在城市更新的過程中，商業無疑是不容忽視的重要部分。在本期第一期透視專欄中，我們邀請了韓博商務集團副總裁、上海公司總經理杜斌先生，結合上海五一路MIX320項目和浦東曼樂城購物中心兩大城市更新項目，共同探讨城市更新業務項目是如何脫穎而出的。
杜斌先生
亨伯商業集團副總裁
上海總經理
擁有20多年的商業地産服務經驗，在預定位、建設規劃和投資營運領域具有豐富的實踐經驗和獨到的見解，善于創新的經營風格和特色經營的全國區位和品牌的拓展。先後主持和參與萬科、中糧、恒隆、瑞安、保利、華潤、中信泰富等企業近百家國内商業地标。除工作之餘，還擔任上海市購物中心協會品牌專業委員會秘書長、浦東新區工商聯品牌委員會主任、第一财經、36等多家知名财經媒體特約評論員、撰稿人，擔任知識研究院特聘教授。 奇點學院和其他機構。
Q 新一輪城市更新下，企業管理行業有哪些新機遇？
目前，新房地産開發項目在地理位置、城市中心項目方面所占比例小于周邊地區，且比例正在逐漸下降。于是，大家紛紛将目光投向了城市更新項目，即久由來已久的新更新項目，其中市中心的城市更新項目最受追捧。
主要有三種更新能力：物業和周邊行業的許多建築物無法滿足周圍乘客群體的需求，需要重新配置;在這種情況下，已經有很多商業項目不得不重新設計，對行業的定位和劃分，然後重新投資，行業也需要随着政策的變化而改變，比如以前的購物中心三樓基本上是一家兒童企業，現在教學教育訓練行業正在下滑， 行業需要調整，品類和占地面積也需要改變，購物中心也需要更新。
Q 上海城市更新有什麼特點？業務項目在其中扮演什麼角色？
上海城市更新市場發展較早，政府層面的理念和政策在國内的引入也具有一定的示範作用。近日，《上海市更新條例》開始生效，這也是上海市更新首次上升到地方人大立法層面。總的說來，上海強調曆史文化遺産和公共利益轉移的更新原則。在這個過程中，商業消費自然是公共利益不可或缺的一部分。雖然商業項目的短期利潤較低，資本彙回周期較長，但它們具有靈活性和包容性，為更新項目提供了更多的功能和内容。是以，我對這一波續約浪潮中商業項目的機會非常樂觀。
Q 上海城市更新項目通常有哪些類别？
城市更新項目一般分為辦公、工商業三大類，三者的比例不同，一個項目可能出現兩種或兩種以上功能的組合。在商業城市更新方面，項目定位的适宜性需要從地理位置、周邊和政策指導等方面加以考慮。最重要的是要看項目不具備做生意的特點，比如項目是包裹在園區裡，需要做園區配套的生意，但如果地理位置很好，就可以做純粹的生意。根據位置進行不同的定位，以最大限度地提高項目的商業價值。
Q 很多城市更新項目體積小，在更新過程中應該注意什麼？
我一直強調，小批量項目也可以是輝煌的，甚至是傑出的。上海有很多這樣的項目，比如上海虹橋的金辰彙藝術中心，這是一個集建築、室内、景觀為一體的國際文化交流與生活美學藝術中心。
做好小批量城市更新工程，關鍵在于小而美、小而精緻、小而裝。不要想大而完整，包括所有的業務表格，是以風險太大了。由于面積有限，如果行業類型太多，卻讓别人看不到項目的亮點。這樣的項目要打一張名片或标簽，讓别人一眼就能看出，标簽隻能選擇一個方向去發展，經過市場調研，選擇一個最符合項目氣質的項目，專注于火力，在一個方向上做得足夠多，做得好。
Q 城市更新商業項目如何面對行業品牌加速疊代？
行業更新加速疊代，品牌生命周期越來越短，從之前的8-10年到現在的1-2年，主要原因是資本、品牌跨界和領域人才的提升。行業疊代現象其實是一個循環。目前，主流消費群體對于Z世代來說，更願意為體驗的樂趣付出，為感情和精神付出，是消費價值的忠實使用者。是以，品牌出現了新的格局，賽道形勢非常好，資金進入賽道也去投資一些好的品牌或去開發品牌，讓更多的品牌設計師、更多的行業IP和品牌跨界聯合起來，品牌更加多元化，消費者也更加挑剔。但需要注意的是，人流是固定的，消費者會厭倦新舊事物，被新事物吸引眼球，好的品牌被尊重，壞的就會被淘汰。
從項目投資來看，城市更新項目要引入更多國内首創品牌。特别是具有良好市場表現的品牌，先發城市，地區或項目，可以為當地消費者帶來新鮮感和良好的體驗。對于上海項目來說，先入為主的品牌一般要占品牌總投資的10-30%，才能讓更新項目在市場上大放異彩。
亨伯商業上海公司 - 城市更新案例
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老平房新業務——五一路MIX320項目
單擊圖像以檢視項目之前和之後的比較
服務内容：首席商戶代理
服務成果：成功引進美發咖啡收藏店Z-ZEST、潮流電子競技社交中心ONLINENESS（電子競技酒吧和潮流品牌收藏店）、黑膠唱片主題酒吧RIDDIM（DUFOUR）、精釀啤酒吧厚波工藝、創新酒吧西餐複合RED ROCK、墨西哥融合菜SOLANA等衆多淨紅特色和品牌，在老平房中打造新業務。它将于2021年下半年亮相。
交易員說
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原本是一個社群菜園，現在被重新定位為一個品質、基調精緻的生活中心。重新定位後，我們改造每棟建築和水電、瓦斯注入，遵循一個定位的原則，在投資中與物業、機電、工程設計等專業業主溝通，最大限度地成為理想的建築載體。同時，業主還聘請設計公司對項目建築的形象進行藝術化改造，注入文化氣息，位于長甯區長甯區城區，注入新的活力。
在團隊的幫助下，該項目先後介紹了紅色産業的潮流，以住屋、清酒吧、酒吧娛樂為主，以西餐廳、潮流集鋪為輔，緊跟市場潮流，并與當地需求相比對，與周邊高檔氛圍相比對，使其精緻大氣與煙火并存，不僅滿足了周邊居民的日常需求， 同時也滿足了在附近商業建築中工作的白領的需求。
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從大賣場轉型為購物中心 - 上海浦東曼樂城
服務内容：自主品牌"曼樂城"品牌輸出
服務成果：從原來的單一商業超商更新到新的購物中心、建築形态、行業品牌品牌全新更新。該項目預計将于2021年下半年開放。
浦東曼樂城位于上海浦東新區，毗鄰上海世博園區，是舊物業搬遷後超市大賣場後的新裝修更新物業。項目旁邊是十萬平方米的商業綜合體，零售業豐富，加上周邊的學校。為此，根據項目地理位置和周邊環境等原因進行綜合考慮，我們決定放棄零售這一餐飲業的主要特點，彙集多品類、多區域美食，輔以少數音樂、舞蹈、體育等專業教育訓練行業。
項目聚焦周邊三公裡近百萬優質住宅消費群體，以及近15棟高端寫字樓約50萬高消費商務精英群體這兩個目标群體，鎖住"夜景越來越美"的功能吃喝玩樂購為主題的商務中心，将昌黎闆塊打造潮流時尚， 以美生活、餐飲、運動健康為一體的近一公裡消費場所，打造小額出資的社群生活和浦東夜間經濟示範點。