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作者|林樂石
主編|顧悅
指導：
五個月前，方遠地産經曆了董事會人員的大規模改組，創始人方明突然被任命為集團新任董事長。方源地産成立20多年，方明一直扮演幕後角色，這次是因為看到市場環境瞬息萬變，不能坐以待斃，被迫親自玩？3年前，方圓集團也面臨過類似的困難，但方明花了五年時間才找到解決方案的方向。是以這一次呢？
近兩天，廣州降溫較多，冷空氣"長驅直下"，南方進入深秋一夜。但對于許多中小房企來說，小瑟的"寒冬"早已開始。
五個月前，5月11日，方圓地産經曆了董事會的一次大改組——公司宣布韓曙光辭去董事長兼法定代表人職務，方明接任新任董事長，徐偉擔任新任法定代表人。
方明是方圓地産的創始人。或許帶着自己"低調的财務"風格，在公司成立20多年的時間裡，方明主要在幕後起到監督營運的角色;
現在，很難不想到一位長期創始人突然走上舞台，以集團董事長的身份回歸。
改變外表的背後
一般來說，公司人員的變化，特别是高層人員的變化，在每年年初發生的頻率更高。這是企業制定新一輪發展戰略、調整組織結構的高峰期。從這個角度來看，方圓地産中間換帥，并不是一次正規的經營。
但從行業的角度來看，這種變化是無關緊要的。據不完全統計，國内房企2020年共有600多起核心高管變動，這樣的離任浪潮持續到2021年。據統計，2021年上半年，近160名高管經曆了換崗。
房企背後高層人員頻頻沖擊，或多或少反映了房源市場在寒冬下的負增長、戰略轉變、一線收縮的畫面。知名房地産分析師嚴躍進表示："當市場壓力較高時，自然需要有更好的掌控和掌舵。"
在很多人眼裡，方明也應該"逼"去玩。
一方面，去年8月"三條紅線"出台後，國内貸款增速明顯回落。當然，對于銀行來說，他們更願意向更合格的行業提供有限的貸款。
結果是——房地産行業階梯格局嚴重分割：雖然龍頭房企負債率較高，但融資管道相對暢通，資金更充裕，回旋空間更大;
去年年底，世界領先的評級機構穆迪（Moody's）對其公司住宅給予B2家族評級。報告指出，評級考慮到了其私營部門的地位。相比之下，其公司治理的披露和透明度不如上市房地産開發商重要。受到擠壓的中小型住房公司如果要吸引投資者和籌集資金，就必須提供更高的回報。
财政熵發現，自去年第四季度以來，方圓地産已經公開發行了兩隻債券：
12月3日，方圓集團成功發行人民币9.18億元小額公開發行債券，1月28日成功在新加坡交易所發行本金總額為3.4億美元的進階債券。
兩家公司籌集了約31億元人民币。但是，籌集的資金并非用于營運目的 - 從招股說明書中，從兩個問題中籌集的所有資金都用于償還或再融資舊債務。
此次債務發行後，方圓地産短期内的償債壓力确實得到了解除。該公司的債券半年度報告顯示，截至6月31日，截至6月31日的一年中，待償還的公司信用債券規模已經清算。
但此舉的成本很高，兩期債券的票面利率分别為10%和13.6%，遠高于發行時7.34%的行業平均水準。這意味着公司将在未來2-3年内繼續支付高利率。
這在其關于公司債務的半年度報告中已經很明顯。根據利潤表，今年6月底，方圓地産應付的利息及利息分别飙升147%及28%。
此外，從公司中期報告披露的損益表中可以看出，方圓地産今年上半年的業績呈現出嚴重的同比下滑：營業利潤、利潤總額和淨利潤均出現70%以上的下滑。雖然收入同比變化不大，但不斷上升的利息支出、銷售和管理費用正在推高企業營運成本并侵蝕利潤。
當然，56歲的董事長方明應該比公司任何人都更清楚公司要面對什麼。他在2008年也遭受了類似程度的财産冬季。
放棄縮放路徑，但增量有限
很多人認為，方圓地産低調的氣質，是冷靜内斂的方塊總"帶"出來的。畢竟，中國恒大（03333.HK）， 中國奧林匹克公園 （03883.HK），嘉兆業集團（01638。香港），時代中國（01233。HK），很早就學會了利用資本市場的杠杆來撬動公司的市場價值。但到目前為止，方原還沒有踏上過這條路。
命運中的許多曲折往往源于一場意外。對于Square Real Estate來說，2008年的金融風暴可能是采取不同方法的起點。
它從故事的開始開始。
2006年之前，方圓集團打着"文化地産"的旗号，斬殺了自己的血路。但眼神知道，"文化地産"隻是一個概念，方圓亟需證明自己的價值。方明的第一個想法是：上市。
為此，方圓地産做了很多鋪路，比如試圖走出舒适區，走向國家。公司已在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地開展業務。因為"水土"，雖然項目銷售不錯，方圓集團CEO徐偉在接受采訪時表示，"還是比較難做到的。
當時，方圓地産的IPO申請已經通過聽證，準備路演，但意外遭遇2008年的金融風暴，樓市一落千丈。随着信貸市場受到沖擊，國内房企"血流成河"......
2008年險些錯過上市夢想的方圓地産，由于意外的融資環境，擱置了IPO計劃。但多虧了這次失敗，方的老闆發現，上市的擴大并不像他想象的那麼重要。
在随後的幾年裡，媒體不斷問方原的高層：什麼時候重新開機上市計劃？得到的隻是一個模糊的答案："等待合适的時間。
直到2013年，方圓才開始調整企業戰略，即彙聚一線，聚焦廣東省。繼2017年粵港澳大灣區崛起為國家戰略後，方圓地産更加立志培育大灣區之路。
方老闆的算盤也很簡單：珠三角這片肥沃的土壤本身就擁有2萬億以上的房地産産值，深耕珠三角也可以做到500億，"自己底這麼厚，為什麼要跑出去折騰呢？"在這一點上，沒有人提到重新上市。
在将"擴張"放在次要位置後，方原緻力于産品制造，在粵港澳大灣區的聲譽進一步發展。闫躍金評論道："方圓非常強調東方文化和精神，從這個角度來看，其産品建築具有相對清晰的邏輯線條和文化支柱，表明其對住宅概念等的了解相對充分到位。"
誠然，"規模化路線"并不适合每一家企業，前很多年一味追求規模的房企，在這個房地産寒冬中傷人最重。
珠海地産"一兄弟"華發股份（600325。SH），2015年銷售額首次突破100億門檻，排名略高于方形地産，2020年銷售額達到1000億，實作了五年八倍的傳奇。但匆忙的代價是驚人的債務負擔，到2020年，該公司的債務将超過2000億美元。
類似的例子很多。在"三條紅線"的監管下，那些在市場上積極杠杆化的房企，目前正經曆着"去杠杆化"的陣痛，有的甚至已經破産。
在放棄規模路線并決定成為區域性住房公司的同時，似乎沒有太多緊迫的債務問題，但它無意中限制了自己的增量，以"500億"的沖刺目标，實際上将其上限釘在這個水準上。
2018年，不少房企已經設定了千億的目标，但隻有500億元。在接受媒體采訪時，徐說方媛"沖刺到2020年實作500億的銷售目标"。到2019年，銷售目标沒有改變，而是悄然将年度改為"2022年"。
2020年下半年以來，樓市大幅降溫，持續沖擊方圓的目标有望提升。根據中指研究院房企銷售業績的最新統計，方圓今年1-9月的銷售額為309.2億元，同比增長46.3%，但距離今年年底還不到三個月，距離目标200億元仍有很大空間。
和廣東大月桂園（02007.HK）很早就将其業務範圍擴大到該國，"500億"，隻是三年前一個月的銷售額水準。
"深耕"賽道擁擠不堪
當然，創始人方明可能一點也不渴望公園的模式。
"好如水就是方圓"，這是老子的"方圓"理念融入住宅企業的品牌理念;
但如上所述，這個1/40并不容易接受。歸根結底，問題在于廣場上的軌道已經非常擁擠。
目前，大灣區市場已形成三股力量——廣東民族房企、廣東深耕房企和外資房企：
到桂園、恒大、萬科（000002。SZ）等代表廣東民族房企的"氛圍豐富"，品牌、産品風格早已占據人們的心目，在廣東這個大學營可以繼續發揮資本、人才等優勢;
建立中國（01918.香港），世茂集團（00813。香港），龍湖地産（00960。港）等以房企為代表的外來房企要狠一把，打開"攻城略"的路。
至于廣東深耕房企與方圓地産相似的數量，也有很多。據Krei稱，深圳集團（00604.HK），時代中國和中州控股（000042。S）與粵港澳大灣區其他房企的業績使用率已達到70%以上。
這樣，方圓的日子也不會更好。
大灣區正處于一場激烈的戰鬥中。
闫躍進表示，對于大灣區市場來說，各類房企要進入，要真正取勝，關鍵還是要有更好的商業模式和投資政策。在适當的時候也要注意品牌宣傳，使采購商等企業的意識進一步提高。
從這個角度來看，與已經進入大灣區的外資房企相比，方圓地産作為本土企業仍具有品牌優勢，本土資源和經驗更加豐富。這尤其反映在大灣區的舊再項目中。
公開資料顯示，自2010年以來，方圓一直在進城更新藍海，近三年來，方圓在舊改造項目上變得更加雄心勃勃。繼2019年與和京泰福（01813.HK）簽署了粵港澳大灣區城市更新項目戰略合作架構協定，2020年4月，方原斥資90多億，赢得了廣州塘美村和南沙大井村兩個項目，沒什麼大不了的。
據南都地産統計，方圓近三年赢得全市村改造項目達6個，僅次于盛隆集團、時代中國和富力地産（02777。香港）。
不過，從整體土壤儲量資料來看，方圓地産在大灣區市場的競争力還是比較籠統的。
據誠信資料顯示，2020年廣東省方圓地産總土地儲備約為284萬平方米，占總土地儲備的63.7%。
這個數字即使對于保利（3888.75萬平方）和貴園（2171.16萬平方）來說也幾乎是無法企及的，也無法與龍光集團（03380.HK）、和盛創投（00754）等許多深耕房企相提并論。香港），珠江投資，他們早期擁有豐富的土地儲備，目前在廣東省，土地儲備規模超過1000萬平方。
今天的土壤儲存就是明天的市場佔有率。總的來說，廣場房地産似乎已經消失了。
至于土壤儲存的分布，财政熵發現，方圓拿地的政策也有偏頗。根據中國誠信國際的資料，大灣區大面積的土儲分布在三四線城市，這些城市主要是單一的大型項目。
曾經，由于棚改等政策紅利，大灣區三四線城市正在房企積極搶占海灘"紅海"市場，但在上半年市場低迷的大環境下，三四線城市項目銷售退市面臨較大壓力。資料還顯示，上半年三四線市場整體明顯損失一線市場，前者貸款資本比普遍高于後者。
昔日的"香味"變成了"燙手山芋"。
唯一的"想象空間"：盈利表現不如預期
放棄規模緩慢增長後，深耕灣區面臨"打壓"，另一輪集團，唯一的想象空間似乎是方形生活服務（09978。HK，"Square Service"），也是方圓集團旗下唯一的上市公司。
2017年IPO到香港時，以房地産經紀人、中介、終端服務為主營業務的廣場服務，是以下合福地産（00733.HK）， Easy House （02048.香港）、世界銀行（002285.SZ）繼第四屆境内、港股從内地上市後的第二類上市企業。
中介是房地産銷售過程中的關鍵環節，方形服務對母公司的意義也很明顯——高效的代理和中介服務将幫助開發商加快銷售去噪，同時也與母公司的資源共享，實作協同效應，"比傳統甲方更了解市場和銷售， 比傳統的乙方更了解發展和服務。"
四個月前，方圓集團原董事長、法定代表人韓曙光突然被"撤職"，集團釋出的公告是"出于工作原因"。巧合的是，一個月後，其方圓服務釋出公告：韓曙光被任命為新任董事、法定代表人。
從表面上看，這是一次公然的高層"流放"，但實際上，方明将"凱朝長老"調到這家上市公司，目的可能是開展一些集團層面的指導工作。
這種猜測并非空洞。
首先，去年年底，方圓服務宣布收購母公司擁有的方圓現代人壽，此舉相當于将集團的物業部門合并為方圓服務的業務。對于Square Services來說，收購的商譽收益是巨大的，無論是通過打鼾"房地産股"還是通過重新獲得資本市場的受歡迎程度。
今年3月，公司甚至宣布從"方圓地産服務有限公司"直接變更為"方圓人壽服務集團有限公司"。
随後，在4月，方原服務年度股東大會提議改選方明為非執行董事，表明方明先于韓曙光進入董事會。截至6月31日，方明持有方元芳2.16億股，約占流通股的54%。
從種種迹象來看，黨老闆們互相循環服務希望确實不小。
8月底公布的資料顯示，方服務現期總營收2.64億元，同比增長103%。然而，該報告還指出，這一增長在很大程度上是獲得方形現代貢獻的背後原因。
具體來說，雖然代理和中介服務仍然是廣場服務的核心業務，約占上半年總收入的50%，但實際上，這部分收入在上半年并未錄得明顯增長。相反，物業管理服務收入飙升至8，555萬元，占總收入的30%。
此外，根據過去的資料，廣場服務的表現存在相當大的不确定性，2017-2020年的淨利率分别為-3.99%，13.16%，8.65%，3.94%和2.12%。看來，自2018年中央政府為房地産市場定下基調以來，方形服務業的利潤增長也迎來了拐點。
與同行相比，方形服務的成績勉強合格。财經發現，雖然方圓服務是業内較早上市的房地産經紀人，但他和合富聯合集團（01200.香港），阜陽（00352。HK）和其餘六家競争對手，方圓服務稅後利潤僅排在中遊位置。
方圓服務在中國報紙上承認，它面臨着困難："房地産行業整體受到高度監管，公司擴張的潛力可能有限"，"房地産經紀人和房地産業務競争激烈且高度分散"......
從所有迹象來看，短期内留給圈子的想象空間似乎有限。
無論如何，方明在經曆了與13年前類似的動蕩之後，從幕後走上舞台應該并不容易。
對公司來說，好消息是，樓市"嚴冬"似乎終于迎來了一陣溫暖的"春風"。嚴躍進表示："目前，商業銀行貸款出現了細微的變化，客觀上對于房企其實有較好的配套作用。"
但是，這種"春風"的溫度能持續多久，将來還會有新的好補充嗎？這些都是未知數。
一個"嚴冬"或會給行業帶來一場大洗牌，也無意中為像方圓這樣的房企提供了一個與行業龍頭正面交鋒的機會：誰底線更好，誰足夠冷靜耐心，誰解決問題和适應能力更強，誰更有效率，誰更可能笑得意為未來十年。
3年前，方圓在上市受挫後花了五年時間才找到解決問題的辦法。那麼這一次，方明能拉動琴弦嗎？