個深圳很難找到合适的位置。
5、5.1米高，一線品牌精裝，打造奢華标準。
該項目的産品也非常有趣，高約5.1米，方形，使用率高，空間動态，大小用心;
項目是一線品牌精裝收貨房，全屋智能精裝，完全符合豪華建築的标準。淘寶去現場看，做了很大的存儲空間，細節充滿了人性。
7樓設有星空泳池，提供專屬的品質生活。
6、成本效益高，租金收入可續。
項目無限購買，無限貸款，無限銷售，精裝傳遞的目前建築，可以節省1-2年的供應成本，以及穩定的現金流。
淘寶覺得這種奢侈品級産品的價值，租金水準也相當可觀。
以福田紅樹林灣的渭灣彙為例，76平小戶，月租金為15000元;
247平房源，後來去了65000元，稍大一點的311平房戶型，空房也租到了9萬元。
海灣租賃地圖源外殼
昔日海産品的品質可以說是扼殺了周邊的房地産，未來租的很不錯。目前，項目前期産品中，2間房1間月租金約7800元，3間房月租金約8500元;
宏發QCC城前租源殼
還有一點很重要，就是項目配套，戶型、品質好，不僅輻射了前海金融和知識人群的核心圈子，騰訊科技島、鐵柴山科技城數以萬計的企業員工也是潛在買家，這個機會可以滿足而不求。
淘寶認為，昔海産品是今年第四季度難得的核心資産，低門檻撬動原海資産，無論是自住還是出租都是一個非常好的目标。
項目即将推出約66-128m2（3-4房）的豪華裝修，無限購買，無限借貸，無限銷售，我們可以去現場感受，會有不一樣的收獲！
（本文僅代表《文傑淘樓》和淘寶的個人觀點，并不構成具體的投資購房方案，樓市風險較大，投資應謹慎。）