每日财經新聞11月29日13：00-16：00，由《每日商業日報》主辦的《家——杭州新盤地産解答大現場》在四大直播平台上同時舉行，超過3萬粉絲觀看直播并參與實時互動。
3小時直播，《每日商業新聞》編輯部、房地産部總監石瑩對話7位資深房地産專家，從政策、剛需、改善、投資、二手、法律拍攝等次元解讀杭州房地産市場，不僅帶來了全面的權威性房地産市場分析，還帶來了地瓦斯的典型案例和實務分享， 更多的粉絲推薦了很多高品質的闆材和項目。現場直播，收獲滿滿！
你能買到嗎？我該如何購買？你在哪裡買的？......以下是所有幹貨，《首頁——杭州新闆家居白皮書》，将給您全部解答。
在政策上
沈偉霞（杭州透明傳媒主編）
2018年4月4日，杭州樓市正式進入"公證搖滾樂手"時代。從那時起，搖杆政策不斷改善。
今年4月1日，高層次人才優先搖擺政策出台，享受20%的優先傾斜住房供應，7月2日，人才優先購置打"五年限售"更新檔，無房家庭傾斜率提高，同時明确一戶隻能參與搖床;
（今年新政演進，點選檢視大圖）
逐層搖擺政策，一方面大大遏制了投資投機現象，提高了家庭簽字率的正當需求，另一方面，也讓很多購房者産生了"我能買到嗎"、"我不是無家可歸的家庭"等疑問。
沈偉霞重點分析了幾個特殊情況：一是戶口在城市非限購區購買家庭，必須在2年内入戶，才能在杭州限購區買房，如果要買房作為"無房"狀态，還要在限購區繳納一整年的社保， 并且住所内沒有住房。其次，對于喪偶家庭，可以與普通家庭一樣，具有有限購買面積2套住房的資格。第三，對于港澳台居民的家，如果持有港澳台居民在杭州的居留許可，可以在限購區内購買2套住房;
"94更新檔"推出後熱門地産也成為市場讨論的焦點，到目前為止，杭州已經誕生了6個熱門地産，80%的住房傾斜沒有住房的家庭，20%的住房供應傾斜的人才家庭。沈偉霞介紹，目前熱銷的樓市并沒有硬性标準，主要來自區域闆塊的衡量："包括出現數萬人震動，或者闆塊熱已經很熱，或者價格長期沒有太大變化，都可能成為熱門樓盤，主要是看政府對市場的判斷。"
一層一層地搖擺政策，無住房傾斜率逐漸增加，通過政府堅持"住房不炒"的決心。沈霞還提醒購房者，現在新房搖臂注冊，将通過大資料互聯互通、實時資訊交換、多管道程式進行資訊驗證，逐層清理，鑽出漏洞的可能性非常低。
她舉了一個前一時期的例子。有一戶無房家庭，參與了一次熱産登記，一審确實通過了無住房家庭資格考試，然後他立即去臨安買了套房，直到這個熱闆出口登記清單二次核實，無住房戶的資格被取消了。
2 關于剛需要
李坤軍（獨立檢讨所創辦人）
近兩年來，"杭州房價高企"的話題頻頻刷屏，對于這位資深媒體人士李坤軍認為，因為一些超級熱盤吸引了太多關注，導緻杭州樓市被誤解。在他看來，包容性應該是杭州房價最準确的概述，"1字頭、2字頭、3字頭價格在城市比比皆是，選擇很多，杭州隻需要把門打開就好了。"
李坤軍重點介紹了臨平新城、運河新城、蕭山北竿、武林新城、蕭山濮陽等大牌房企進駐的闆塊，其中有很多成本效益很高的優質地産，值得關注。
今年，運河新城迎來了新一盤集中爆發，剛剛達到15%的勝率。在李坤軍看來，運河新城的出現，首次為整個城北建立了真正的中心點，有豐富的文化、商業、醫療、教育支援，有非常強勁的發展勢頭，有潛力成為下一座西部橋梁。特别是深耕杭州20多年的天陽，與"紅盤制造機"合資打造雲天天福，單價不到4萬元/平方米，有望成為又一個明星項目。
武林新城的華豐闆塊，曆經多年重新進入樓市階段。對于這個距離武林廣場隻有7個地鐵站，一個高架直達錢江新城，以及新天地、銀台市、丁橋天街等大型商業綜合體周邊的成熟闆塊，李坤軍認為是300萬級的關鍵考慮闆塊。其中，濱江"藍苑系統"最新作品的春語藍苑，集濱江和龍湖兩大優質住宅企業為一體，配備地暖、中央空調、牆紙等精裝，均價僅為33000元/平方米，前三屆開通簽收率僅為13%、14%、10%，可見人氣。
蕭山濮陽低至14000元/平方米的價格，被李坤軍稱為"杭州的房價下跌"，而它随着一個超大型市場的出現，走進了買家的眼中，這就是仙與海的融合。他将森海定位為城市城鎮，一方面，在5000畝的森林中，大大小小的有4個湖泊，房屋擺放其中，有一種世界桃源的感覺;
位于奧運體南側的蕭山北幹，今年因為龍湖天街落下子賓康路綜合體，熱浪突然爆棚。位于濱江博城路與金城路交界處，距離地鐵5号線布華亭站僅200米，距離龍湖天街僅800米，精裝價限價34000元/平方米，"我跟很多人還訂房票，尤其是河南岸有感情的人說， 一定要去看博華亭，3字頭，純河邊産品，在側面配套又如此齊全，我無法想象還有更多推薦的房産，"李坤軍說。
李坤軍今年也迎來了臨平新城的供應爆發，被稱為"四闆"：一是有很好的區域，包括地鐵、高鐵、地鐵;他強調新城剛剛出道的香嶽和明冠，精裝平均價格28500元/平方米。值得一提的是，湘月和明在雙限的情況下仍建高低配套産品，這意味着精裝疊層别墅隻需要在3000年代初，精裝高層會低于平均水準。
3 關于改進
七大大師（斯文創始人）
曾經一度有一批豪宅在老年行業，公衆号"斯文"創始人七位大師，為改善購房者做一次房源推薦。他認為，東至杭州高速，北至左石高架，西至江村，南至濱康路-金城路，這個範圍基本上可以算作一個改良闆塊，重點關注望江、河水槽、奧運體、市中心、城東新城等"時紅炸雞"。
在七位大師的眼中，很多闆塊都可以看到天花闆，但想象中的河水槽空間非常大，它的天花闆在哪裡，沒人知道，"但大家對河水槽的看法，是它就是杭州未來房價的天花闆。"以新鴻基地産為代表的港資企業，也是對本地企業完全商業所有制、長期經營、慢磨模式的啟示。
位于西湖和錢塘江中間，望江新城，都有江川、山、湖、城資源，七大大師認為望江是"新舊"，一方面，海潮寺、鳳凰山、吳山、西湖等老杭州精緻優雅環繞，可以看到過去的曆史;
七在直播中表示，如果一塊闆塊開始聚集大量優質開發商，這種闆塊提質提升，價值潛力上升的爆發點，典型例子如奧運機構、神華、城東新城等。
"新城在城東的發展建設，開局不錯，中間的一些紅利實在是錯過了。前幾年發展似乎有點慢的主要原因是缺乏核心的東西，比如燒焦整個闆塊的核心支撐的能力，比如核心産品。好在萬象彙東站、王府井港龍城等商業中心确定，闆塊豪華氣質會慢慢沉澱展現，這是每個闆塊都要經過的路徑。七人說。
世茂錢塘天宇是七大大師的核心産品。作為世茂天宇的标杆作品，錢塘天宇是一個三面環水的珍貴之地，營造出受宋式美學啟發的理想人文居所。目前，錢塘天宇已經呈現出現實生活中的景象，白色麻石、藍灰色鋁闆和青色琉璃玻璃幕牆，成為城市東部新城的價值發揮。
同時，七位大師建議改善家庭，可以更加注重"白盤"。"在城市發展過程中，兩個成熟的闆塊之間沒有留下空白的可能，成熟的闆塊自然會延伸到這個白色區域，這是非常清晰的，能夠看到增長的空間，并且有望能夠在闆塊中兌現，值得關注。
比如文軒、東新、三塘、燕橋，近年來，沒有新的盤，二手房普遍較舊，導緻闆一二挂不成形，是以闆塊散熱不高，對于自住，成本相對較低，去市中心買地，是一個非常好的選擇。
4 關于杭州和上海的環
葉劍英（葉帥高層創始人）、于林峰（上海投資進階住房展望）
受杭州購置限制的影響，許多想通過房地産投資解決手頭資金問題的人開始把目光投向環杭州、上海地區。
葉先生表示，對于一些手頭有50萬左右資金的人來說，杭州和上海周圍的投資确實是一個相對合适的選擇，但大多數人可能不太熟悉這些領域，是以會有更多的人咨詢。
對此，他認為，購房者需要注重開發商的實力，才能優先考慮大型房企，因為這些城市的周邊地區往往需要自給自足，是以往往會是一個大市場，而大市場意味着需要非常強大的開發商來實作藍圖， 如果最終不能改進包裝，這麼大的市場就會變成一個"坑"。
餘林峰着重于城市的能源水準問題，他認為應該去一二線城市附近的項目，比如環上海市，在《上海2035》規劃中提到上海和上海附近城市進行城市建設和發展，讓上海周邊城市明顯有良好的投資預期。
在兩個條件下，葉劍英和于林峰推薦了南通開東的新湖綠城和海月。葉建英從闆材和房企的角度分析了近海月球的投資價值。首先，從闆塊的角度來看，南通過去是典型的城市由于交通，但在後來的發展逐漸下降，現在南通的交通變化肯定會讓它重新回到大家的視線中，另外，考慮到長三角的規劃政策，對于輻射更多的地區，南通可以說是上海第三機場的最佳位置， 綜合考慮南通是闆塊崛起的必然。
從住建企業來看，海月由新湖和綠城共同打造，葉建英認為，綠城是杭州樓宇企業産品力量的代表，而新湖早期涉及資本運作，在杭州衆多開發商中，新湖可以說是最好的資本遊戲， 在兩強的保護下，海月的價值可以期待。
于林楓在直播中講述了自己如何挖掘海月的故事，當然，他現在是主人。他介紹說，原來巡視的環上海很多地區，到開東，突然被海月的獨特位置和環境所吸引，而住戶的種類和價格都符合他的預期。在餘林峰看來，未來的海月将成為凱東當地家庭的首選，甚至剛剛在崇明、寶山、張江等地上海工作的年輕人，都可能把海月當成自己的第一宮。
5 關于二手外殼
周寶軍（杭州我愛我的家鄉品牌及市場調研總監）
今年除了新房搖床市場比較火爆外，二手房市場也迎來了一輪熱潮，為此，周寶軍給出了專業的資料和解釋。
在成交量方面，據他介紹，截至今年10月，杭州二手房成交量已達8.1萬套，有望在曆史上排名第三。而，今年5月、6月、7月、8月，成交量均突破1萬套，9月和10月甚至略低，二手房成交量也超過8000套，11月份的數字尚未出來，預計全年也将突破10萬套二手房成交量。
（近2年二手房成交趨勢圖）
至于價格，周寶軍認為，今年的二手價格差異化更加明顯。首先，今年表現較好的主要是學區住房，從去年10月杭州傳出同樣招收市民的消息，此後學區住房出現了火熱上升的趨勢，到今年上半年市民有了明确的招房情況，老舊學區住房和小區住房初期合作，一些較好的學區住房迎來了一波熱潮。但在9月之後，一些學區出現了一波熱浪，可能不是一流的，也不是第二選擇的，這反映了目前年輕父母對孩子教育的擔憂。
除了學區房，一些傳遞後品質較好的二級新房在市場上的表現也很好，而且很多在前期突破了樓價預期。特别是一些高端住宅，由于這些住宅在市場上的供應量不多，是稀缺資源，而傳遞時，這些屬性的産品品質、相應的配置、精裝品質包括周邊資源往往都不錯，是以它的價值和市場需求會非常大。目前，這些房産的挂牌量已經越來越少，在成交量和成交價格方面呈現出非常穩定的趨勢。
此外，對于目前衆多受歡迎的二手房社群業主共同捍衛二手價格的行為，周寶軍表示，這樣的情況往往會在市場上發生更好，短期内，這樣的行為确實會造成社群價格的一些變化，包括西雅圖、青峰别墅公園等都是現成的例子， 但其背後的最終原因是因為老闆對某些商品的信心。最終，市場的價值将由需求和購買行為來投票。
6 關于鏡頭
鐵萌（天町投資管理有限公司創始人）
随着阿裡拍賣等平台的發展，原本比較神秘的合法拍賣行開始進入我們的視線，尤其是今年，法國拍賣行的讨論聲音越來越大，在反複出現的高價拍賣結果中，法國拍賣行的熱浪比一波更高。
在本次直播中，法國射擊室實戰專家孟鐵就法式射擊室火爆的原因、法式射擊室的優勢和風險做了詳細的介紹。
鑒于市場火爆，孟鐵認為，合法拍賣市場與整體房地産市場關聯，如果市場比較強勁，法國拍賣行的價格肯定會上漲。特别是杭州也是限購城市，如果外國朋友買房，最好還是最直接的方式或合法拍攝房，因為它不需要搬戶口。
另外，這兩年來國家發起反黑反邪行動以來，出現了大量豪宅拍賣的刑事案件現象，而這些豪宅确實在拍品上，裝修都不錯，很多豪宅對價格并不那麼敏感，隻要有一定的稀缺性， 他們可以承受這種溢價，這就是為什麼我們可以看到很多合法的拍賣行以"天價"交易。
從購房者的心态來看，如果是二手市場，首先要面對的就是買房資格的問題，還需要承擔中介費，再加上杭州的二手房市場是淨報價制度，房東上報的價格是免稅的。在浙江省法院的實踐中，已經有很多法院實行納稅政策，例如，房東應承擔稅款、增值稅，主體是房東，這部分稅務競投人可以預付，然後憑相應證明向法院申請退稅， 這樣您就可以節省大約5%的稅費和中介費。
至于合法拍賣的風險，孟說，最大的風險是競買人能否通過轉讓實際占據房子，但在杭州的情況下，法院在拍賣前将是空的。還有一個轉移問題，根據浙江省戶籍管理制度，如果前業主拒絕搬戶賬戶，那麼投标人可以重新開戶，不影響其基于賬戶的任何權利，是以從制度上看，如果在杭州範圍内合法購買住房就不是什麼大問題了。
當然，合法的拍賣行并非沒有風險，在競标房屋之前，還需要知道房屋是否有一些額外費用，房屋是否有合法的租賃關系等等。
此外，孟鐵還談到，合法拍賣行和二手市場行實際上隻有一個管道差異，是以在估值時間或根據一個市場情況來估價，在拍賣過程中，避免賭徒心态和人群的心理。